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新旧居屋PK战 市区低价居屋掀热潮
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发表时间 2019-05-30 13:24:58

  新一轮居屋即将接受申请,上次没有“中奖”,今次就要把握机会,6个屋苑都位近港铁站,全部在10分钟步程之内,附近还有巴士、小巴线直达不同地区,单是交通便利这一点已相当吸引。
 
  屋苑分别位于何文田、将军澳、南昌、马鞍山、火炭和葵涌,各具优点,其中何文田冠德苑位处半山,环境清幽,部分单位面向大片草地球场,并可远望海景,而且位于豪宅地段兼名校区,单位面积最小400多呎,更可在今年内交付,相信非常抢手。另一个抢手盘应是将军澳雍明苑,屋苑邻近将军澳站,旁边是海滨长廊,附近社区配套齐备,而且单位数是众多屋苑最多。
 
  不过,笋盘自然多人争,6个屋苑合共只提供4,871个单位,以上一轮居屋收表27万份计算,平均都要55人争一个单位。抽中居屋机会有如中六合彩,不少心急上车的市民会同时申请“白居二”,以未补地价价钱购买二手居屋,虽然二手居屋售价正逼近私楼,但胜在选择多,并可即买即住,然而与购买私楼一样,数龄是否已大维修、可做按揭成史数等,事前都要做足功课。


白表及白居二申请条件
 
1人家庭
入息限额:29,000元
资产限额:100.5万元
 
2人或以上
入息限额:58,000元
资产限额:201万元
 
居屋申请程序
 
取表:现时至6月12日
申请:5月30日至6月12日(晚上7时)
搅珠:今年8月
拣楼:今年11月
 
何文田呎价最贵



冠德苑位处半山区,景观开扬,单位面积最少有400多呎,预计将成抢手货。


环境
 
  屋苑在何文田“半山区”,附近是何文田村、冠熹苑、皓畋等公私营住宅,还有几所中学,而屋苑位处的马路,车流量不多,相对清静。对面有个小公园,走出少少已经是山边,近望土瓜湾楼群,远望可见启德附近海景,同时是部分单位的景观。屋苑附近有几个球场、游乐场,沿马路向皓畋方向行3分钟,有条山路可再走上山,方便想做运动的人。
 
交通



现时屋苑旁未见巴士或小巴站,最近要到何文田广场附近坐车到尖沙咀、旺角等旺区


  在多个屋苑中,冠德苑距离港铁站最远,但从何文田站A2出口一出,步程都是10分钟内,算是可以接受,不过沿路上斜兼无遮无挡,大热天时或下雨可能会辛苦一点,A3出口的路程长一点,但沿途有有盖天桥另一个选择是坐巴士和小巴,暂时未知屋苑入伙后,会否有车可直达,现时要行下山至何文田广场,有车前往旺角、尖沙咀、红磡等旺区。


生活配套



对面设有休憩公园,现时人流不多


  屋苑附近都是休憩地方为主,餐厅、商铺集中在何文田广场,大约要步行5分钟,商场有街市、超级市场Market Place、快餐店、药房、发型屋、诊所等基本生活所需,但选择不多。区内有两个康文署辖下体育馆,分别是何文田体育馆和佛光街体育馆,前者更设有室内、外泳池。屋苑位处名校区(41校网),对不少家长有一定吸引力。


卖点:


  •环境清静


  •名校校网


  •单位面积偏大


  •最快交付
 
缺点:


  •呎价最高


  •配套选择不多



屋苑旁边是东何文田配水库游乐场,虽然要先预订才可进入,但外围有小路可散步、跑步



最近屋苑、也是唯一的购物商场是何文田广场,选择不多


同区居屋比较
 
  冠熹苑位处市区兼名校网,已补地价市场呎价是全港最贵,所以有“居屋一哥”之称,过去3年录得21宗成交,期间创过数次破顶成交的纪录,最新是4月底一个601呎单位,以未补地价740万元成交,呎价1.2万多元。屋苑的开放式小单位同样受欢迎,一个低层213呎单位在今年3月初,以368万元成交,呎价超过1.7万元。
  
网上交表:申请居屋电子化
 
  私楼楼价节节上升,便宜一大截的居屋成为普罗市民的抢手货。特首林郑月娥去年中宣布居屋大减价,由市值七折降至五二折,房委会早前宣布,即将开售的新一轮居屋将以五九折发售,折扣略为减少,但依然相当吸引。新一轮居屋屋苑共6个,提供4,871个单位,全部邻近港铁站,大部分区内已有社区配套,并在今、明年先后落成,“中奖”的市民不用等太久就可入住。



周四首天派表日子,吸引大批市民排长龙取实体按。


  不过笋盘自然多人争,去年居屋价大减后,申请数目创下新高,房委会收到27.2万份申请表,超额超过60倍,新一轮居屋在私楼楼价升温之下,相信有机会再创高峰。而每次在截止交表日,总见到最后一刻赶交表的惊险一幕,房委会决定由今年起,所有资助出售房屋都可在网上交表,但首日派表(23日)仍有大批市民一早排队取表。政府去年同时宣布白居二计划恒常化,即每年有居屋申请,市民都可同时申请白居二,并可以同一份申请表,申请费用分别维持250元及160元,同时申请费为410元,以去年申请居屋数字计,单是申请费用,库房便收6,800万元。房委会早前决定增加白居二的全年配额,由2,500个增至3,000个,家庭和一人申请者的比例为9比1。


将军澳单位最多



雍明苑的单位数目是各屋苑中最多,对心仪将军澳区的申请人为喜讯。


环境
 
  屋苑在将军澳海滨长廊旁,部分单位可望海及对岸的绿化景色,左右两旁分别是学校和私人屋苑SAVANNAH,在上、下课时可能人流稍多,但其他时间没有太多人经过,车流也不算多,环境较清静,但过条马路到宝盈花园有不少食肆、商铺,已相当热闹,因此屋苑算是旺中带静;而附近也有宠物公园,方便养宠物的人士。
 
交通
 

  屋苑楼下暂时只有巴士直出九龙,但步行7至8分钟,便到达将军澳港铁站,站旁有公共交通交汇处,到港九各地都非常方便,但唯一的不好处,区内屋苑林立,大部分居民都依靠同一交通网,在繁忙时间坐车相信比较拥挤。


生活配套



与将军澳站及大型商场都不超过10分钟的步程。


  一走出屋苑就是海滨长廊和单车径,但不算宽阔,采访当日是假期,不少人在散步、跑步、踩单车,人多时要互相让路。与屋苑相距约5分钟步程的居屋宝盈花园,楼下有齐街市、餐厅、诊所、五金铺等。宝盈花园旁已是大型商场PopCorn和将军澳广场,有更多购物和吃饭的选择。
 
卖点:


  •单位数目多、户型多


  •部分单位面向海滨


  •邻近缓跑径、单车径
 
缺点:


  •近八成单位不足400呎



屋苑旺中带静,旁边已是海滨长廊,环境舒适。



屋苑周边是豪宅和学校,一般生活配套要到对面的宝盈花园商铺。


同区居屋比较
 
  宝盈花园属于私人参建居屋项目,屋苑本身已有不少康乐设施,例如室外泳池、烧烤场、羽毛球场、篮球场、儿童游乐场等。在过去3年只有154宗成交,呎价一直在1万至1.2万之间,但目前放盘不多,一个中层484呎单位,未补地价叫价590万元。雍明苑附近还有两个二手居屋选择,包括唐明苑和私人参建的富康花园,邻近将军澳站,同为1999年入伙,单位面积为400呎以上,但新居屋雍明苑近八成单位是400呎以下单位。
  
南昌中型单位占多



南昌站上盖的大型商场在今年内开业,将有150间商铺进驻。


环境
 
  凯德苑位处南昌站附近,有多个公、私营屋苑,而且是学校区,总共有7间中、小学包围,是好是坏见仁见智。区内仍是发展阶段,目前,地盘较多,而且屋苑旁边有大型仓库,不时有大货车出入,难免沙尘滚滚,较多嘈音,希望入住后社区发展逐渐成熟,环境会有好转。
 
交通



屋苑楼下有巴士站,另一边面向货仓一面的单位将设有减音窗。


  屋苑与南昌站距离5分钟步程,同时时东涌线和西铁车站,到港九新界都很方便,屋苑楼下更有巴士到铜锣湾、旺角等,甚至有通宵巴士;行远一点,大约10多分钟便到长沙湾站,附近有更多巴士线,交通更加四通八达。
 
生活配套


  在屋苑群和学校区内,附近的休憩设施并不多,最近是深水埗公园及泳池,步行需要约10分钟。购物和饮食方面,目前要靠富昌商场,但选择不多,或者要行去另一边碧海蓝天广场和宇晴汇的商场,同样要行3、5分钟;但南昌站上盖的大型商场预计今年开业,商场内将有戏院和各大型品牌和餐厅。



现时较大型超市在碧海南天。


卖点:


  •交通方便


  •位于学校区
 
缺点:


  •旁边有大型货仓


  •休憩设施少




同区居屋比较
 
  怡阁苑位于丽阁村,两期共7座大厦在80年代初入住,过去3年只录得32宗成交,放盘也不多,现有一个高层530呎已补地价单位,叫价698万元,呎价13,000多元。屋苑优点是单位够大,全部超过600呎,全是两房单位,厨房位置设有露台。附近另有较新的幸俊苑,在2001年入住,但过去3年只有23宗成交,现时未见放盘。两个屋苑位近长沙湾站,交通和生活目前都较多选择。
 
屋屋按揭Q&A
 
  问:居屋最高可承造多少按揭?
 
  答:房委会为居屋买家提供按揭贷款保证,绿表买家最高可借金额是楼价95%,白表买家最高可借楼价90%。要注意一点,如果要房委会做担保,按揭年期最长是25年,相比私楼最长可做30年按揭,同样的贷款额,业主的每月供款要更多。
 
  问:居屋买家做按揭需要通过压力测试吗?
 
  答:由于有房委会做担保,买家不需要通过压力测试,只是要求供款不能超过家庭收入五成。如果超过五成的问题都不大,银行或会要求买家加入亲属为“咨询人”,将其收入计算在内,而咨询人毋须住在同一物业。
 
  问:居屋买家只可做P按?
 
  答:银行一般只为居屋买家提供P按计划。
 
  问:白居二是否同样可获房委会担保?
 
  答:是。即使以白居二资格购买超过400万元的二手居屋,同样可承造九成按揭,同样毋须通过压力测试。
 
  问:白居二可做按揭成数是否与购买新居屋一样?
 

  答:不是。要做到九成按揭及25年还款期,需视乎屋苑的楼龄。房委会对屋苑的担保期由首次转让日期起计算,保证期30年,部分银行会直接将30年保证期减去居屋楼龄,以计算可批出九成按揭的最长还款期,换言之,银行有机会不向逾30年楼龄的屋苑批出九成的按揭贷款,又或楼龄已经达25年,银行只会批出为期5年的九成按揭,在担保期过去后,按揭成数降回六成,买家可能要补回首期,并要通过压力测试。
 
  不过,就一般情况,楼龄未够20年的居屋,银行都会批出25年按揭,但实际情况仍视乎个别银行的做法,因此白居二买家应先向银行了解情况,再决定是否购买单位。
 
马鞍山入场最低



锦晖苑生活配套不多,不太适合喜欢方便、热闹的人。


环境
 
  屋苑位处在恒安站旁,部分单位面向铁路,可能有嘈音,屋苑其中一面面向学校的操场,不排除在个别时间有喧哗声,但整体而言,环境算是宁静,附近车流不多,大都是出入附近私人屋苑的车辆,部分单位更可望到沙田海,以及对岸的中文大学,景观开扬。
 
交通




  由恒安站一出,行3分钟已到达锦晖苑,是多个屋苑中最近港铁站的一个,而在车站附近有巴士、小巴站,直达沙田市中心、观塘、荃湾、尖沙咀等地,但巴士途经马鞍山多个屋苑,繁忙时间定必迫爆。


生活配套



屋苑附近休憩空间充足,购物消闲最近就要到马鞍山站的大型商场。


  屋苑四周几乎只有豪宅、学校和公园,最近的小型商场在车站另一边的恒安商场,或者天宇海旁的We Go Mall,有各式餐厅、商铺,选择不算多,从锦晖苑步行最少都要8至10分钟。如果想有更多选择,就要坐马铁到马鞍山站的马鞍山广场和新港城中心。不过,屋苑邻近海滨长廊,适合喜欢运动的人。
 
卖点:


  •邻近港铁站


  •部分单位可望海


  •休憩空间多


  •环境宁静
 
缺点:


  •生活配套不足


  •部分单位望铁路



5分钟内可从屋苑步出宽阔的海滨长廊。


同区居屋比较
 
  锦鞍苑同样在恒安站旁,邻近恒安商场,属于区内的“老屋苑”,楼龄达32年,在过去3年共录得42宗成交,虽然楼龄较大,但成交价不低。以目前放盘的叫价为例,一个已补地价高层554呎单位,叫价750万元,呎价13,500多元。
 
关焯照:市场扭曲政府之错
 
  “我的儿子满18岁,我都叫他去申请(居屋)啦!”冠域商业及经济研究中心关焯照(见图)批评,目前楼市扭曲全因特首林郑月娥错误的房屋政策,“楼价愈高,愈多人申请居屋,是好正常的事,合算嘛,就给了‘假需要’的人。”他说不排除有本钱的中产,因已持有物业不符合申请资格,于是由正在读书、已满18岁的子女申请,藉此买多个物业,随时首期和供款都是父母负责,“反正搏下当买六合彩,中了就买到居住权。”




  他形容居屋机制一直存在问题,问题在于不设下限,即是零收入、零资产,只要年满18岁的香港永久居屋已可申请,而居屋去年减价后,问题更加明显,“我现在整日叫人去申请,证明给政府看它是错的。”
 
  林郑去年推出一系列楼市措施,包括居屋减价、白居二及绿置居计划恒常化,又更改公私营房屋比例,由六比四变成七比三,但关焯照直指林郑完全不了解市场运作,导致现在“两头不到岸”,“私楼楼价去年回调,政府偏要在这时候把公私营房屋比例更改为七三比,楼价立即回升,现在在短时间内已重回高位,政府解释回升有其他因素,系完全不明白市场如何运作。”他说一般市民买不起私楼,自会转投资助房屋市场,但政府没有解决供应不足的问题,只会令真正有需要的人的机会减少,“要有土地,供应充足,才可以这样做。”
 
  他鼓励香港人申请居屋,不只想集体证明政府政策错误,“如果不会离开香港,打算住一世,当然要申请居屋,起码买到一个永久居住权,仲可以世袭,就算楼价大跌,或者还不起按揭,银行call loan都是私楼先,居屋是安全的地方。”
 
火炭呎价最低



在众多工厂大厦中兴建的居屋相当突出。


环境
 
  与火炭工业区只有一街之隔,面向的马路是区内主要车路之一,旁边有另一个兴建中的地盘,采访当日记者在路边站了一会儿,大货车不时在屋苑楼下经过,相信入住后难免有噪音及空气不太好。现时旁边的地盘正在进行地基工程,建成后或会阻挡部分单位的景观。
 
交通
 
  屋苑与火炭站非常近,一出站已见到,步行2、3分钟就到屋苑,但其他交通工作选择不多,附近有巴士前往蓝田,但班次疏落,出入主要靠铁路。
 
生活配套



屋苑对面现有两间便利店及一间超市。



区内餐厅集中在工业区内,部分在周末休息。


  根据地盘围板的资料,屋苑附设儿童游乐场,但区内没有其他康乐设施,生活配套也不多,附近暂时只有便利店和一间超级市场,食肆都是工厂区内,有没有隐世美食店,就要住客慢慢发掘,深入工厂区是火炭熟食市场,有著名的鸡粥等食店。
 
卖点:


  •呎价最低


  •邻近港铁站
 
缺点:


  •位处工厂区


  •生活配套不足


  •交通工具选择少



屋苑在工业区内会比较大尘。



屋苑与火炭站非常近,方便之余亦几乎是出入的唯一选择。


同区居屋比较
 
  穗禾苑位于火炭站附近“半山区”,虽然交通不算便利,但环境清静,部分单位设有露台,景色开扬,因此一向有不少成交,在过去3年便有宗。根据中原地产的资料,穗禾苑是4月份录得第二多买卖的二手居屋屋苑,共17宗。屋苑单位多,交盘梳对都码少,以一个550呎高层单位为例,叫价是625万元,但要注意屋苑楼龄大,银行未必批出九成按揭,日后更可能有不少维修工程费。
 
白居二加码新界屋屋抢手
 
  新一轮白居二加码至3000个名额,在楼市不断升温之下,二手居屋的价格直逼私楼,有不少评论认为,白居二的出现更进一步推高居屋第二市场价格,原本未补地价居屋(绿表)和已补地价居屋(白表)的价格仍有一段差距,白居二带入一批市场动力,每到房委会发出购买证后,成交特别活跃,在过去两轮白居二中,居屋成交由每年平均2,067宗,增加至过去两轮的2,550宗及2,708宗。近年不时出现千万天价居屋成交个案,但关焯照指出,天价居屋并非常态,反映愿意高价买入居屋的是极少数,对私楼市场更是没有影响,“毕竟(白居二)数量不多。”他更提醒有意用白居二买居屋的人士,假如将来要换楼,应先计算出售单位时补地价的支出,以免失预算。
 
  不过,二手居屋的价格相对仍然较低,特别是屯门、天水围一带的居屋,吸引不少旨在上车或原区居民的买家。根据美联物业的数据,其中屯门兆康站旁的兆康苑,以及天水围的天颂苑是去年成交最多的二手居屋屋苑,前者在过去一年有122宗成交,后者有114宗,与九龙湾的居屋丽晶花园一样。在最近的成交中,兆康苑的呎价徘徊在1万多至1.1万多元,部分单位低于1万元;天颂苑的成交呎价更低,大约在6,000多至8,000多元之间。至于贵价居屋集中在将军澳、东九龙,位于坑口的显明苑和宝琳的茵怡花园,上月成交的平均呎价都超过1.5万元。获得“购买资格证明书”的买家要在1年内物色并购入单位,但要注意一点,成功申请人士将获发两封“批准信”,凭信在4星期内分别向房协和房委会取得购买证,举例申请人只有意购买房委会居屋,只需要向房委会申请购买证,但就不能购买房协的居屋。
 
葵涌单位最少



尚文苑是典型“插针楼”,建于原有的公屋群中,面向德士古道天桥。


环境
 
  屋苑的背面是大窝口村,正面是德士古道天桥,部分单位更是“正对着”,环境绝对谈不上清静,而且附近有街市,也有不少餐厅、商铺,人流、车流量都不少,非常热闹,因此不适合喜欢清静的人。
 
交通
 
  屋苑在大窝口站和荃湾站之间,行去大窝口站要8分钟,荃湾站则要超过10分钟,但屋苑附近有不少巴士、小巴选择,可直接前往大埔、观塘、屯门、湾仔、机场等地,尚算方便。


生活配套



区内无论是商场或地铺,都有不少餐厅可供选择。



最近的大型商场是悦来坊,设有大型超市及连锁商铺。


  屋苑位置可称为旧区,社区配套发展成熟,附近有篮球场、公园等,邻近的大窝口村设有街市及多间食肆,超市、便利店为基本,附近都有不少地铺,提供更多平民之选,向荃湾方向更有荃荟、悦来坊两个较大的商场,内有不少连锁店。


卖点:


  •餐厅、商铺多


  •交通方便
 
缺点:


  •单位数目少


  •旁边是高速公路



大窝口虽然是旧区,但胜在社区发展成熟,生活方便。



最近入伙的居屋彩兴苑只备有基本装修。


同区居屋比较
 
  荃湾、大窝口一带的居屋不多,主要集中在葵兴港铁站一带,葵贤苑是荃湾区少数的二手居屋,与大窝口村范围内,比新居屋尚文苑更近大窝口港铁站。虽然屋苑在1993年已落成,但二手买卖一向极少,过去3年只录得20宗,现时亦只有零星放盘,一个中层401呎未补地价单位,现叫价460万元,呎价1.1万多元,较过往成交进取。
 
屋20万装修 旧居屋当心维修费
 
  难得成功上车,当然想构造自己梦想中的安乐窝,而房委会的交楼标准非常基本。以最近交付的彩兴苑为例,一个378呎的一房单位,未有预先间房,全屋地面是自流平,即没有铺砖或地板,买家可随自己心意装修。
 
  至于厨厕同样铺上灰色瓷砖,有基本设备如马桶、洗手盥等,水管外露,手工虽然不差,但不少买家认为既不实用,亦不雅观,特别是厨房有个“特低”的平台面,估计是供住户放煮食炉,但现时不少人改用嵌入式煮食炉,因此不少住户会拆走原有装备,重新装修,隐藏水管、加装厨柜,甚至重新规划,这方面的支出应预算在内。一般而言,如果用料要求不太高,一间378呎单位,加上间房、铺地板等简单装修,费用不高于20万元。另外,全屋只附设一件电器,就是煤气热水炉,所以都要预备购买全屋家电的开支。
 
  除此之外,居屋虽然是资助房屋,但政府定义为“私人产业”,日后屋苑的大维修等费用,基本上全数要业主负责,购买一手居屋的买家可能不需要提早担心,但以白居二购买二手居屋的买家,在选择单位时就要特别注意这一点,屋苑是否已进行大维修等,以老牌居屋屋苑丽晶花园为例,早年就爆出天价维修费的问题。另一方面,房委会出售了部分屋苑的公用设施如商场、停车场等,日前传真社报道,领展未有履行买卖合约,摊分公用设施的维修费,甚至要小业主为其“埋单”,其中火炭穗禾苑的商场已由领展转售英皇集团,屋苑法团引述后者只会随领展过往做法,事件仍未得到解决,因此白居二买家选择楼龄较高的居屋时,应细心了解屋苑的状况,这方面与买私楼没有分别。

 
海外经验:新加坡组屋有政府维修
 
  新加坡有八成人住在组屋,当地政府保证其公民可低于市价购买组屋,人均居住面积逾310呎,让不少捱贵屋、住小屋的香港人羡慕。新加坡国家发展部长兼财政部第二部长黄循财日前来港出席讲座,他说当地居民申请两至三次可获派组屋,平均需时4至5年可交付,计划主要针对首置对象,举例一个3房单位,售价不超过200万港元。



  无论是香港人或新加坡人,成功上车购得物业,住下来之后,便要处理维修的问题。香港居屋的定位是“私人产业”,换言之,业主要承担大厦维修费。新加坡的组屋便没有这烦恼,2007年时任总理李显龙推出家居改进计划,由政府斥资翻新1986年前的组屋,但执政党管辖的住宅区获优先翻新的做法曾引起争议。翻新工程大至更换水管、修补屋内的水泥剥落、结构性维修等,小至厕所升级、更换单位大门、垃圾糟的盖等,住户可选择只做部分维修项目。黄循财在会上说,组屋的租住期为99年,现时政府会在屋苑建成后第30年、60年时负责大维修。对于年纪大的业主,新加坡在2012年推出Enhancement for Active Seniors,为长者改建室内环境,例如加装把手、在浴室地板做防滑等,黄循财又说,如果长者的子女已搬出,政府会向他们买入原本居住的大单位,换购同是政府兴建的两房长者屋。


  转载自《iMONEY智富杂志》。

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