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求楼若渴 融资较易 内房龙头优势明显
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发表时间 2018-06-13 10:43:38

   内地楼市调控措施,一直是左右行业发展的最大因素,例如以限购、限贷令来打击过热的楼市炒风。不过,今年以来内房销售表现理想,而且多个二线城市放宽人才买楼门槛,更现万人连夜排队抽楼的盛况,可见内地“求楼若渴”的程度。



最新消息:百强房企销售增逾三成


   上周,市场忧虑内房资金链断裂,或会出现违约潮,多只内房股一度急跌,但明显在低位有不俗的承接力,至本周整体板块更连日跑出,合景泰富(01813)由上周低位反弹接近17.5%,至于万科企业(02202)、融创中国(01918)、富力地产(02777)、华润置地(01109)及碧桂园(02007)亦分别弹8.6%至15.5%。


   值得注意的是,部分内房股股东由5月至今频频增持股份,反映股东对公司前景乐观,如龙湖地产(00960)及新城发展(01030)分别获股东增持718万股及166万股。


   内房股强势反弹,主要是由最新的销售数据表现带动(见表一)。数据显示,内房的合约销售依然强劲,不愁客路,令市场对内房可能出现违约的忧虑暂时减退。据川财报告的数字,今年首五个月百强房企总体销售额达到3.5万亿元(人民币,下同),同比增长33.5%,而5月单月百强房企销售额更创年内新高,环比增长17.7%。



   事实上,部分内房股近日公布的5月销售数字,亦回复高增长势头。融创5日公布,5月实现新增预订销售额达387.4亿元,按年增长91%,而合同销售金额为382.7亿元,增长86%。据平安证券的数字,碧桂园5月实现销售额771亿元,同比增92.3%,累计销售额约3,345亿元,同比增长37%;同时,有24家内房的单月销售突破百亿元,包括万科5月实现合同销售金额约428.8亿元,按年增加19.5%,富力5月实现权益销售额104.7亿元,按年升44%。以此增速来看,内房股中期业绩表现值得憧憬,而且相信今年将会有更多二线内房股突破千亿销售额。


重点:


   ‧内房股5月的销售表现强劲,为股价带来上升动力


   ‧“摇号买房”政策令部分城市出现几万人“摇”几百套房的情况,证明内地居民对住宅仍有很大需求


   ‧融资持续收紧下,突显龙头房企的优势,前景值得看高一线


行业概况:中小企融资难 龙头看俏


   自从去年中央进一步推出楼市“辣招”,遏止一二线城市楼价过热,市场反而呈现失衡情况。去年5月开始“摇号买房”相继在上海、南京、长沙、成都、武汉、杭州、西安和深圳8个一二线城市实施。根据政策,在符合条件并登记信息后方有资格买楼,在售楼当日,由公证机构在政府的监管下摇号排序买房,以保证买房的公平公正。然而该政策却令以上城市出现几万人“摇”几百套房的盛况,南京、长沙部分楼盘中签率仅为3.6%、7.3%,可见楼市炽热情况未有减退。


现金短债比率大幅下降


   不过,近日多家房企,包括碧桂园、富力等10家企业陆续中止发债,中止发行债券累计金额近500亿元,令市场一度传出紧张气氛。房企长期以来过高的杠杆率以及累积因素,使政府对房企在境内发债进行了严格控制。同时,中国人民银行亦要求各大国有银行停止对部分房地产企业发放贷款,导致年初至今房企融资持续收紧。


   由于监管机构加强对企业的管制后,许多房企无法取得银行贷款,形成资金链断裂,使相关债券违约,规模较小的内房有面临被收购的危机。


   事实上,市场的流动性收紧,自然最关注融资成本上升的问题。平安证券指,相比融资成本不断上升的中小内房,具备央企、国资背景的内房龙头的优势明显,好像保利、招商蛇口年内发行的公司债利率为4.83厘和4.88厘,较2017年11月回落0.37和0.52个百分点。


   另资料又显示,虽然全国内房的资金面依旧偏紧,惟上市的内房情况未算太差。截至今年首季止,上市房企在手现金对一年内到期债务的覆盖比例为115%,较去年底下降11个百分点,惟仍然远比2014年底行业资金最紧张时只有83%为佳。券商相信由于上市房企的融资相对容易,更可以通过减少投地和加快销售回笼现金来纾缓资金压力。


   因此,近日几家券商对龙头房企仍持正面态度。平安证券指,银行会将有限的贷款投向大型开发商,维持行业“强于大市”评级。中泰证券认为中小内房的生存环境持续恶化,预计下半年或迎来较好的并购窗口。虽然内房股近期波动较大,但中长期来看,龙头房企的优势明显,具备可持续稳定增长的能力和条件,仍有一定投资价值。


个股追踪:建业地产轻资产突围


   单凭股价表现,很难判断内房股是高处不胜寒,抑或高处不算高。无他,普遍内房股自去年至今,股价动辄升一倍,当炒的碧桂园及融创甚至升三、四倍。同时,这些公司公布最新的销售、呎价均呈价量齐升的情况,现价对应今明两年预测市盈率约8倍和6倍,确实称不上贵得离谱。


   外行人或许看不清行业前景,但若果连公司高层、主要股东也愿意真金白银增持股票,至少反映他们仍然看好公司前景,具有一定的说服力,其中有两单控股股东增持的举动,份外值得注意。例如,龙湖地产(00960)大股东自4月起合共增持11次,耗资近3.6亿港元,持股由43.77%增至43.83%。


大股东增持证信心


   另还有今期分析的建业地产(00832)。话说,建业大股东以每股3.65港元,认购2.4亿股新股,完成后,大股东持股由46.8%增至50.76%。根据通告,集资所得将用于还债、发展位于郑州的项目、土地收购,以及一般营运资金。


   建业地产的业务集中在河南省,去年在省内的市占率升至4.3%,按年增加0.7个百分点,主要因公司在三四线城市的市场份额有所提升。至于公司收入来源分四方面,包括物业销售、租金收入、酒店经营及管理服务,当中物业销售占比最高,去年达到95.2%。


   查实,公司近月公布的销售增速尚算不弱,首五个月物业合同销售额为131.67亿元,按年升48.2%,平均呎价为每平方米7,332元,单单5月的合同销售额达47.3亿元人民币,上升56.7%。


   资料显示,建业曾定下450亿元的销售目标,较去年实际合同销售增约48%,平均呎价目标为6,923元。按此计算,首五个月的销售仅完成全年目标的三成左右,要达标似乎有点遥远,但凭大股东增持的规模来看,说不定已对全年销售胸有成竹,姑且放长双眼看公司往后的发展。


   值得注意是,公司近年积极走轻资产模式,或可在目前去杠杆、高地价的环境下,杀出一条血路。简言之,地皮由其他公司提供,建业则收取代建项目的管理费、品牌使用费、超额利润分享及提成,例如公司在住宅项目可按总楼面面积,收取每平方米200元的管理费,商业项目的管理费为每平方米300元;若最终售价高于原定售价某个百分比,建业更可收取额外的管理费。


   截至去年底,公司累计签约项目有75个,计容面积1,246万平方米,按年升76.5%,预计基本收费可达27亿元,并在未来4年内入账。资料显示,去年来自管理服务的收入为3.08亿元,增6.9倍,毛利率高达83%,料今年将会新增30个项目。


   转载自《iMONEY智富杂志

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