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非典楼价Vs新冠肺炎楼价
唐德玲
作者:唐德玲评论评论:点击率点击率:

发表时间: 2020-02-19 10:31:52

作者介绍

早年于澳洲昆士兰科技大学取得工商管理硕士学位, 但没有就此移民澳洲, 决定回流香港, 从事投资理财的工作, 终日与富人打交道。金融海啸之后, 发觉内地富人对移民的需求愈来愈大, 于是与几位志同道合的朋友创办了一家移民顾问公司, 继续为内地富人提供“贴身”的理财服务。

  上日我跟姊妹Peggy提到,2003年非典时的楼价,可算是过去10多年香港楼价最低迷的一段时期。如果大家“够胆”在当时买楼,现在仍然可以赚到4至5倍利润呢!

  姊妹们,我在“够胆”这两个字中加了括号,是有两重意思的,第1个意思是“够胆”去看楼,第2个意思是“够胆”去买楼。

  总之,当年爆发非典,是香港首次的大规模疫症,而非典又是全新病毒,到底会否受控?能否治愈?又或者楼价要跌到何时才见底?其实,当时是没有人说得准的。

  所以,决定当时入市买楼,真的要有一定胆识。但现在回看,当时决定入市买楼,原来真的是英明决定呢!

  但我告诉Peggy,非典时的楼价也不是一下子跌几成的,某程度上,只是延续1998年亚洲金融风暴后的楼价跌幅。用通俗的说法,即是在已经大跌的楼价上再踩一脚而已。不过,当年的楼市跟今日有一个很大的分别。




当年炒家缺乏持货能力

  “当年的市场供应比现在多!”我简单地总结了这个分别。

  “嗯,不明白,可以再解释一下吗?”Peggy感到摸不着头脑。

  “这个又可以分两个层面解说的,先说二手供应。正如我刚才所说,非典时的楼价,其实是承接1998年亚洲金融风暴后的楼价跌幅。当年的楼市炒风炽热,很多‘业余’炒家入了市,但他们其实没有持货能力,当楼价有一定跌幅之后便承受不起,被迫降价抛售。2003年再碰上非典疫情,就连最后一批有点实力的炒家盘也逼了出来。因此,楼价可以比高峰期下跌6、7成。另外,第2个层面就是指一手供应,这一点相信你也听闻过,过去几年的一手住宅供应也是减少了的。所以,综合两方面的供应都不多的前提下,即使现在有疫情,楼价也不可能大跌!”

  “嗯,我大致明白了,你指二手市场供应少,是因为今时今日的楼市没有炒风,就没有炒家会降价抛售?”我没有进一步解释二手供应的问题,聪明的Peggy已经意会到。

  “是呀!过去几年,政府推出了一连串‘辣招’来调控需求,但同一时间,其实也调控了供应,因为短线买卖物业要付很高的印花税;多买一个物业来投资,又要付额外印花税;外国人来买香港楼去投资,又要付额外印花税等等。所以,现在持有物业的,主要是用家,或者是有实力的投资者。他们持有物业,要不就是自住,要不就是长线收租。你可以想想,如果市场上大部分都是用家和有实力的投资者,谁会愿意降价几成去卖楼呢?没有太多人这样做,市场上的二手供应便不会太多!”

低息环境鼓励买楼收租

  “明白!另外,利息低也是大家愿意持有物业的原因吧!”Peggy想到另一个原因。

  “正是!因为利息低,即是持有物业的成本低!从另一个角度看,也是资金没出路。近年很多‘婴儿潮’时出生的人士陆续退休,他们在社会拼搏了几十年,也遇到香港经济起飞的一段黄金时期,令他们累积了一大笔财富。在利息低企的时期,买楼收租是他们唯一的‘退休’出路。即是说,如果楼价有一定跌幅,也会获有实力的买家承接。”

  “但现在有这么多‘辣招’,也未必会有太多投资者愿意现阶段入市吧!”

  “你说得没错,除非他们找到‘首次置业者’来买!”

  “啊,对对对!”听到我说“首次置业者”,Peggy马上明白。

  “总之,当年非典楼价应该不可能变成今次‘新冠肺炎楼价’。”

  “那么,我这些没有‘父干’的置业者,也应该不可能在短期内上车了!”

  “这一刻,保住自己的工作,可能比置业更加重要呢!”

  “也是!”

  作者电邮:tong_lydia223@yahoo.com.au

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