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中港楼市
石镜泉
作者:石镜泉评论评论:点击率点击率:

发表时间: 2019-04-10 08:23:16

作者介绍

石镜泉是经济通董事,经济日报研究部门主管,负责研究部门及副刊部的整体发展及管理。石老师拥有逾20年的媒体及出版业经验,现为《香港经济日报》、旗下杂志、及本网站的专栏作家。 此外,石老师曾出版多本有关投资、金融及财富管理的书籍,并经常在不同的投资及财富管理会议及讲座中担任演讲嘉宾。

  中港楼市怎走?

  许沂光兄有文论港楼,似不利好,文如下:

  “香港楼市(中原城市领先指数)的II浪调整由100点下跌至2003年的31.77点,下跌幅度68.23%。III浪已运行了16年,以2018年8月高峰188.64点计算,由低位上升了494%。

  总结,波浪理论分析,香港楼市的III浪已运行了16年,可能完结,需要以IV浪/4浪向下调整(见图一及图二)。




  免责声明:以上分析,只供参考,投资买卖,必须审慎。”

波浪分析港楼价或将调整

  波浪理论论楼,笔者“乌瀡瀡”,大家想。笔者只看,一旦政府东大屿计划可执行,楼价将受压,一日无填海,靠那些什么棕地、空地、高尔夫球地来解决目前的“楼缺”问题,都是废话。如果又填海,又用些郊野公园地,已囤地的地主,必然赶急建楼卖楼,楼价更要跌。

  中国的楼又如何?阿爷再谷楼,不过今次是透过修改户籍法来曲线谷楼,一谷,可以预期,在1、2、3线大城市的内房股要升、建筑材料股要升、中国的经济增长率要升,但个人负债率亦将升。

  4月8日,发改委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》(见图三),2019年新型城镇化建设重点任务浮出水面,释放出一系列重大讯号:非户籍人口在城市落户加大推进力度;教育医疗养老等公共服务覆盖面将进一步扩大。




  2019年新型城镇化建设4大重点任务:

  ⑴加快农业转移人口市民化;

  ⑵优化城镇化布局形态;

  ⑶推动城市高质量发展;

  ⑷加快推进城乡融合发展。

  楼房业可以带动逾50多个行业,楼房业一旺,即是不少行业都旺。今次阿爷不是光求建楼,而是要将楼“配予”人才,鼓励各地方政府以楼来抢人才。以前中国是“有土始有财”,讲的是耕田,但今时知识型社会,是“有才始有财”,不过“才”也要有楼住才可,要解决其妻儿的生活、医疗、教育才可,所以今次阿爷“重点任务”指明,要积极推动已在城镇就业的农业转移人口落户,继续加大户籍制度改革力度,在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上,城区常住人口100万至300万的II型大城市要全面取消落户限制;城区常住人口300万至500万的I型大城市要全面放开放宽落户条件,并全面取消重点群体落户限制。超大特大城市要调整完善积分落户政策,大幅增加落户规模、精简积分项目,确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。

阿爷鼓励城市以楼抢人才

  这也意味着,当前除了超大特大城市之外,其他城市的落户将全面放开放宽。国家统计局数据显示,目前国内人口位于300万至500万的I型大城市共有92个,其中包括绍兴、淮安、九江、厦门、常州、廊坊、衡水等多个2、3线城市。

  国家发改委城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁指出,从全国城市发展规律甚至从世界城市发展规律来看,有经济活力的城市大多是移民城市。在中国北上广深,外来人口所占比重最高。深圳外来人口和本地户籍人口大约为4比1。根据这些城市发展的成功经验,大量吸收外来人口是提高城市活力的关键性举措。

  国家统计局最新发布的数据显示,2017年末,中国城镇常住人口8.13亿人,比上年末增加2,049万人;城镇人口占总人口比重(城镇化率)为58.52%,比上年末提高1.17个百分点。

  以前中国是靠户籍制来限制国内人口流动,今次变更即是取消了户籍制,容许人才自由流动,不会因为没有户籍,而丧失在居住地的医疗、教育等福利。

  阿爷今时的“重点任务”通知,只是按社会上已发展了的新事物,来修例弄明确而已!

  从2017年初争夺人才大战打响,至2019年两年间,由主要在2线城市展开,到蔓延至1线和3、4线城市,甚至吸引不少县级城市加入。分析认为,人口争夺已成为城市竞争的新形式,以西安、郑州为代表的新兴2线城市几乎是举全市之力引才。某种程度上,城市间“人才争夺战”已从抢人才变成了抢人口。

  又为什么不光抢人才,还要抢人口?马云、马化腾是个人才,但就只得双马两人,也未必能抢到,但逢“马”都抢,逢“朱”、逢“侯”都抢,抢了个“马帮”,抢了个“朱家寨”,抢了个“花果山”的人来,就有劳动力,亦有了消费力,政府才可以有税收。

  人才落户,钱财落地,内房将好,但那些被人家抢了人口的城镇,就难免要凋零,因此各个地方将要拼个存亡之战,你做官的想懒就迟早无得捞,因为城镇没了人口,就再不用官来为人民服务了。

  这个“重点任务”真是很重要,对中国未来的经济发展影响,不可小看,但这是后话,当前之话是内房、建筑、水泥股会受支持了。

  编者按:本文只供参考之用,并不构成要约、招揽或邀请、诱使、任何不论种类或形式之申述或订立任何建议及推荐,读者务请运用个人独立思考能力自行作出投资决定,如因相关建议招致损失,概与《经济通通讯社》、《晴报》、编者及作者无涉。


  转载自晴报http://skypost.com.hk/

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