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【荷兰直击】安居新思维:货柜屋、水上屋、社会房屋
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发表时间 2018-06-08 13:28:41

  香港正值为期5个月的土地大辩论,楼价高、居屋供不应求、公屋轮候时间长、劏房环境恶劣等问题,在政府和社会权贵的视角,一切始于土地不足。
 
  面对土地不足、人口集中在大城市等问题,香港并非唯一受害者,而是全球面对的迫切问题,远在欧洲的荷兰更是受全球暖化最大威胁的国家之一。在房屋政策、建屋方面,荷兰是全球走得比较前的国家,在超过100年前,政府已立法保障市民享有可负担房屋的法例,由房屋机构营运社会房屋,iMoney到当地采访,看这个以高效见称的国家有何值得香港借镜地方。
 
  社会房屋逃不过供不应求的困局,当地有建筑师在10多年前以制造货柜的物料作临时房屋,货柜屋冬暖夏凉,环境比香港劏房好百倍,还可用足10年,最近才拆卸把地交还发展;创意无限的荷兰建筑师,甚至以“造大船”的原理在水上建漂浮屋,虽然仍是社会上的少数,但已是一些荷兰人安居乐业的“瓦遮头”。




  荷兰人以至政府愿意创新,跳出水泥框框,为人的基本权利寻求新出路。反观香港,增加土地、房屋的方法,为什么只有18个选项?有香港建筑师提出,在闹市的交通交汇处上盖,兴建多用途摩天大厦,在问题已迫在眉睫之际,这可能是香港其中一条新出路。
 
货柜屋五脏俱全 冬暖夏凉抵天灾

 
  在摄氏30多度的高温,要走入货柜内,肯定有如置身火炉,何况是住在货柜内?“这看起来是一个货柜,但不是平时你们见到运货的货柜。”在实地观察之前,先在办公室与Tempohousing创办人Quinten de Gooijer了解兴建货柜屋的技术,他说到室内气温可与室外相差十多度,的确令人半信半疑。
 
  采访当日,阿姆斯特丹的气温约摄氏27度,在万里无云的烈日当空下,的确有点热,但Quinten带记者到旁边由货柜搭建的学生宿舍,意外地,室内真有点凉意,“50年前的技术已可以上太空,今时今日要做一个可以抵御台风、地震、火、湿度、太热太冻等问题的货柜,有什么不可能?技术是没有界限的。”
 
建筑师解密香港可应用
 
  货柜屋给人的印象又热又焗,本身是建筑师的Quinten说,兴建的人不够专业,只是在运货的货柜弄一个门口,甚至没有窗户;但实际是要与兴建传统房屋一样,货柜内外都需要涂层、阻隔物料作散热等功能,“很多人没有选择之下住货柜屋,可能没有钱、没有技术,因此形成了货柜屋难以住人的印象。”



Quinten指出,货柜屋也许看起来与货船上的货柜无异,但踏入货柜屋的大门与踏入家门并无分别。


  单是建造货柜的“铁皮”当然难以抵挡风吹雨打,表面上的货柜铁皮只是一个经Quinten特别设计的框架,他拿起外面是银色、波浪纹涂层,大小如砖头般的泡绵解释,“在墙身的内外都需要隔层,可以是泡绵,然后再加入特别的涂层,令它看起来闪令令,好似真货柜一样。”泡绵的作用是阻隔过冷或过热的空气,并保持室内湿度,厚度则视乎需要,可能只需要18毫米,“但如果在香港,我会用厚一点。”由于香港湿度比较高,他说同时要加入对流系统、通风系统等,“现在已有特别的通风系统能冷却入屋的空气,室内可安装感应器,现在都是很便宜的技术。”



货柜屋建筑物料


  Quinten所说的系统不是一座座的机器,他举例,以可入墙的管道达到阻隔外来热力,调节室内空气的效果,可减少使用传统的窗口式冷气机,减省大量能源,“现在做的是为室内制造冷空气,错!要做的应是阻隔外来的阳光、热力,这只需要在墙身加入很多阻隔物,现时已有很多技术可以冷却大厦的室内气温,节省能源。”他补充,阻隔物不是兴建货柜屋才能用,传统的混凝土建筑方式一样适用,“唯一分别只是铁皮代替了混凝土,它们都是一样的建筑物。”



Tempohousing的货柜在中国广东省制造,完全按照Quinten的设计制造,与一般货柜只是外貌一样。


  目前的技术未必可以解决所有问题,但Quinten以香港常见的台风为例,需要的货柜屋条件是稳定,这一点可通过计算和测试解决,“以钢铁为框架的建筑物或货柜不是所有问题的答案,但一定能解决部分问题。”
 
成本效益胜混凝土
 
  货柜屋的好处是兴建速度快、重量轻、成本相对低,“一立方米混凝土重两吨,以相同的构造、规格,我建五层货柜学生宿舍,等于用混凝土建一层的重量。”他又以荷兰的传统建筑方式为例:货柜屋可节省两至三成建筑成本,在地盘的时间可节省三至四成,“因为需要的物料较少,可以建得较快,在现场省下的时间都花在工厂内,但工厂不受天气影响。”实际上可省多少建筑时间,需视乎在工厂时的预制过程,“我用的工厂有150人,每日可做8个货柜,如果有300人,就可以多做一倍。”



Quinten指出,货柜屋也许看起来与货船上的货柜无异,但踏入货柜屋的大门与踏入家门并无分别。


  建货柜屋不是全无限制,Quinten说,虽然建筑师可以任意组合不同大小的方块,例如把两个连起来打通,令空间变大,但设计始终受限于“方块”,也要处理防火、高度限制等问题,“但以时间和金钱成本计算,货柜依然是比混凝土好的方法。”
 
  年逾50的Quinten形容建筑行业是传统行业,早已习惯用混凝土做建材,因为大家都知道它的好处和限制,“人类不喜欢改变,改变需要时间,我们用了混凝土几十年,做决定的都是我年纪的人,年轻人纵有更好的想法都未必能带来改变,因为他们不是决策的人,做决定的人亦未必愿意承担用新方法的责任和风险。”



单车是大部分荷兰人的代步工具,货柜屋群内当然少不了单车泊位。


宿舍面积200多呎,厕所在单位中间,看似奇怪,Quinten解释是分隔私人空间与面向公共走廊的墙隔。


历逾10年社会争议
 
  香港近来讨论以货柜屋为临时房屋的可能性,Quinten早在2002年提出以货柜屋兴建学生宿舍的计划,最初计划在当地制造,但正值建筑行业黄金期,建筑成本超出预期,也没有需求空间,于是他转向中国工厂,按他的设计制造,“原本只是一个为期5年的试验计划,成本要很低。”眼前是当时最大型的学生宿舍,至今建成逾10年,超额完成,其中两座经已拆卸,原因是政府收地重建,眼前余下的8座最快今年底要拆。
 
  预制货柜屋现常见于荷兰的临时房屋,但十多年前,社会争议不少于现今在香港的讨论。争议有两方面,一是“中国制造”,二是“住货柜”的观感,“近15年,中国制造已进入人的生活,最多人用的智能电话在中国制造,质素是不是很差?今日很多人已接受这一点,但住在货柜(Shipping Container)?依然不完美,如果今天我用货柜屋这个字,依然很难进入市场,因为普遍人对货柜的印象依然负面;但加了窗,整靓室内墙身,你走进去不会觉得自己身在货柜,这只是名字的问题。”
 
  阿姆斯特丹面对的住屋问题与香港相似,人口不断膨涨,年轻人、中产负担不起楼价,可负担房屋供不应求,这问题在两地一直没有大改善,“社会上最低下阶层的10%见到的将来,就是自己买不到一间屋,怎可能发生?与荷兰人一样,我们赚这么多钱,全部都是政治问题,政府有块地,应该给你?还是给我?”Quinten说出了重点,社会问题永远出在钱、政治上,如何分配社会资源,土地价值又应该如何定?“兴建社会房屋,租地、买地价钱都要低,这不是做一个货柜要多少钱的问题,地价才是,that's the golden ticket。”


港首个货柜屋明年落成
 
  低下阶层捱贵租住劏房,公屋轮候时间愈来愈长,社会开始出现以货柜屋为临时房屋的建议,经过到海外考察、研究后,香港社会服务联会(社联)早前获得恒基地产(00012)以1元象征式租金,租出深水埗南昌街202至220号,位于南昌街、巴域街及耀东街交界一幅地,租约期为2年,作为发展临时货柜屋,恒地将负责拆卸及平整土地。
 
  项目早前获屋宇署批出建筑图则,文件显示,该地皮可建3幢各3层高的货柜屋,预计有90个单位,分1人至3人单位,每个单位面积由约143呎至287呎不等,但详细细节,例如如何抵挡香港高温等,则未见曝光。社联初步构思,组合屋会租予轮候公屋3年以上,或有紧急住屋需要人士,租金水平不会超过租户入息四分之一,项目将于下月招标,明年初邀请机构营运,下半年落成。
 
荷兰水上建屋第一人 三层独立屋仅售1000万
 
  荷兰人早已习惯与水共生,数百年前在水上填海造地,长年以来又要对抗洪水。在当地可以见到很多运河,甚至说荷兰是由运河组合而成都不夸张,特别是阿姆斯特丹,市内的运河总长度达逾100公里,由1,500多条桥连接,在运河两旁有很多运河屋(Canal House),运河上则有形形式式的船屋(Boathouse),近10多年更有“进阶版”,在水上建成的漂浮屋(Floating House)。



对于有人担心在水上建屋会有污染问题,Koen认为不成问题,因为住客不会愚蠢到弄脏自己家的周围。


  荷兰建筑师Koen Olthuis(见图)在15年前创办Waterstudio,只做水上建筑设计,至今完成了逾200个项目,包括美国、迪拜等地;他是水上建屋的第一人,他说现在全球约有近50名水上建筑的专家,他们提倡造地、建屋不只有填海这方案,因为漂浮屋已可解决土地不足的问题,而且弹性更大。



建筑师Koen Olthuis


随水位升降不怕洪水
 
  水位上涨、土地不足、人口集中在大城市等,不独是荷兰要面对的问题,而是全球正在面对的迫切威胁。荷兰漂浮屋集中在阿姆斯特丹的人工岛Ijburg,Ijburg本身是阿姆斯特丹的新市镇,亦是首个漂浮社区。首批居民在2002年迁入,现有2万多人居住,漂浮屋在该岛仍是少数,只有近100间,部分是政府的社会房屋,旁边约有30幢私人的漂浮独立屋,包括地窖和天台,每一间看来都有不一样的设计,面积约1,750多呎,部分由Koen的建筑师楼设计。采访当日见居民在水上放下平板,以双手为桨,随即“泛舟湖上”,好不写意,记者尝试在漂浮屋的通道行走,却完全没有在“水上漂”的感觉。



将漂浮屋建在近岸水域,建筑成本相对较低,因为较易取得水电设备。


  “高度可以到100米,有20、25个室的建筑物都可以,只要地基够阔。”每间独立屋都有在水底的地窖和水面的平台,地窖增加了整间屋的面积,平台则可让一班朋友在阳光下聚会,但地窖和平台确有实际用途,就是作为漂浮屋的地基,最基本的面积要比屋的阔度更阔,实际阔度需视乎摆放的位置、设计等因素而定。Koen以大型游轮为例,在公海行走时,身在游轮上的人不会感到剧烈晃动,“因为部分船身沉在海底11米,为什么以千计的人在游轮上可以稳定,数百人住在水上不可以?”



漂浮屋的室内与一般家居无异。


  Koen以混凝土和泡绵制成的地基,可半浮半沉在水中,整间房屋随水位垂直升降,他说,这种制作并非新事物,数十年前已经应用,只不是应用在水上建筑,“水不是问题,而是解决方案,解决洪水泛滥的问题。”听起来很不可思议,但能随水位升降的水上屋,不会受洪水带来水位上涨的影响,至于台风巨浪的问题,Koen说,现时已有固定屋身的技术,问题在于金钱成本多于技术问题。
 
香港环海理论上可行
 
  Koen说,只要是被水包围的大城市都可兴建漂浮屋,包括香港、上海、纽约等同样没有足够可负担房屋的地方,但在兴建之前,需要考虑几个问题:在技术上,需要研究拟兴建的水域,属于什么类型的水,如果在海水上兴建,当中的盐分、水温都会影响地基设计。但种种技术问题,在Koen眼中都是可研究、可解决的问题,“在港湾、海港或近岸兴建,成本会较低,因为风浪较小,也较易取得水电等设备。”
 
  根据在Ijburg的经验,当时每间独立屋的建筑成本约是数百万港元,“10年前买下的业主,现在已赚了钱,确实多少我不肯定,但升幅比一般房地产市场更高。”参考美国近期同类型漂浮独立屋的售价,则大约是1,000多万港元。不过,这只是独立屋的价钱,如果不需要花巧的设计,甚至以货柜的钢铁物料兴建,建筑成本可远低于上述数字。
 
  漂浮屋在荷兰以至世界或难以成为主流,但可能因为土地不足、气候变化等问题迫在眉睫,Koen说,在最近两、三年,社会对漂浮屋的接受程度大为提升,他收到的查询大增,“不只是一间间独立屋,而是问整个社区。”
 
  Koen的设计不只在荷兰可见,目标也不只为有能力住独立屋的有钱人,他最想漂浮屋可解决巴基斯坦、印度等地的问题,以漂浮地基加上货柜,放置在近水的贫民窟旁,可以成为储水箱,也可以成为班房,不一定局限在房屋的应用,也可以用在社会设施上,“漂浮屋不是有钱人想住得奇怪的产物。”


土地法例成普及阻力


  建漂浮屋的技术不算太复杂,每处地方的水域各有特质,需要一定时间做前期工作,但要成功实行,最难是“拥有权”的问题,“法例、规例要配合,但现在的社会,拥有土地,便拥有权力。”在兴建之前,要解决如何将水域卖给发展商?使用权限如何设定?购买漂浮屋的业主可否做按揭?建筑批文的细节如何订定?Koen说,发展商只是向钱看,漂浮屋有利可图的话,他们一样愿意兴建,“而政府的责任就是解决(上述)问题。”



 
水上社会房屋
 
  漂浮屋计划是阿姆斯特丹政府建设Ijburg时的规划之一,除了由私人拥有的漂浮独立屋,在不远处有外形似货柜屋的漂浮屋群,由当地发展商和建筑公司合作,在2001年胜出政府举办的比赛,取得该处的发展及设计权。漂浮屋群有165间屋,约三分之一拨作社会房屋,作为可负担房屋出租,另有一半单位连接旁边的陆地,部分都是出租的社会房屋,但全部单位都有逾千呎,分成两层或三层。



Koen设计的漂浮独立屋可自给自足能源,免却接驳陆上电线、水管的烦恼。


  漂浮屋群的设计相对简单,外观全看似涂上白色漆油的货柜屋,有些建得比较高。居民都善用通道位置,布置自己的居所,从屋内走出去,沿楼梯向下走,便到水平面的“私人码头”,不少单位旁泊有小帆船。靠岸的单位在天气好的时候,打开落地玻璃窗,坐出屋外,又是另一种生活享受。
 
百年房制公私联营 基层真正出路?
 
  生活的基本需求不外乎三餐温饱和“有个瓦遮头”,偏偏在香港,仍不时有捱贵租、被迫迁的人要过“游牧”生活,难以安居。荷兰早在1901年立法,居民享有可负担房屋的权利,因此订立了社会房屋制度(Social Housing),由私人发展商、非牟利机构等非政府组织组成,统称为房屋机构(Housing Association),在政府的资助下,提供合理租金的单位给当地居民。以阿姆斯特丹为例,社会房屋现占当地整体房屋比例43%,在300万个出租单位中占75%。反观香港以至大部分国家,基层房屋多由政府全权负责兴建、营运、审批等,供应和需求之间严重脱节,轮候人龙“大塞车”,各地社会开始讨论由民间机构作统筹的可行性。


设租金管制惠基层
 
  荷兰的社会房屋制度有超过100年历史,由各地市政府拨出土地,房屋机构可用较市价低的地价购买土地,但往后的建筑、营运开支需自负营亏,政府可作担保角色,助有需要的房屋机构向银行申请贷款,“政府与房屋机构签订契约,写明租金水平、最少兴建的单位数目等。”阿姆斯特丹市政府社会房屋主任Elly van Sluijs指出,城市化令阿姆斯特丹的社会房屋供不应求,根据当地标准,年收入低于3.7万欧元(约34万港元)被界定为低收入,按此推算,当地有逾半人口符合入住社会房屋的资格。




  在很多欧洲国家的租客都受法例保护,荷兰也不例外,为了防止业主空置单位过久,当地市民曾有占屋权,可进入疑似单位后报警,甚至闹上法庭,业主要上庭解释空置原因,法官有可能将单位判给占屋者居住;有关法例已在2010年取消,但低收入家庭的房屋,仍受租金管制保障。荷兰设有计分制,按单位面积及设备等评分,分数低于142分,租金不能超过710.68欧元(约6,498港元),租金水平每5年检讨一次,新租金水平将在2020年生效,想入住受租金管制的单位,租客要申请住屋证证明符合资格。
 
忧可负担单位减少
 
  在现有的社会房屋制度,房屋机构可以市价租金出租单位,作为营运收入,同时有私人发展商拨出部分单位作社会房屋(Private Rental)。但阿姆斯特丹房屋部研究及发展主任KeesDignum指出,国家推行新规例,将地点因素加入计分制,令私人发展商兴建的可负担单位可得分更高,以转投自由市场,换言之,可负担单位将会减少,取而代之是月租高于710.68欧元的单位将大增,“到时租金就会升得很快,我们(市政府)极力希望在这市场做到一定的租金管制。”



阿姆斯特丹市中心有不少逾百年历史的运河屋,租金大约3,000欧元(约2.7万港元)起。


  而与香港的情况相若,荷兰的中产同为夹心阶层,按当地的标准,中产的年收入为3.7万至7.5万欧元(约33.8万至68.6万港元),其可负担的每月租金应介乎710.68欧元至971欧元(约6,498至8,878港元),但这只占市场上的6%,符合中产标准的市民却有12%。
  
  访问完结前,记者说起香港最近推出社会房屋共享计划,由非牟利机构营运,政府“退居幕后”做中间人,为资助者、业主、社福机构及社会企业等拉线,Kees一脸疑惑:“为什么政府没有参与?”这突如其来的一问,确实令人尴尬。
 


Elly(图左)和Kees(图右)对于香港政府没有参与社会共享房屋计划大感奇怪。


香港篇:港建筑师创意打造西九天空之城
 
  试想像,当社区被浓缩在一座巨型摩天楼中,我们的生活会出现什么改变?对于未来,人类总是充满想象。吕元祥建筑师事务所副主席吕庆耀提出,在西九龙公路枢纽交汇处上,兴建一座集社区设施及住宅用途的50层高摩天大楼,以建筑勾勒出未来香港可能的城市样貌。



吕庆耀认为香港的特点是垂直城市,应从这方面寻求解决住屋问题的办法。


  香港土地资源宝贵,政府于早前的财政预算案中提出把“政府、机构或社区”用地贯彻落实“一地多用”的多层发展模式。“在本港私营发展市场不难找到一地多用的身影,例如ICC、地铁上盖的住宅或商场,但政府却较少相关发展,于是我们在想能否把社区的不同设施垂直地迭起,把这些设施的原土地腾出来改作住宅用地。”
 
计划发展空中社区
 
  吕庆耀提出,于油麻地避风塘对出的西九龙公路枢纽交汇处,建设一个绿化上盖平台,平台下供车辆行驶,平台上则兴建一栋375米高的摩天大楼,预计可释放区内其他社区设施等土地,提供约2万个住宅单位。新建筑与油麻地区至九龙站、柯士甸站、奥运站、以及新落成的高铁站形成一个供行人使用的15分钟步行生活圈。“该地皮本身是政府地,不需要再收地或把生地变熟地,程序较简单快捷。”
 
  这座摩天大楼俨如一个小社区,地库是大型停车场;第一层是初创企业工作室和创意艺术村;第二层是公共图书馆、专上学院及空中社区会堂;第三层是空中文娱中心、政府办公室及NGO办公室;第四层是长者房屋、青年人房屋及空中体育馆,形成一个丰富的空中社区。



  由地铁到商场、酒店或办公室,在外国要穿梭数个建筑物完成的事,在香港只需数步便能到达,三维生活对香港人来说是日常生活的一部分。“在香港这个高密度城市生活,港人早已住惯了高楼,不会畏高,因此在这座摩天大楼内居住,并不会对他们造成很大的生活改变。”
 
忧价值观限制发展
 
  对于近年在外国所出现的货柜屋和漂浮屋,吕庆耀认为水上人间是一种生活方式,但漂浮屋能否承受台风带来的冲击破坏和处理好供水、供电及排污等问题仍是未知之数。他续称,香港要面对高密度、地少人多的挑战,难以跟辽阔的北欧比较,以丹麦为例,丹麦人口500多万,总面积却达4.3万平方公里,而香港人口700多万,总面积却只有1,100平方公里。“无可否认,香港是一个高密度和垂直城市。为什么我们不能接受这个就是香港的样貌?香港人要找一个适合自己的解决方案,再将它变成香港的一个特征或文化。”
  
  “为什么香港的水池全部起满了栏杆?而北欧连海边也没有栏杆?因为在香港一有人掉进水便会骂政府。而在外国所有海边河边都是Soft range,不怕你掉进水,掉下水便自己爬上来,有人掉下水是他自己问题而非政府问题,为什么不承担自己的责任?”吕庆耀认为,价值观混淆会影响城市设计及生活环境,“如果任何事也要政府管,政府为了避免有意外发生,一管便会十分严格,令城市发展有愈来愈多限制,我们何不先管好自己?”


  转载自《iMONEY智富杂志》。

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