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物色内地物管股 住宅龙头优先
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发表时间 2020-01-08 10:37:46

  内地物管行业在香港上市的股份,不少于2019年表现都不俗,最近上市的保利物业(06049),股价较招股价高逾三成。即使累积股价升幅不少,多间大行仍看好物管股在2020年的前景。




  内地房地产板块最近受户藉政策刺激而炒上,然而与之相关的物管板块在2019年却是长胜将军。实际上,内地房地产的需求,已经单从“有房住”慢慢转到“住好房”,为物管公司带来发展机会。
 
非住宅物管宜观望
 
  然而,物管业务虽然看似简单,但仍然要分不同板块,包括住宅物业、商业物业及公建物业。中信证券指出,由于商业物业管理定价高于住宅,客户对服务及品牌的要求更高,因此是物管唯一外资(主要是五大行)仍然领先中资企业的领域。考虑到在港上市的商业物业股并非外资,至于内外资龙头合作暂时仅限于万科物业及戴德梁行,前者未由万科(02202)分拆出来,因此香港暂时欠缺投资商业物业管理龙头的机会。
 
  至于公建物管指的是学校、产业园、医院、机场以至其他公共空间的管理。与住宅管理不同,公建物管是先行者优势极大的行业,由于替换管理者的成本较高,因此一般公共产业往往避免更换管理公司,如果公司欠缺某方面的经验(如校园、医院)的专业经验,更难以进入特定领域。港股未有此领域的选择,而A股的代表则有招商积余(深:001914)及新大正(深:002968)。
 
  换言之,香港上市的内地物管股实际上是住宅物业管理公司。中信证券认为,该领域的成长前景最佳,而且营运风险有限。该行指出,住宅物业管理的行业市场集中度仍然偏低(见图),意味龙头公司仍有不少空间透过并购等方式扩张版图。




政策支持住宅物管
 
  另外,内地行业的定价较发达国家有较明显的差距,而居民选择物管公司时,逐步不再单看价格。此外,行业的效率有不少提升空间,未来只是透过科技创新或管理改革,人均在管面积有望持续扩大,让物业管理毛利率能够保持。
 
  实际上,内地物管股去年炒上,除了因为行业前景及内房回暖外,离不开政策的刺激。由于物管有助优先公共服务,包括环境生、垃圾分类,加上物管公司与街道办、居委会等合作,有助提高社区的治安及环境,符合政府的发展方向。
 
  物业管理属于人力密集型服务业,有助解决内地就业问题。根据中国第四次全国经济普查公报,截至2018年底全国物业管理公司有23.4万个,从业人员有636.9万人,分别较2013年增加122.8%及54.8%。实际上,财政部对社区养老、托育、家政服务等物管增值服务提供增值税减免之余,上月退役军人事务部与保利物业、万科物业签署退役军人就业合作协议,在两间物业公司增加招聘的同时,中信证券预计中央将推出多项政策配合,包括允许市场化等,去年4月深圳市便对收费指导标准征求意见时,多层住宅及高层住宅的最高标准由每月每平米1.3元(人民币,下同)及3.9元,大幅增至2.2元及5.63元。
 
龙头优势逐步浮现
 
  住宅管理入场门槛相对商业物业低,不过市场的品牌壁垒正形成。随着居民对小区居住环境的要求增加,接受品牌物业管理公司的意愿也同时提高。此外,优秀的物管公司并不需要依赖股权融资,负债低甚至无净负债,透过内部资金即可完成并购。尽管股价升幅不少,目前市场对住宅类物管公司的估值低于历史水平,由于物管股在高增长时期,今年预测市盈率约28倍属合理水平。中金认为行业经过一轮整合,包括并购、退出亏损项目等,且新楼交付的高峰期将至,该行预计物业管理仍具潜力,盈利确定性亦增加,估计在港上市的主要物管股,2021年至2023年年化盈利增长可达到25%至35%。当然,选股应以住宅的龙头为主,如保利物业、雅生活(03319)、碧桂园服务(06098)等。


  转载自《iMONEY智富杂志》。

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