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【猪年运程】苏民峰:股市入秋见高位,楼市年尾跌定
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发表时间 2019-01-10 13:14:57

  2018年的股楼跌势延续至今年初,元旦后首日开市大跌715点,创24年来的最差开局,浮浮沉沉之下,投资者都没有太大心情。每年iMoney都邀请堪舆学家兼资深投资者苏民峰,预测来年的股市、楼市走向,他预计今年跌势仍会持续,其中股市在今年2月4日或5月6日都有机会出现低位,但其后会慢慢向上爬,至入秋时分,8月8日或10月7日迎来高点,但他预计升幅非常有限,不超过29000点。




苏民峰
 
年龄:59岁
背景:80年代曾当发型师,1983年开始看风水,最初在庙街摆档,其后人气急升,成为著名堪舆学家,出版多本风水运程书。
投资组合:九成为住宅、商铺,余下是股票及现金。
海外投资:日本北海道二世古Vale酒店、马来西亚住宅单位
 
  选股方面,由于股市的表现不会太突出,但其中属火的股票表现会较好,即是石油、电力、电讯等股票,但一向投资稳阵的苏民峰更加保守,建议从中购入收息大蓝筹,他个人可能会完全不入货,静待高峰过后再吸纳。
 
  上升多年的楼市在去年下半年开始转向,一手楼交易不多,二手业主劈价放售,但整体楼价只是回复年初水平,苏民峰预计,今年上半年继续在低位徘徊的机会极大,至年底才会跌定或稍为回升,但他建议急上车人士,不要等到明年或后年,因为该两年的楼价会再现高峰。
 
股市篇:承2018年跌势先升后跌 未来两年会更好
 
  本港股市自2018年6月初一直下跌,恒指全年累跌4,073点,2019年一开市,跌势延续,首日跌715点,苏民峰预计,2019年的股市仍然是“好棘手”,全年表现浮浮沉沉,没有特定的股票表现突出,短期内更加仍有得跌,“2019年属于先升后跌,我预计2月4日(立春)或5月6日(立夏)有机会出现一个低位,之后会慢慢爬升,至入秋时分,即是8月8日(立秋)、10月8日(寒露)、11月8日(立冬)出现高位,估计约28000点,升不穿29000点,亦不会是一条气冲上去的,我自己会在这几个时候分段减持。”他更说,今年立春的八字水火不稳,因此今年特别容易出现黑天鹅事件。
 
  他又说,与现时25000多点比较,升至28000多点的水位都不多,他个人认为,不求赚大钱的投资者,不妨趁年初的低位入货,至秋天的高位沽货,也许可赚得5%至10%,但他个人暂时未有部署,“2019年不易赚钱,所以我看2020年、2021年,后者更是下一次赚大钱的机会。”
 
今年或跌穿18000点

 
  不过,苏民峰一向看得长远,去年访问他的时候,他说自2019年为3年大水年,即整体经济、股市、楼市都会向好的年份,但今年承接去年的跌势,不会突然大升,但他已逐步部署未来3年的大计,“股市每两年一个循环,2019年是先升后跌,2020年就是先跌后升,2021年又是先升后跌,换言之,2019年中至2020年中都有机会跌,我就是部署这段时间入货,揸到2021年入秋,我就很大机会赚钱。”至于他提到今年的低位,他更是看得非常淡,“乐观地看,低位正常是23000点,但我自己心里面估计,有机会跌到20000点,甚至跌穿18000点。”岂不是跌很多?“容什么易,跌到20000点都不是很低,只是股市由2015年一路升上来,大家习惯了26000点、28000点,听到20000点好似好低,但看返转头几年,都不是太低。”
 
10年可赚7年已够
 
  作为参考,苏民峰多年的预测不中亦不远,去年他预计股市下跌,低位会跌至23000点,结果未如他的预期般低,全年收市最低位为10月30日,当日收市报24585点。在数年前,他曾预测,2015年至2017年为3年大水年,该3年股市尤其畅旺,特别是2016至2017年,两年间股市升35%,他个人在2015年买入中银香港(02388),买入价约23元,直至2017年他以40多元沽出,赚近一倍。苏民峰经常强调,自己只懂看市,不懂看股,预计到个别行业的板块来年较旺,从中选来选去都是大蓝筹、收息股,博其不升也可收息当赚钱。去年他看中服装股,一招渔翁撒网,个别股份有赚有蚀,“之前买了鹰美(02368)、特步国际(01368)都有赚,但是赚得少,特步我不看好,3块几沽了,一沽就一直升至4块几(上周四收报4.25元),没沽的361度(01361)偏偏跌返下来(上周四收报1.66元)。”总结全年,苏民峰说,买货的人几乎没有机会赚到钱,他粗略计算自己的股票仓蚀了3%,“都可以啦,我整日说,10年赚7年钱已经够,不要太贪心。”
 
去年预测准不准?
 
  去年预测:狗年效应下,股市多回吐,但不会大跌市,属先跌后升回落机会大,在2月4日或4月5日回落后,跌到年底。
 
  结果:股市在年初高开,一度达33000多点,及后上半年反反复覆,但明显走势向下,上半年两个低点分别是2月12日及4月4日,分别收报29459点及29518点,并后走势一直向下,跌至全年最低位为10月30日,收市报24585点,之后一度升至27000点,惟升幅有限,至2018年最后一日市报25845点,全年累跌4,073点。
 
  去年预测:2018年为木火年,属木、属火的股票,表现较佳,即服装、纸张、石油、电力等,至于前几年大旺的属金、属水的股票,表现则大不如前。
 
  结果:苏民峰去年推介生产名牌服装的鹰美(02368),在过去两年由低过2元,升至超过4元,但自去年中,随大市下跌至上周四收报2.78,全年跌近两成;另一只推介的特步国际(01368),去年全年则升近三成二,但同是内地运动品牌的361度(01361),表现完全是两回事,全年跌逾四成。
 
苏民峰:跌市才是出动时
 
  苏民峰投资多年,从来只会在低位入货、高位沽货,“我不怕跌市的,逢跌市就是我出动的时候,升市我不买的,本来就应该是这样,但很多人的心态是高追,跌的时候怕再跌。”
 
  自言不懂选股的他,一向只选随大市升跌的股票,科技股如腾讯控股(00700)从来不在他的名单,“有人问我,腾讯套住了怎么办,我说你300元都套住了,即是400元买啦,他真是400多元时高追,就是这种心态,腾讯跌到260元都吸引不到我,我都不懂,看懂的股票就好。”
 
  不过,这两年决心在股票市场静下来的苏民峰,依然钟情于心头好美丽华酒店(00071),而且相当长情,至今已持有50多万股,以现价计算,价值约750万元,占其股票仓九成,他笑笑说:“2017年底沽售了六、七成股票后,现金都用来买美丽华,现在还在跌,我就继续买,买到跌完为止,我用了很多年时间,存下好多,由11元买到19元,再买到13元。”
 
  记者多年来都奇怪,为什么他一直不沽售,“放不到的,放1万、2万股出来,已经有人抢,以前我都会,现在只是没有现金,(股价)不升便收息,升就赚一笔。”近日大跌市,美丽华的股价仍企硬,甚至上升。
 
房地产股收息为主
 
  苏民峰另一只长期持有的股票是领展(00823),他更是以收息为主,早在43元已开始购入,不时看住股票入货、沽货,相比高峰期,他已沽出了一半,唯近年领展股价长期在70元以上,苏民峰认为价位太高,未有购入,静待跌穿70元后或再入货。去年初,他更买入长江基建(01038)作收息之用,但为了“换马”而沽出,“平均价是62元买入,沽出是59元多,赚了息都蚀。”新加入的是内地房地产股富力地产(02777),“长江基建不会升,富力跌到11块几,还有机会升回,息率还有10几厘,就算不升,一年都赚回10%。”
 
楼市篇:楼价年底跌势稳定 2020-2021再现高峰
 
  多年来苏民峰都说看不准楼市,预测楼价会跌,结果愈升愈有,他也直言已“看不懂”,但去年访问时他说,2018年的经济放缓,楼市回落机会较大,结果终被他言中,“虽然2019、2020及2021年都是属水,但始终2018年跌到底,2019上半年有机会都是低位徘徊,最乐观都要入秋、入冬,才有机会跌定或者上升返。”他更说,今年不买的话,2020、2021年的楼价或再现高峰,“有些人可能又追,很多人都不是看机会,讲追的,所以如果不急的,不是等层楼用的,不如等到2024年。”
 
  根据苏民峰的分析,楼价每20年出现一个大循环,回看1984年和2004年均出现大动荡,楼价长时间在低位,“那个时候比较多机会买到价钱合适的楼,便宜就很难。”他再解释,机会大的意思是这些年份的楼价偏低,而有机会突然上升,“以1984年黄埔花园楼花每平方呎900元为例,现楼立即升至1,700元,接近一倍。”




外国雇员愈来愈少
 
  对上一次购入单位已是2015、2016年的事,与买股票的心态一样,苏民峰说自己从不追货,“去年买的人以为楼价会再贵,今年已经跌一成多,如果你买低价楼,当你买沙田第一城,600万元跌到500万元都死,不见了20%。”
 
  苏民峰现持有3个住宅物业,其中之一是2007年时,以500万元购入一个位于中环的旧楼单位,面积约300平方呎,从这个单位,他看到全球经济正在变化中,“第一日租出是18,500元,现在是1.8万元,10年没有升过,因为现在没有外国人,中环的旧楼都是他们抢高租金,现在来的外国人都不再是高级雇员,房屋津贴减了很多,我的租客整日问我可不可以减租至1.5万元,他一次性交一年,因为只有1.5万元的房屋津贴。”
 
  他又说,市场上有些月租逾10万元的单位,更是租不出去,“连美国纽约都是,1万美元跌到8,000美元都有,我在马来西亚层楼以前租18,500元,租客全部是海外高级雇员,后来都没有了,现在租给当地一个有钱人,月租1.6万元,不知道为什么,看来全世界经济都有个危机。”
 
看匀香港难捡平货
 
  不过,苏民峰仍是租楼住,一住已10多年,租金由4.8万元加至7.5万元,升幅比他出租给其他人的物业更高,但他说加幅仍可接受,预计仍会继续多住5年,甚至10年,“其实楼价升幅比租金升幅厉害很多,所以说已经没有投资价值。”他以自己购入的首个物业为例,90年代他以90多万元买入,现时大约是300多万元,升幅3倍多,但同期租金由5,000元升至1.2万元,升幅是一倍多,“这么多年计算,租金是没怎么升过。”
 
  苏民峰自言有“看楼病”,以前每星期放假例必走遍港九新界,但他看铺多过看楼,“虽然我整日说没值得买的楼铺,但我好知道市场卖着什么。”他打开电话的Whatsapp对话给记者看,全是经纪传来的“笋盘”,其中一个叫售的办公室,声称由3,700万元劈价至2,600万元,“减一千多万好似好吸引,我一看,之前的成交呎价是1.1万多元,卖2,600万元呎价都要1.3万元。”
 
  苏民峰说现在已“没便宜捡”,以及银码太大,又难借钱,直言他都“完全买不起”。但他并不会因价就货,买铺依然以地铺、够大为目标,“买楼是小楼抵,因为大楼的租金回报低,但面积大的地铺,好处是可以做餐饮,租金收入稳定,租金可以高些,可以做餐饮的铺都要有一定条件,有前后门、门口够阔等,另外,小铺用的人手与大铺差太多,变相你的租客好难赚钱。”
 
去年楼市预测
 
  预测:有可能随整体经济下跌
 
  结果:楼市在上、下半年走势相反,上半年推出多个新盘多,半年售出逾7500伙,年中特首林郑月娥推出楼市“娥6招”兼美国加息等因素下,市况逆转,一、二手楼同步减价,中原城市领先指数(CCL)由去年8月开始,连续10多个星期下跌。
 
海外置业中美之争
 
  在去年的访问中,苏民峰以过来人身份说过,买海外楼手尾长,回报也没有发展商所说的高,更麻烦是隔山买牛,有事也不能立即亲身处理,“起码在香港追租、坏水管维修,我都即刻搞掂。”但有“看楼病”的他依然非常留意海外楼市,特别是他心仪的美国,“我想迟些在纽约、加州买层楼,放假去住下。”还有另一个原因,他说美国楼市正值高峰回落之势,正等待合适时机入市,“美国每12年一个循环,2012年时是低位,当时我想买个Multi-unit收租,已看了两个单位,考虑一星期便被其他人买了。我看平均每6年是高峰或低位,即是2018年已到顶,再看前一点,2006年是高位。”


  至于近年不少港人北上买楼,苏民峰以地运分析内地楼市,1984年至2004年以东面城市为旺,因此上海等沿海城市发展得快,及至2004年至2024年以西南方位最旺,“我整日说哪有开发大西北,是西南才对,很多人知道四川成都,其实兰州、昆明的楼价基数低,升幅更大更快,因为那些城市本身已有很多住屋需求。”但他说没有想过买,“都是费事上去收租那么麻烦。”


地运篇:中美大限5年后 2024年面对大挑战
 
  中美贸易战未完,苏民峰说自己不懂贸易,不知道如何评价,但从两国的经济、地运,他便可以说出中、美两国的未来走势,而两国的“大限”同是2024年,即是5年之后。
 
稍平稳便有人出手
 
  “美国最棘手,因为按美国的循环,2012年是低位,2018年到顶了,未来几年都有危机,美股一直跌,还未跌够的,个市有得跌,有些人都未知死,特朗普(Donald Trump)还说自己一上场,股票就升。”因此,他说从2018年至2024年间,美国经济都是向下行,至2024年跌至谷底,“所以我都不买楼住,死都忍住,没理由在高峰买。”


  至于中国经济到2024年,同样要面临大挑战,经济发展等各方面会慢下来,“中国这几年仲有得维持,但去到2024年,中国刚刚行完地运,就要看你够不够胆,次次危机都是入市的好时候。”




  他认为,中美交战中,很多人是看不清形势而不敢轻举妄动消费,暂时不敢用钱,但稍为见到平稳之势,手头有资金的人便会出手,“(中美贸易关系)我就不太惊,商人始终是灵活的,不是靠政府的,最多中国的经济会愈来愈慢,或者搬去其他地方开厂,最后都入美国,从经济角度计数,中国还有地位的。”
 
2024后旺北面的水
 
  至于欧洲的经济,苏民峰便不看好,虽然当地经济由2008年的高位跌至2014年的谷底,现在正值上升期,至2020年高位又会再跌,但他说欧洲的问题更多是人为问题。“以前我整日去法国巴黎,差不多最近10年没去,人又没本事,吃老本,靠游客生存,又要人工高,又不想做,根本整个国家的制度没有生机,所以最近还出事(黄背心事件),他们没得救。”
 
  他又说,早年到希腊旅行,市区杳无人烟,原来人人在海边开派对,几乎每把太阳伞下都放有威士忌一枝,“那些国家哪有资格这样消费,后来就有后果(希腊破产)了。”
 
  虽然每个国家有其周期循环,但苏民峰说,地运是影响全球的,例如2004年至2024年旺西南水,意指西南方位有海、河等,而且沿岸要呈内弯型,“这才包得住水,流了出去即是没用。”他举例有澳洲的珀斯(Perth)、葡萄牙的波尔图(Porto)、日本冲绳、缅甸、柬埔寨等,2024年开始是北面,但很多国家北面都没有水流,他现在不时鼓励别人到澳洲北部投资,“但现在全部是荒芜之地。”又说,俄罗斯和加拿大北部都是冰天雪地的地方,未来都有发展机会。
 
  “香港岛北面是中环,九龙没有北面的水,可能要到上水,北面是深圳河,但现在上水的楼价追到一万多一呎,计升幅真是跑赢所有市区。”以中国内地计算,最接近是黑龙江一带,苏民峰认为有发展机会,“但河与海比较,还是海厉害得多,所以现在经济增长再慢,也有6%增长,但不会永远是6%,可能跌到3%、2%也可以的。”
 
买楼按地运选方向
 
  有意置业的人士买楼,苏民峰说可以留意附近有没有河或海,最重要是要“环抱着水”,他举例,荃湾西和青衣的海湾都有环抱形,而且是来自西南水,但他强调,由于全香港的楼价在过去几年大升,再无地区之用。不过,还可以看看大门方向,他说在2024年前置业,最好选大门向正东南、正西北的单位,不宜选正东北或正西南,因为既不旺财又不旺丁,但在2024年之后买的话,则不需要理会方向,“2024年之后无旺财旺丁,又无损财伤丁的方向,即是乱买都行。”
 
  至于没有水的市区,苏民峰说一样有得看,例如2004年由东面转向西南面时,以弥敦道为中线,尖东在2004年后一片死寂,变成尖沙咀西如广东道一带兴旺。以他最熟悉的中环去看,他则以威灵顿街为中线,在2004年后,以西的上环一带发展则较快,因此最先是要找出中线位,以辨别方向。
 
2019年交通意外多
 
  根据苏民峰的分析,2018年是流行疾病年,意指去年特别多腹部、肠位疾病,例如手足口病,“每连牛年、龙年、羊年和狗年都是病毒年。”狗年属于戊戌年,天灾、人事问题都特别多,“所以会有很多怪事发生。”




  至于2019年,他预测股、楼、经济都不太好,但不只如此,今年更是交通意外高危年,容易有刀伤、交通意外,而且全球发生,在经济方面又可能出现黑天鹅事件,“即是无法预测是什么的突发。”至于每个月去旅行的他则少理所谓的“灾难区”,以玩为先。
 
养生篇:踏入60岁不会完全退休
 
  苏民峰的身形一向高瘦,今年见他更为清减,“我一直保持住这个磅数,最高位约是135磅,最低有130磅,一瘦就吃,但最近都低过130磅少少。”原来是楼上单位趁年尾装修,习惯晚睡晚起的他,每早被吵醒,无觉好睡,幸好在访问后两日,他就出发回到第二个家,日本北海道的二世古去滑雪,住在他的自置物业,休息十日八日。
 
不常购物仍紧贴潮流
 
  说到滑雪,苏师傅总会滔滔不绝,年底到北海道滑雪已是每年的例行行程,“现在每年3月都去一个新的滑雪场玩,之前去过志贺高原,很大很好玩,都不见有香港人,下次想去白马看看,全世界那么多滑雪场,滑到死都滑不完。”除了日本之外,苏民峰每年都会到欧洲滑雪一次,法国、瑞士、奥地利、美国、意大利等轮流去,今年他已经计划再到法国的滑雪场。
 
  以前去欧洲,苏民峰例必花几日去意大利米兰购物入货,但近年已不常购物,“Shopping不会厌的,问题是到了现在的年纪,已经没东西好买。”他指指身上的Dior Homme黑西装,原来已是去年初买的,一直放在衣柜,“今年买了6件西装都没穿过,全年都没有冻过,夏天又穿不上,又不想穿那么靓上班。”但他依然紧贴潮流,见到靓的会继续买,一于买了再算。
 
  苏民峰早在30岁为自己部署退休,买楼买铺收租,为自己制造持续收入,遇上好时机就放售套现,或者换楼换铺,自己继续租住他人的物业;投资股票的收益则用作旅费,见他每月去一次旅行,次次几乎都是最豪华的食宿,便知道他在股票市场赚不少。
 
食无避忌跟个人习惯
 
  除了在财政上部署外,他也早早在为身体部署,“养生我做了10几年了。”自10多岁他每早做气功,每日只做两分钟,分别做太极8式和八段锦,“八段锦有8式,我偷懒只做两式,八段锦好易,又有益,现在上网都有得学。”在他的Facebook经常见他到处饮饮食食,但其实他食量不大,白天几乎不吃,只吃水果和少许下午茶,晚餐则任食任饮,而且对食没有什么避忌,对于很多人说早餐应吃得最多,晚餐最少,他一于少理,“我觉得是个人习惯,以前我凌晨4、5点睡,8点吃饭都好正常,等于其他人吃完午餐,晚餐不吃。”
 
  今年底苏民峰便踏入5字头的最后一年,苏民峰的支持者不用担心,因为他明言,就算踏入60岁,都绝不会完全退休,仍会保持少许工作量,“一日只做3个钟还不够少。”
 
12生肖财运
 

 
  今年是辛苦个人力量得财年,工作量可能比以往大,如果是自雇人士,意味着工资也随之上升,其次是从商人士,工作量上升虽不代表收入会上升,但工作机会多了,也增加收入上升的机会。上班一族的收入虽然不会改变,另一角度代表在公司仍受重用。
 

 
  今年是财运年,尤其是春夏出生,西历3月6日后至8月8日前的平命人及热命人,宜努力一点,其他日子出生的人,即寒命人的运程开始减慢,但遇上财运年,或多或少有点好处,收入稳定的上班族可尝试买些彩票,看看今年有没有意外收获。
 

 
  今年是贵人舒服懒年,财运必然也会慢下来,能有突破的机会不大,上班人士反而更好,不会因此令收入减少。西历8月8日至3月6日出生的寒命人便不要太进取,懒一点也无妨,西历3月6日后至8月8日前的平命人及热命人则要积极应对,而今年的人缘比去年好,对今年事业发展必有帮助。
 

 
  今年是贵人舒服得财年,人难免会慵懒一点,财运也会慢下来,但今年有贵人扶助,即使不是很努力去争取,事业运还是可以的。今年有财星之助有利储积财富,平日财来财去的人,在今年也可储一些钱,但平命和热命人今年宜进攻,这必会引起额外开支。
 

 
  今年是财运年,是各个生肖中最好,今年同时是人缘桃花年,代表人缘好,易有贵人扶助,让你更易达到目标,对从商和自雇人士最有为利。不过,今年都会有小破财,即是生活上的花费,最大笔开支可能是买车换车,或者购买平常不舍得买的贵重东西。
 

 
  今年是是权力地位提升年,与财运无直接关系,除非打工一族获升职,今年也是冲太岁,各方面都容易出现变化,在事业方面,春夏出生的平命人和热命人,转好的机会较大,相后,秋冬出生的寒命人,最好是不要变,一定要变的话,就要有心理准备,转坏的机会非常高。
 

 
  今年是权力地位提升年,易得贵人暗中扶助,从商的或自雇人士也可藉此提升行内名声,虽然对财运并无立竿见影的好处,但长远而言,生意增长的机会也会大增,唯这段时间2增加了应酬活动,或多或少有额外开支。
 

 
  今年是财运年,虽然不是12生肖中最好,但属于中上游,故今年要好好收拾心情,全力投入工作以争取更好的财运。另今年虽有远方贵人扶助,但贵人的力量不是很大,惟有事事亲力亲为,但由于人缘运较去年好,最少可专心工作,不用花时间防备是非。
 

 
  今年是思想学习投资年,适宜学习、进修,或多或少有额外花费,或者买些平日不舍得花钱的东西,也算是另类投资。如果在投资或新发展构思方面,最适宜夏天出生的热命人,其次是平命人,寒命人在今年作新投资,则大大不宜,因为往后3年对你的运程都没有帮助,不想失败收场,最好不要开始。
 

 
  今年是思想学习投资年,适宜学习、进修,但如果在投资方面,最适宜夏天出生的热命人,因为往后数年都是你的好运年,如果想有新尝试,时间上非常适合。其次是平命人,寒命人今年宜一切守旧,转工已不太适宜,何况是投资。而1969年出生的肖鸡人士,今年财运易有不错进展,其他年份出生的则最好谨慎一点。
 

 
  今年是财运年,在各生肖中,仅次于肖龙人士。对从商和自雇人士帮助最大,可努力做好工作,争取天好收益,打工仔则可以尝试买彩票或学习投资,看看可否在固定工资外获得额外收入。
 

 
  今年是辛苦个人力量得财年,工作量可能比平常多,对犯太岁的你而言是利多于害,自雇人士的收入会随之增加,即是是收入稳定的打工仔,也因为工作忙碌,大大减少自己静下来胡思乱想的机会。


  转载自《iMONEY智富杂志》。

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