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居住要求提升 物业管理股逆市崛起
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发表时间 2018-08-08 10:59:43

   随着内地人均收入持续增长,人们对居住质素的要求愈来愈高,促使物业管理行业兴起。近年内地物业管理公司相继来港上市,已形成一个新兴板块,今年以来普遍股价跑赢大市。值得注意是,当中不少由内房股分拆上市,在子凭母贵下,其收入及盈利均保持良好增长,至今已有两股率先发盈喜,相信其他同行也有机会报佳音,具吸纳价值。



最新消息:行业无惧风雨 基本面佳


   中美贸易战不断升温下,港股走势转弱,多个强势板块借势回吐。物业管理股在高位也呈现沽压,但总体仍然跑赢大市,年初至今普遍录得一成以上升幅(见表),今年2月才上市的雅生活服务(03319)和另一只物管股彩生活(01778),累计升幅在三成以上,但都未算夸张,中奥到家(01538)今年股价已接近翻一番!



   物管股吸引资金追捧其实不无道理,回看行业去年业绩,盈利均有明显增长,除了基本管理业务之外,行业亦积极发展增值服务,开拓其他收入来源。再加上近几年内地房价及销量失控地上升,而“消费升级”又推动居民对物业管理服务的需求增加,在多个基本因素支持下,自然成为市场追捧的板块。


   港股踏入8月的业绩期,绩优股备受市场关注,而目前为止物管板块已有两家公司率先报喜。例如,雅生活预期上半年纯利将按年增长超过1.5倍,主要因在管面积增多及来自增值服务的收入上升;另祈福生活服务(03686)亦发盈喜,预计上半年纯利将同比录得超过六成的增幅。随着内地中产人数急升,对住屋环境及生活质素的要求也不断提高,现时高质及具规模的物业管理公司变得相当吃香,有理由相信,行业已步入高速发展阶段,前景值得看好。


重点:


   ‧内地中产人数急增,“消费升级”带动对物业管理服务的需求,长线前景值得看好


   ‧行业集中度逐渐提高,或将迎来并购潮,呈现强者愈强的局面


   ‧多间企业积极拓展“社区O2O”平台,成为收入的新增长点


行业概况:5年后市场规模破万亿


   虽然去年开始,中央接二连三推出楼市“辣招”,以遏止一二线城市楼价过热,但据国家统计局数据显示,去年全国商品房销售面积16.9亿平方米,按年增长7.7%,其中住宅销售面积增长5.3%,可见楼市炽热情况未有减退。内房市场规模庞大,其衍生出来的物业管理服务具有优厚的潜力,而且内房公司也深信优质的物业管理服务能吸引买家。因此,过去几年物管行业发展迅速,市场规模不断扩大。


   东兴证券指,物业管理行业在管面积保持稳定增长(见图一),2012至2019年在管面积复合增长率为6.2%,而百强企业在市场份额中比例迅速上升,从2014年的19.5%骤升至2017年的32.4%,因此百强的管理费对于市场的总体定价将起到愈来愈重要的作用,预计2023年全市场管理费规模将达到1.1万亿元人民币的水平,年化增长率达到12%。该行首次给予行业“看好”评级,并强烈推荐彩生活、碧桂园服务(06098)及绿城服务(02869)。



并购成龙头增长动力


   去年本地上市的物业管理股份只有5只,而随着内地大型房企陆续分拆旗下物业管理公司来港上市,今年再有两只股份加入,令这个板块渐成规模,备受关注。然而,行业仍处于非常分散且竞争激烈的阶段,大型物业管理企业均积极争取管理面积,或透过收购中小型物业管理公司来加快业务扩张,前十大物管公司收入占整体行业的比重,由2014年的4.4%上升到2017年的11.1%,可见物业管理市场的集中度逐渐提高。


   以雅生活为例,公司已完成收购兰州城关物业及京紫竹物业管理等股权,合共收购3,700万平方米的物业管理面积,收入将会合并至业绩中,并已接近公司早前指引今年全年4,000万平方米的收购目标。由于物管公司属于轻资产及周期影响较低的行业,而香港上市的物管股,大多背靠大型房企,不愁物业组合供应,且毛利可观,增加对长线资金的吸引力。同时,龙头企业于资本实力上具有优势,并购将是她们增长的一大动力,在行业集中度持续提高下,将会强者愈强。另外,行业近年积极拓展毛利较高的增值服务,如“社区O2O”平台。基本上,多间物管公司都有自建的手机应用程式(App),为居民提供衣食住行等相关服务,包括缴费、维修、理财、租房、购物等多方面的服务。以彩生活旗下的“彩之云”App为例,去年“彩之云”已覆盖9亿平方米的物业面积,并与50家物管公司建立合作关系,注册用户数达1,034万人,按年增2.4倍,月活跃用户数多达3.5亿,按年增长1倍,成为公司另一收入和利润的来源。招银国际指,增值服务是行业新的增长点,而目前物管公司开展比较广泛的增值服务主要是“社区O2O”,并引入电商服务,销售商品。该行指,物管公司开展“社区O2O”的优势来自掌握社区人口以及与住户距离较近,给予行业“优于大市”评级。


个股追踪:中海物业增值服务扩利润


   碧桂园(02007)分拆碧桂园服务上市的前夕,乃物管股最风光的时候。自此之后,普遍走势均受制于前顶,反映物管股估值或触及短期的天花板,但考虑到内地物管行业的增长模式尚在,相信破顶只是时间问题。


   据券商描绘出来的路线图,内地物管公司大多由内房公司分拆出来,两者关系千丝万缕,由于近年内房销售破纪录,市场预计物管公司可顺理成章管理关连公司的楼盘,或者并购同行业务,有利提升其管理面积的规模;更重要是,目前内地物业管理费支出,相对于楼价只占很小的比例,且处于偏低的水平,换言之,无论在价、量方面均有很大的想象空间。


   事实上,从估值差异经已看出投资者不同的预期。以碧桂园服务为例,估值贵过同行一大截,今明两年预测市盈率高达45.2倍、32.5倍,较中海物业、绿城服务有颇高的溢价。归根究底,碧桂园卖楼速度和规模惊人,2017年实现合同销售面积达6,066万平方米,按年增61.9%,又因为其收费管理面积之中,接近九成来自碧桂园旗下的楼盘,可以想象在母公司继续关照下,未来不愁没有生意。


母公司售楼增长较慢


   然而,若嫌碧桂园服务太贵,其他物管股也有不同的卖点,例如中海物业(02269)有国企背景,财务较为稳健,公司在第三方管理和增值服务均有很大改善空间。


   事实上,中海物业相对落后,或许因母公司中国海外(00688)的售楼速度较慢,导致市场不愿给予更高估值。


   资料显示,去年中国海外出售楼面面积约1,446万平方米,按年增10.9%,而今年首六个月累计售出的楼面面积增幅只有8.6%,难怪令市场对中海物业的增长动力起疑。


   截至2017年底,中海物业所管理的建筑面积为1.28万平方米,至于来自独立第三方发展商的项目,仅占收费面积的10%左右。


   引述里昂报告,中海物业高层称公司将会积极争取第三方业务,藉以扩大公司规模,并带动增长。该行预期,新增第三方的管理楼面,有望超过目前只有一成的比例,预期今后三年盈利的复合年增长率达26%。


   同时,中海物业来自增值服务的收入占比也低于同行,去年占7.9%以致整体毛利率偏低,只有23.9%,反观碧桂园服务就有18.3%的收入来自增值服务,其整体毛利率为33.2%。


   如果从这角度考虑,就算管理面积和收入未必有突破性增长,惟公司仍有条件透过提供更多增值服务来扩阔利润率,又由于基数低,说不定效果会相当显著。


   转载自《iMONEY智富杂志

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