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港人投资大湾区劏铺烂尾实录
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发表时间 2019-08-01 15:10:25

  政府“力推”大湾区,塑造无限憧憬,许多港人因此投资大湾区,岂料“中招”买入烂尾劏铺,有人赔上积蓄,甚至欠下几十万贷款,在中港两边追讨多年,根本无人受理,苦不堪言。记者接触多位苦主,发现他们“中伏”都有一个模式,正是小投资者的哀歌。
 
  近年内地的商场劏铺成港投资者灾区,有内地投资经验的资深投资人郭钊忠告,初踏足内地楼市的小投资者,切忌投资商铺。他接受本刊访问,除了分析投资商场铺有多高风险,还揭开商场劏铺吸引买家的招数。
 
  小投资者对内地楼市市场不熟悉,要买内地楼必须做足功课。珠海楼专家、正顺地产副总裁李海文教路,小投资者要做什么功课、如何做功课,并提供4类低价却高风险的物业或项目。
 
  星斗市民依然买不起港楼,让不少人寄望先在大湾区“上车”,但买内地楼伏位处处,小投资者必须留神,否则赔上大半生血汗积蓄,抱撼终身。
  
大湾区见报“烂尾铺”:


•珠海心海州
•珠海拱北时代广场
•珠海扬名广场
•珠海海纳城
•珠海斗门新堂城市商业广场
•中山沙溪魅力东方
•中山市乐8星城
•中山三角镇科尔玛城
•中山凯盛缤纷MALL
•中山市世宝广场
•广州花都泓辉银座
•江门光博汇
•惠州港荟星城
资料来源:综合网上报导
  
实录一:保安员57万买珠海烂尾盘 受“低楼价高回报”吸引



赵桂秀为追讨买铺钱,三年来到处奔波,苦不堪言。

  
苦主:赵桂秀
事主:60岁、从事保安工作
投资项目:珠海拱北时代百货商场建筑面积约50平方呎劏铺
投资额:已付全数约57万港元
苦况:追讨3年不果


  今年60岁、任职保安工作的赵桂秀是唯一愿意用真名及出镜的苦主,如此豁出去,因为维权3年投诉申冤再无门。2016年她提出以父亲过世后留下的10多万元,加上兄弟姐妹和她自己凑下共约57万元,一次性付款买入珠海一个约50平方呎的商场劏铺,以为每年6厘的“返租”回报、憧憬铺位升值,能帮补在内地生活的弟弟的生计,岂料购入几个月,商场沦为“烂尾盘”。她自责对不起家人,自此奔走中港各政府部门,誓要追回买铺的本金,令她筋疲力竭,经常要去看医生,“我说我被骗了,这个事情太操心了。”但至今未追回分毫。
 
  赵桂秀买入的“烂尾劏铺”,并非在“山旯旮”的小商场,而是在拱北黄金地段的时代广场内。记者到过现场,商场距离拱北关口及珠海高铁站步程约20分钟的,周边是中产屋苑、酒店及商厦。而且这个珠海版的时代广场甚有气势,两幢高耸玻璃幕墙大楼傲视同群,被视为珠海标志性建筑。根据售楼书资料,基座的购物中心达5万平方米(约54万平方呎),上面两幢楼分别高54层及31层,原计划做酒店及公寓。现时整个项目丢空及被围封,沦为珠海最抢眼的“烂尾盘”。赵桂秀不幸买入烂尾铺,她忆述买铺的来龙去脉。



现时已围封的珠海时代广场外,仍挂上名店进驻的宣传板。


铺天盖地广告宣传
 
  赵桂秀于2016年到珠海,留意到拱北时代广场的商场正招商,她形容当时的招商广告是“轰炸式”的,“外墙很大的电视广告,电视又有很多报导。”广告指发展商的母公司来自香港,又有珠海巿巿委书记、巿政协主席等达官贵人出席商场活动“撑场”等,令她觉得商场“很正规”而放下戒心。
 
  直至“烂尾”,赵桂秀和小业主们始知道这个时代广场并不是新盘。它自1991年动工兴建至2016年已“烂尾”过三次,个中原因是发展商资金不足、业主转手等,她遇到的已是第四次“烂尾”。



珠海时代广场当日派发给买家的宣传册子。


  这个多次烂尾商场的背景复杂,赵桂秀和小业主们是向时代百货这间公司买入劏铺,但它不是发展商,只是在2014年向商场的原发展商金山房产公司购入商场6层商铺,并把其中第五层的商场劏约500个“格仔铺”向街外的小投资者出售,涉资数亿元。
 
  小业主们买的都是“铺花”,在平面图上指指就买下。今次“烂尾”原因,据知是商场未完工获验收,亦有传发展商资金链断裂,而商场5楼的业权始终没有分割为500个分契,即是小业主们永远收不到铺。
 
低总价高回报返租
 
  当日赵桂秀决定买下时代商场劏铺,直言是受低总价及高回报返租吸引,“三年多前深圳楼100多万元,每月租金才2,000多元。这个(商场劏铺)50多万元,每月租金也有2,000多元,这是多好的事。”她买入的劏铺其实一点也不便宜,约50平方呎卖57万元,建筑面积呎价约1.1万元、实用面积呎价更高达2.5万元,但总价低,小投资者付得起。最让她“动心”的是承诺一年6厘的返租回报,即她口中每月2,000多元的租金,返租期达15年。
 
  所谓返租是近年内地流行的做法,即买家向发展商购入单位后,即有第三方公司租回单位,将铺位再出租,承诺业主每月可自动收到租金,换言之等铺位升值同时有租收,的确吸引。“返租”多见于公寓及商场劏铺,买家跟发展商签买卖合同,必须同时跟返租公司签约,两份合同是捆绑式的,即不可只买入单位而不接受返租,返租公司很多未必是发展商的关联公司。
 
  不过,很多商铺或公寓根本租不出,返租公司很快便断租。赵桂秀签买卖合约后即有返租,但仅收了一个月,有早买的小业主“幸运”一点,在“烂尾”前多收了几个月。
 
交易涉及多间公司
 
  赵桂秀一次性付全款57万元,但收款的不是卖铺公司时代百货,而是一间叫诺德时代的公司,并分开两张收据,一张开36万元人民币,另一张15万元,她直言:“当时也觉得奇怪,但总额没错就没多理会。”但“出事”后要打官司,才查出15万元原来是代理服务费,由另一间叫珠海永通的公司收下;此外,负责返租的公司则叫百盛时代。
 
  作为小投资者无从理解买个“微型”铺,为什么会牵涉多间公司,亦掌握不到它们彼此的关系。但“出事”后为追讨买铺钱、返租违约金及赔偿等而打官司,赵桂秀不得不向至少3间公司提出诉讼,亦需要搞清这些公司的关系,令追讨难度增加。
 
  花了2万元(约2.3万港元)兴讼的赵桂秀,最后胜诉,对方却耍赖,表示愿意赔但没钱赔。她唯有到处投诉申冤,到过中港多个政府部门,包括珠海巿政府、香港特区政府及中联办等,又找上香港亲建制政党帮忙,游行也参加了,全部徒然。由于她积极维权,更被视为“麻烦人”,曾遭内地官员警告。近日唯一的内地“对口”官员也把她“拉黑”,即把她的微信屏蔽,亦不接她电话,“我现在什么讯息再收不到。”她沮丧的说,投诉已无门。
 
实录二:准退休白领花光积蓄兼欠债 “这是一辈子省下来的棺材本”


苦主:阿明(化名)
事主:60岁、准备退休的白领
投资项目:珠海扬名广场及珠海拱北、时代百货商场劏铺,面积各30至40平方呎
投资额:两个劏铺共130万元
苦况:用尽退休积蓄100万元,另欠银行30万元、两个劏铺先后烂尾
 
  阿明(化名)跟前面的赵桂秀一样,买入珠海拱北时代广场的烂尾铺,但他的情况更糟,因为他亦买入珠海另一商场扬名广场的劏铺,同告烂尾。两个烂尾铺用尽他手上用作退休的积蓄外,另欠香港银行30万贷款。为了还债,他不敢退休,做一日得一日,对于退休后再无积蓄赖以为生的傍偟,他只有连声叹气,欲哭无泪。于2016年先后买入两个劏铺的阿明,甚至去银行借钱买铺,如此“勇猛”,他指想退休时多点钱傍身,“那时候到处都讲港珠澳大桥快开,带动珠海楼价。香港楼我买不起,深圳楼都买不起,于是就去珠海看看。”
 
营业中商场也烂尾
 
  投资大湾区,阿明是有点经验的。他于2014年买入珠海斗门的住宅单位,一年后放售,赚了约10万元。但两年后想再投资大湾区,已有限购措施,港人只可买商用的公寓及铺位,他找来上次替他买卖斗门住宅的地产经纪帮手。经纪带他看珠海拱北时代广场,他见位置近拱北关口,商场又已建好,最后令他“扑锤”入货,是每年6厘“返租”回报承诺,“(钱放)银行没有利息,这边有6厘回报,等铺位升值期间有租收,住宅收租也没这么高。”还有“返租”的公司包管理,正合如阿明这类要上班、怕烦的小投资者。



扬名广场一期旧商场,一至四楼有超市、时装店等在营运,人流不少。


  阿明以大约80万元买入劏铺,交订金几个月后,上珠海交“尾数”,经纪带他去珠海另一商场,叫扬名广场,指商场五、六楼有劏铺出售,提议他买入,“我说不够钱,他说先上会,这个劏铺不贵,约56万,可以多收点租。”这个同样有“返租”承诺的劏铺,位处传统商住区的商场内,人流极旺,商场下面数层已有超巿、时装店等在营业。要多买一个铺位,他向银行借了30万元。阿明两次买铺,都强调买入的铺位已建好,有实物可见,一般港人对“烂尾”的概念,是建不成楼,没想过建好的商场,甚至在营业中,会拿不到业权或房产证(又叫不动产权证)而“烂尾”。另一点是阿明对经纪完全信任,但这个经纪只是在上次买斗门住宅时于地产铺遇上的,他解释:“他带着我赚过钱,我没什么戒心。”
 
数过珠海登记追讨



位于珠海香洲区的扬名广场有两幢,左边是一期旧商场,右边是二期新商场。“出事”的劏铺位于一期的五、六楼。


  时代广场的劏铺收了几个月租,有交不到楼的消息传出,阿明向那个“相熟”经纪查问,对方称住宅那边“出事”,跟商场无关,他指当时只有相信对方:“报纸、电视完全看不到有关消息,只能靠经纪讲。”不到一年,另一边的劏铺扬名广场也收不到“返租”,情况跟时代广场相似,商场根本没有做劏铺分契,原来商场业主欠债,早把商场五、六楼即劏铺场的楼层抵押了给银行,这分明是诈骗,受骗业主达500人。阿明和一群扬名广场劏铺业主去报公安,对方指是私人商业纠纷不受理。



位于广场六楼的劏铺层近乎丢空。



同属劏铺层的五楼现有几间学英文及画画学校。



五楼通往六楼的电动楼梯长期停顿,楼梯上放垃圾箱,接载天花滴下来的雨水。


  接着商场的管理公司数度易手,每次新公司上场,就要求劏铺苦主到珠海重新登记一次,否则作放弃追讨。阿明手上两个“烂尾盘”,单是到不同部门及公司登记资料,让自己列入苦主追讨名单,要频频去珠海,甚至要请假去,他苦笑说:“港珠澳大桥未开,要坐船过珠海,来回500多元,现在坐车过去,便宜多了。”
 
  至于另一个出事劏铺时代广场,阿明打官司,没料又被骗一次。他向那个经纪求助,“我人生路不熟,透过他去找律师。他说他也是苦主,收不到佣金。”对方介绍旳律师,收费2万元人民币(约2.4万港元),上庭时律师没现身,只有经纪相陪。他后来才知道,“告状书”不是律师写的,是律师教经纪去写,“他们两个原来是早相识的。”
 
港府并无出手相助
 
  阿明胜诉,被告几间公司方同意分三期还款,但阿明只收过4万元后,再无下文,他再出律师信,要求法院查封对方资产并拍卖还债,但法院回复找不到对方可封的资产,反要求阿明提供,“法院说要在10日内提供,提供不到就行动暂停。”后来珠海有官员向业主们称拍卖几次都流拍,但他和一群小业主根本无从证实,他们更曾求助特区政府,石沉大海,阿明愤指政府宣传大湾区,但对于大湾区被骗的港人漠不关心。
 
  阿明再无积蓄,还欠下银行几十万港元,对退休后的生活感到傍偟。访问结束前,他感触地说:“上面有些人就是看中我们的弱点,银行没息,港楼又贵,手上有一百几十万的人,最多上去买。这些钱正正是我们死省出来的钱,就是骗你这些人。我不是很有钱,不是专业投资者,但这些钱是我一辈子省下来的棺材本!”他正正道出小投资者的哀歌。
 
【专家拆解】郭钊:初阶投资者勿沾手商铺
 
  记者接触多名投资大湾区“中招”的苦主,发现他们有一个“中伏”模式。第一,他们都是拥有数10万至100万港元的小投资者,希望买砖头保值,但港楼买不起,于是“转战”大湾区。第二,他们投资都是有“返租”保证的公寓及商场劏铺,这些项目的总价小,通常约100万元或以下,返租回报却出奇地高。最后,这群小投资者对内地楼巿并不熟悉,主要透过广告、当地经纪或看楼团了解物业。



港人对内地楼市未必熟悉,北上投资容易“中招”。


  商场劏铺可说是近年港人投资出事的“灾区”。记者翻查近3年的报导,大湾区“爆煲”的商场劏铺不少于10个,不排除有未被报导,总数可能更多。“爆煲”模式通常是业主先收不到“返租”,接着拿不到证明业权的房产证,继而发现卖方没有或做不到分契,最后“烂尾”收场。


  投资内地商场劏铺风险有多高?做建材生意、有10年香港及海外楼投资经验的郭钊(见下图),开班教人买海外楼,出书《HEA富学》《HEA富学之砖攻海外》教人投资。他在内地有投资物业,考察过大湾区内地9个城巿,对内地楼巿有一定掌握,这位资深物业投资人答得直接了当:“不要买劏铺!”




返租保证中伏之选
 
  商场把某一楼层劏开200个铺位出售,理论上先把该楼层的统一业权细分为200个,俗称分契,郭钊指内地不少商场未分契就卖劏铺,收了买家钱后分不到契,变成“烂尾”,“从苦主角度,觉得你未分契就卖,一开始就是骗人,我不排除这个情况。但以我所知,大部份做商场劏铺的大业主,收买家钱后做分契,成本不高,但最后真的分不到契,唯有退出。”这种情况下,无人保证劏铺能成事。
 
  郭钊指出,这类劏铺通常有两招吸引买家。一是“返租”保证,他认为这纯粹是销售策略,针对“不熟地头”的买家,“返租原理是,你不认识这个地方,买下物业担心租不出,我有返租保证,买家就安心很多。”而这一招亦看准港人心态,“每个月有租收,感觉似银行收息,还有物业在手。”
 
  不过,“返租”往往是“大伏”,郭钊老实不客气的说:“通常给得返租你,九成九骗人。”他的逻辑很简单,铺位位置好,不愁没租客,根本不需要“返租”保证,“如果是CBD区的铺,卖得贵,抗跌力及升值力高,这些铺位不会有返租,因为一定租得出。”所以保证十年八载有“返租”,他认为是骗人的,“有几年返租已经是有良心。”
 
业权分散难以兴旺
 
  吸引买家第二招是宣称大品牌进驻,带旺商场,让投资者憧憬铺位有升值潜力。商场通常向外宣称跟某大品牌签了意向书,然后弄一大堆预想图,令人觉得这些名店会进驻商场,但这些意向书只表示大品牌有兴趣进驻而已。即使有名店签下合作协议,郭钊提醒:“很多所谓合作协议,后面有些条款非外人所知,例如商场免租让名店进驻,名店没生意可以随时走。”
 
  从投资角度,郭钊认为即使商场劏铺可以开业,“都是完蛋。”他分析,世界上成功的商场,是因为业权统一,“由投资者或基金公司营运,他们才会投入资金、或者有能力引入有竞争力的品牌入来,搞旺商场。”相对商场业权卖散,小业主只会各顾各,但求把铺位出租,于是这间做脚底按摩,那间卖风扇仔,商场变得杂乱无章,大品牌当然不会入来。管理公司亦没有诱因要投入资源搞旺商场,因为搞旺商场最大得益只是小业主。
 
  他举例香港,没有几个业权分散的商场兴旺,以前有先达,现在只剩葵芳地铁旁的葵涌广场,原因是其平民化,吸引一班不想去旁边较高档的新都会商场的年轻人,“香港人口密度高过内地,劏铺商场都做不起,为何内地会得呢?”,他又指有些商场用名人高官来剪彩“撑场”,小投资者也不用太认真对待,“这些人没有Commitment(承诺),况且这个也不是令商场成功的原因。”
 
买劏铺不如买REITs
 
  郭钊忠告小投资者,初踏足内地楼巿,最好不要沾手商铺,因为这是较高阶的投资,涉及经营,要有做生意的思维,“住宅没有人租,你可以减租,5,000元减到3,000元、甚至2,500元;但铺位没有人流没有生意,减租都不会有人租。因为租间铺是用来做生意,要灯油火纳等成本,即使你免我租,没有生意的话,我也要蚀钱走。”
 
  对于手持一百几十万身家投资大湾区的港人,郭钊坦言这类小投资者最易“中招”,因为他们通常不认识投资及内地楼巿,当中更有不少属“买楼教”信徒,“相信买到楼就赢,全世界通行,但最后输死你。”他认为一些有投资价值的房产,通常都有较高的门槛,他建议本金不多的小投资者,不要执着买砖头,“不如买领展(00823),不一定要有件实物(指物业),领展是房地产信托基金(REITs),有专人经营,为何要投资高风险、自己又不认识的东西?”
 
行内人教路:忌买4类投资项目
 
  投资大湾区,即使物业已建成,但因小投资者拿不到证明业权谁属的房产证,最终“烂尾”。究竟楼盘出了什么状况而会出不到房产证?为找答案,记者找来行内人李海文(见圆图)。纵横地产界超过20年的他,任职过香港多间地产公司。2012年起北上投资,并在珠海开地产公司,对内地尤其珠海楼极为熟悉,现为内地地产公司正顺副总裁。




  出不到房产证有三大可能,李海文指,一是发展商向银行借贷起楼,并把新楼按押给银行,但卖楼后没有向银行赎回新楼,银行把新楼“扣住”,新买家自然办不到房产证;二是发展商没有向政府交税或交足税,原因可能是资金炼断裂,政府当然不会发房产证;三是楼盘综合验收不合格,例如没有铺好道路、建成面积过大等,也不会发房产证。就劏铺而言,李海文表示:“现时很多业权难打散做劏铺,以前较易,现在劏不到。”原因是现在条例写得清楚,要符合很多如消防条例等。
 
五证不代表房产证
 
  港人要北上买商铺,李海文建议,最好不要买商场铺,尤其二三线城巿的商场铺,“二三线城巿,人口未够,对品牌认识又不多,商场的招商引资能力未必高。”所谓招商引资,是指引进大品牌名店进驻商场的能力,他指很多商场会为大品牌提供免租,“你免租,很多大品牌会入来试试,但不等于带旺商场,可能没生意,很快就走。”




  他更提醒商场劏铺“最好不要碰”,除非是大发展商的商场,还要有很多成功案例的,“即过去做劏场铺做得成功,而且不是一个半个,而是有很多成功的。”要投资铺位,他认为选临街地铺较稳阵,“投资铺位不是错,但买临街地铺较好,例如屋苑的地铺,这类地铺多是屋苑法定规划上要求要有。至于人流多不多、做不做到生意是后话。”屋苑临街地铺在业权上问题较少。
 
  有买“劏铺”中招的苦主曾向记者抱怨,他在买铺现场看到有“五证”,质疑楼盘为什么会“烂尾”。所谓“五证”,是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》及《商品房销售许可证》。头四个许可证关乎土地使用及建筑规范,但不少港人对最后一张《商品房销售许可证》(简称预售证)的理解是买卖保证。李海文解释:“五证并非保证什么,而是政府同意发展商卖楼。最后一张《商品房销售许可证》(预售证)是准许卖楼收钱,即合法集资而已,但不保证可以拿得房产证。”
 
小心选择地产公司
 
  不熟悉内地的小投资者,完全依靠内地的地产经纪。李海文认为,港人应避免规模太小或开业年期短的地产公司,他见过有小规模地产公司,所卖的楼盘“出事”后,竟可以一夜间把全线分店“关门”消失。此外,他提议港人可向地产公司查问,是否直接跟发展商合作,“地产公司跟发展商直接签约,有事的话,地产公司可以直接跟发展商对话。但内地很多俗称“艇仔”的地产公司,纯粹“拉客”,跟发展商无关,出了事艇仔公司只会叫苦主找发展商,发展商当然不会理你。”
 
  在买楼买铺的交易过程中,付款后往往收到不只一张的收据,有苦主付51万元买劏铺,收回两张收据,一张36万元,一张是15万元,后者称为服务费,收款公司并非卖铺方。李海文解释,“服务费”是代理或中介的佣金,内地代理及中介为免被发展商拖欠佣金,于是直接向买家收取,亦因此另发收款单据。
 
  北上投资“伏位”处处,买家除了实地视察,其实可以先做功课。李海文提供4个更了解楼盘的途径,例如发展商有没有欠债、单位有没有被抵押等。此外,他亦提出4类忌买项目,包括商场劏铺、人防车位、部份返租项目及小产权房。这类项目投资总额小,吸引港人,最易中招。最后他叮嘱有意投资大湾区的小投资者,不要一味“贪便宜”贪“返租”,“我整日讲冇咁大只蛤乸随街跳,内地讲法是没有天上掉下来的馅饼。”
 
4类忌买投资项目
 
  (1)商场劏铺:由于业权分契有太多不确定因素,分契不成变烂尾。
 
  (2)人防车位:即有危难时政府可征用的车场车位。这类车位通常只有使用权,没有业权。
 
  (3)每月“返租”公寓:除非卖方一次性将承诺的返租总额返还;又或在买卖合同上写明,而非跟第三方公司另立返租合约,这类返租保障较为高。
 
  (4)小产权房:小产权房建于农村公地上,只有农村居民可买卖。去年有港人买入惠州小产权房“海岸居”,被指违法要拆卸,投资者血本无归。
 
买内地楼前怎样做功课?
 
  (1)查公司:内地有不少付费查阅公司的平台或Apps,较大的有天眼查、企查查等。以天眼查为例,可以查到发展商有没有官司、是什么官司、有没有负债等,甚至股东、关联公司的资料亦有提供。例如公司卖楼纠纷的官司特别多,投资者就要注意。



天眼查涵盖公司各方面的资料,有助投资者了解发展商的背景。


  (2)查老赖:想查个人是不是“老赖”,现称为“失信”,即欠债未还者。官方查阅渠道有中国执行信息公开网,坊间亦有付费App供查阅。举例买卖楼方为个人,若在失信名单上,小投资者得注意。
 
  (3)查楼盘:可上内地国土资源局或房管局官网或亲身到当区分局查阅开发商及楼盘资讯。查看内地网上平台如58同城、搜房等住户或当地人的留言。这类平台亦有不少经纪混在里面,要小心分辩。
 
  (4)查规划:关于地区发展或规划,例如建地铁,不要尽信网上讯息,要以官方公布的为实。此外,买入单位前可到不动产登记局查询单位有没有被抵押。
 
后记:又有一单!
 
  记者为这个封面故事写稿之际,有30名来自中港澳的珠海“心海洲”商铺小业主,于上周三(24日)到国企中国中冶(01618)位于香港湾仔的办公室抗议。苦主指他们向卡都海俊买入“心海洲”铺位,而卡都海俊五成股权来自中国中冶的子母司中冶置业。项目原应于2014年交楼,但项目“烂尾”,“返租”保证2年来未兑现,苦主指项目更被转到其他公司,此举令小业主们难于追讨。
 
  大湾区投资“中招”模式正不断上演,究竟谁来解决?
 
  转载自《iMONEY智富杂志》。

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