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“新六招”可抑制楼价吗?
曾广标
作者:曾广标评论评论:点击率点击率:

发表时间: 2018-07-05 09:58:50

作者介绍

香港著名的国际问题专家和财经评论员,是跨媒体传媒人,在电子传媒、网上媒体、报章杂志均拥有专栏。从事新闻工作20多年,除任职本港传媒之外,亦曾在德国新闻社任特派员。
他曾撰写多本有关投资和国际时局专著,包括《价值投资实战》、《发掘超值股》、《香港股票投资指南》、《集邮投资手册》及《第三次印支战争》等。
毕业于九龙华仁书院及浸会书院,曾到各地游学,近年跟随商品大王罗杰斯学习价值投资法。2004年当选九龙华仁书院80周年80位最佳师生之一。

   香港特区政府宣布了房屋政策“新六招”,炽热的楼市即时未见降温,因为有关措施仍有待落实,不能立杆见影。这次的新政,主要是在现有的土地使用政策上作出一些调整,包括把较多私营房屋用地改为公营用地,向下修订资助房屋的定价政策,市建局个别重建项目改为“港人首次置业项目”,拨款资助过渡性房屋项目,向空置的一手单位开征“额外差饷”促使发展商更迅速把楼盘推出市场,以及修改预售楼花方案防止“挤牙膏”的情况。


土地使用的战术性调整


   林郑推“新六招”是在社会如何大量增加土地供应达成共识之前的一些战术性策略,希望能够在较短时间内抑压楼价继续上升,盼市民认识到不需要继续跟随发展商的指挥棒抢高楼价。


   事实上,私楼现时有数千个空置单位,而下半年推出的新楼盘预期亦会较上半年为多,加上香港不久便要开始跟随美国加息,只要让民众相信楼价不会无止境地上升,便能有助稳定楼市。


要让市民明白楼价不会升不停


   香港的私楼价格已升至绝大部分居民都无法上车的地步,但依然有人不计价抢购,皆因人心以为楼价高处未算高,早上车好过迟上车,尤其是到了牛市的最后阶段,这种想法更深入人心。叫人勿买楼等于阻人发达,或变成越迟越没有能力上车,因此,早就代子女给与首期的成为了“醒目家长”,够胆以二按上车者似乎也由于楼宇升值而过了关。然而,这只是一个接火棒游戏,没有人知道何时爆煲。


楼价租金齐升的关键因素


   在世界各地,拥有物业不是全民所需,不少人都乐于长期租屋住,但在香港,由于刚性需求及外来需求大,土地供应近年严重不足,令到楼价和租金齐升,公营房屋的供应亦有限。当利率处于超低水平时,买楼往往较租楼更划算。这令到市场进一步被扭曲,特区政府针对炒卖者的辣招,无阻自住者置业的需求,楼价继续向上。


居屋大减价,难抽中可再抽


   居屋等资助性房屋不仅供应有限,同时订价与市价挂勾,实质上亦不理会上车者的负担能力。居屋的订价等于私楼7折,逐渐呎价亦过万了,对中等收入人士而言,抽中实际上也要做房奴,而既然居屋日后的出售有限制,一些人当“抽奖”失败后亦不会过分失落,也逐渐转入私楼市场提早上车了。


   因此,把居屋售价与私楼价格脱勾同时增加供应,应有利于人们有较大耐性等待“抽奖”,而不需要冒着过高的价格去抢购私楼。


加强卖楼监督,维护消费者权益


   私楼价格的上升,也与售楼气氛的营造有关,少量推出及加推时加价,会带来抢购有利的心态,于是,就算楼价已飞升,但部分受抬捧的楼盘仍引来很多人排队抢购或争先入纸认购,在这种情况下,价格更加是易升难跌。因此,加强规管发展商加速售楼,也有利于买楼者了解较为真实的供需情况。


   当一手楼被抢高,二手楼业主也会惜售,部分投资客宁愿暂时不出货,部分宁愿以较低的租金回报率放租。于是,二手楼的供应也不足,买卖不少是来自不同的换楼客,他们是贵买贵卖。可以负担得起。“新六招”没有针对二手楼空置单位,就等于不会恢复租管,以免招来更多另类反对。


楼价到顶还待加息周期开始


   “新六招”发表后,楼价即时似仍向上,这反映出要有一个消化期,一些顾及将加息的发展商,下半年可能会加速以市价推楼,不用提升售价,这样便有利楼价较早到顶。不过,我认为,由于私楼的土地供应在中短期会减少,楼价到顶还可能要等待加息周期的开始。


长线需千方百计增加土地供应


   中长线来说,还是要千方百计增加土地,除了填海之外,加速利用部分棕地和农地,以至改变球场或郊野公园边沿的用途,是可以多管齐下的。因此,政府不宜太早否定某些做法,宜保持手上有牌在手。然而,在加息周期开始后,楼价也将自然调整;因此,在政府在持续出招之际,也得留意宏观大气候的变化,否则,也可能好心做坏事,加速楼市硬着陆,导致经济大滑坡。

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