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倡25折平卖公屋 租户升级做业主
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发表时间 2019-10-14 14:08:54

  近数月的反修例风暴不断升级,有分析指是次事件引发社会深层矛盾,而林郑政府的第三份施政报告,将于本月“出台”,估计新施政报告将针对解决深层矛盾,冀缓解风暴。而香港最深层矛盾莫过于房屋问题,“上车难”一直未解决,相信房屋仍然是施政报告的一大重点。
 
  施政报告公布前夕,前特首董建华牵头成立的民间智库团结香港基金,于9月底发布房策研究报告,提出10项房策建议。“港人组屋计划”是亮点,称仿效新加坡组屋模式,透过多项“松绑”及调整措施,增加公营房屋包括公屋及居屋的购置,让更多市民拥有自住物业。




团结香港基金10项房策建议
 
  1、重推“租置计划2.0”


  2、优化公屋调迁计划


  3、新公屋可租可买


  4、提供公屋轮候册“队头”家庭租金津贴


  5、增拨公屋用地


  6、锁定补地价金额


  7、放宽租赁及流转限制


  8、全面开放“白居二”市场


  9、调整抽居至抽签制度


  10、首置免息贷款
 
  当中扩大现时公屋租置计划的建议,即让公屋户购置租住的单位,正是基金会顾问、香港经济学者王于渐一直以来的建议。研究本港公屋政策36年的王于渐接受本刊专访,剖析政府让公屋户买入租住的单位,如何有助重建“置业阶梯”,同时减少劏房及降低私楼需求。不过,一直研究香港土地及房屋的“本土研究社”则指,置业阶梯房策思维已不能应对刻下困境,出售公屋只会加剧世代房屋问题。
 


经济学者王于渐指出售公屋让市民踏上置业阶梯。


王于渐Profile:
 
•香港经济学者、研究公营房屋政策36年
•曾留学美国芝加哥大学、为主张自由放任经济主义佛利民(Milton Friedman)的学生
•1976年到港大经济系任教,之后出任过商学院院长、首席副校长等多个职位
•出任过房委会、外汇基金咨询委员会等多个政府委员会委员
•曾为民间智库团体民主思路理事
•今年4月再度出任港大副校长一职
•亦为前特首董建华牵头成立的团结香港基金顾问
 
住公屋难“上流”置业阶梯消失
 
  王于渐是大学教授,又研究公屋政策36年,要他讲今日的房屋问题,没有用上艰深难明的学术或技术词条,相反平易近人非常“贴地”。他直接了当点出现时香港房屋三大问题。第一是过去30年,香港人置业比例不增反减,“一个社会进步,置业比例应该不断上升,但竟然下降,这自然造成社会机遇、贫富悬殊、跨代上流等问题,就全部出现了!”根据统计处资料,自置居所住户比例自2017年跌破50%,去年曾一度跌至48.7%。置业比例下降,因为“上车难”。薪酬升幅永远追不到楼价升幅,港人“打份工”、不吃不喝20年才能“上车”的“世界之冠”已不是笑话。




首期太贵拉高门槛
 
  王于渐指近年按揭成数降低,买楼要付四成首期,令“上车”门槛再拉高,这是第二大问题,“房地产价格上升,监管者关心银行稳健,于是做了一件事,房地产首期由本来没有规管,变成有规管。”尤其是于2015年金管局为遏抑楼价,进一步调低按揭成数,现时700万元或以下物业,要付四成首期。记者假设单位售500万元,首期就要付200万元,按一个月入4万元的家庭计,每月储2万元,也要8.3年才能储够200万元,“上车”又怎能没有“父干”?
 
  在经济人王于渐眼中,买楼除了自住,也是储蓄之法,“你买楼原本付10%楼价就可以,然后透过按揭买入单位,你住在单位里,你解决了居住、投资、储蓄及找到一个资产去保值,没有一项投资的杠杠比房地产高。”不过楼价实在太高及低成数按揭下,大部份人不能透过买楼的高杠杠下储到资金,这个问题在公屋户尤其集中和明显,令“置业阶梯”消失,这是第三大问题。
 
上流阶梯不再有效
 
  过去香港设定的置业阶梯有三层,由公屋“上流”到居屋,虽然公屋和居屋都是公营房屋,但公屋只是租户,居屋是半个业主(未补地价),身份“升级”,再上一层是由居屋“上流”成为私楼业主。但王于渐指,这条“升级”阶梯今日大部份公屋户根本行不上,“你不可以靠一个公屋租户,交平租储到钱,去买居屋买私楼,原本是可以的,七十年代是可以的,但世界变了。”




  他认为过去公屋纯粹解决基层的居住问题,今日还要透过房屋达到储蓄、“上流”,甚至解决退休生活费,“香港有三成人口住在公屋,怎么储蓄呢?储蓄不了,只是生活过得去,因为公屋租金低,有个地方住。本来公屋是解决住的问题,政府建公屋,租给你住,因为当时社会贫穷嘛,但现在不是这个问题,是没有办法透过房屋去储蓄,继而买楼。”按统计处资料,现时香港有30.9%人口住公屋。
 
后资产带动年代的困境
 
  全球经济下行,欧洲丹麦已出现负利率,美国上月中宣布今年第二次减息,全球会否掀起减息潮?王于渐认为:“主要看欧洲及美国,而欧洲的风险比美国大,但美国经济都开始转下行,否则它(美国)怎会在减息?问题在于下行速度有多快。似乎未来一两年都是减息时间。”他续指,过去经济增长由制造、出口及服务带动变为资产带动,背后原因是,“我们这十多年来,进行金融改革,把地产债券证券化,接住‘爆了煲’(编者按:指2008年金融海啸),为解决这个问题,将资产价值提高。”



未来新经济走向科技,对人力需求大减。


下轮经济造福小众
 
  就提高资产价值,王于渐进一步解释,金融风暴后,政府为打救已破产的人,唯一可做是提升其资产价值,令帐面上(Balance Sheet)收支平衡没有破产,“假设你本来有1亿债务,得1块资产,我于是把你的资产升到1亿,变成没有破产,你就不用跳楼。”
 
  这些1块变1亿的坏资产一直存在,却令经济难以新陈代谢,经济增长变慢。而日他形容情况似一个本来已死的人,没有消失,依然“活”在世上,如常有人替“他”冲凉换衫;具体情况如日本,“日本由1990年到今日,几乎没有经济成长,已经29年。其实已经死了,但其他人当他“没死”,但都是死了嘛。”
 
  由资产带动的经济,令全球楼价飙升,贫富悬殊加剧,已引发民众不满,似乎难走下去,但下一轮经济将由什么带动?王于渐指这正是21世纪全世界要面对的难题,“全世界最担心,不是没有好的新经济,但新经济不似制造业带来庞大就业机会,而且只有小部份人受惠,好像Google能请多少人?这正是全世界未来50年要面对的问题,即使经济起飞,但大部分人将享受不到成果。”
 
  王于渐认为现时公屋资源效率未用尽。他指公屋只供租住,即使单位只剩下一人居住,碍于户主不拥有公屋单位,他们也不能将之分租出去,亦少有人愿意交出单位。其次是富户政策推升私楼的需求,“假设我退休后没入息,但太太和两个子女仍然有工作,我的家庭很容易成为富户,要交双倍租。”


  很多富户于是删除收入较高的子女的公屋户籍,令家庭收入不超标,避过交双倍租。但王于渐认为富户避过多交双倍租金,其实不是真正少交,这笔租金其实转了去私楼市场,因为被删除公屋户籍的子女,要去租私楼居住,“公屋月租约2,000元,富户要交4,000元,被删除户籍的子女出去租个6,500元的劏房,本来公屋富户要多交的2,000元,变相补贴劏房租金。”
 
私有公屋减少劏房
 
  他又指由于对私楼需求增加,但供应有限,劏房由此而起,他指按统计处资料,2011年全港有15.5%家庭租住私人楼,5年后到2016年增加至20.5%,“短短5年,每年有1%的人出来租私楼住,那有这么多私楼,于是出现劏房。问题是私楼可以劏,但公屋不准劏。”他指全港有80万公屋,若公屋能够通过政策,释放更多单位出来,让公屋资源更有效发挥,私楼劏房将会减少。



楼价飙升,令公营房屋需求大增。


  王于渐认为,出售公屋是解决之道,让租户购入租住的公屋单位。他以上面一家四口的富户为例作解释,“公屋变了私人物业,子女返来住没有问题,子女不用出去租楼住,就会令私楼的租务压力减低”。他认为出售公屋,最快见效是令私楼劏房的需求减少,劏房市场占整体房屋市场只有1%到2%,但公屋占30%,“如果公屋可购置,劏房租金跳水啦。”
 
  另一情景是有老人家想搬去大陆养老,以买入自住的公屋单位,例如以100万元买入,之后把单位月租6,000元出租,租金用来供楼或补贴他内地养老。“这样的情况,你会发现,现时公屋并不是发挥到最高效益。”
 
助小市民重上阶梯
 
  最重要是可以重建置业阶梯。让公屋户透过买入自住单位成为业主,可以透过“砖头”保值及储蓄,随着楼价上升,能够在置业阶梯“上流”,“现在的房屋问题,不只是够不够楼的问题,还有问题是,即使建很多公屋,但你没有办法储钱,没有办法上到楼,没有办法改变你的财富,甚至是你75岁后的退休生活问题。”他曾形容,置业阶梯并没有断裂或者消失,关键是小市民没有足够“财力”攀上置业阶梯,因此他认为政府应给小市民一对“高鞋”让他可以攀上阶梯,而这对“高鞋”就是让公屋私有化。
 
  王于渐的建议,在团结香港基金的房策10项建议中称为“租置计划2.0”,扩大现有公屋租置计划(见iKnowledge),以平均单位市价二五折出售;锁定补地价额为单位出售当日,而非按市价的浮动计算等。
 
买楼好时机?
 
  楼价正下调,王于渐没兴趣预测楼价跌幅,坦言虽然现时有很多不确定因素,包括中美贸易战、香港反修例风暴等,“但都有正面环境,就是进一步确定息口会好低。”他认为全球慢慢步入经济放缓期,甚至有可能步入负增长,“前景都有三年多,息口不会升。”



近月社会不稳,有业主降价卖楼。


  是否买楼好时机,他指投资而言,现时有很多惩罚措施如额外印花税,相对困难;用作自住、保值和储蓄的话,“你就要考虑会不会移民,今年多少岁;如果你30岁,以香港人可以活到100岁计算,你还有70年命;假若你不打算移民,继续在香港生活,你自己估下,这70年香港楼巿会不会从此一蹶不振,跌到落底呢?”
 
上车要先评估收入
 
  “上车”除了考虑大环境,评估自己收入亦非常重要,“可能会失业,当然不要买;若果你有稳定工作和收入,或者可以想下。还要想想如果出大事,有没有人来搭救你呢?有没有父母姨妈姑姐叔伯可以帮手?要考虑全面,不单止考虑经济下行,还有个人承担风险的能力。”
 
  近日有指若泊港资金撤走,楼价可能大幅下调。王于渐指若资金撤走,股巿先反应,接着才是楼巿。但他指印花税等惩罚性措施令楼宇买卖少了,流通性减低,本地房地产的反应可能会比其他房地产巿场更快,“当巿落的时候,不是人人都有相同的看法,于是有人会出货,同时有人会入货,但因为有惩罚性措施,你出货都没有几个人愿意接货;当巿落的时候,就更少人接货,个巿落得就更快。”
 
公屋租置计划

 
  租者置其屋的简称,于1999年至2005年推出,让公屋租户以折扣价购入单位,现时共有39个屋村、约18.4万个单位可买卖,占80万个公屋单位比例约23%。按今年7月中立法会文件,可出售公屋单位仍有1/4约4万个单位未卖出。近年可买卖的公屋单位卖价也随楼巿水涨船高,今年4月青衣一个443平方呎公屋单位,原业主于2009年以118万元买入单位,最后连补地价卖550万元,实呎12,415元。补地价后公屋单位跟私楼一样,可在自由巿场买卖,任何人都可购买,按2017年资料,已补地价公屋约占1%。
 
本土研究社:解决贫富悬殊竟是一齐去炒楼?
 
  出售公屋重建置业阶梯,同时让基层市民同样享受资产升值,纾解贫富悬殊问题。不过,由年轻人组成、一直研究本港土地及房屋的“本土研究社”,其成员认为出售公屋不但不能解决住屋问题,反而进一步加剧社会的贫富差距。
 
  “本土研究社”成员姚政希指,政府的房策思路要建立置业阶梯,这跟新加坡组屋的理念根本是背道而施,“新加坡只要是公民,都可以去买组屋,新加坡人去私楼市场,是个人选择;但香港是因为你买不起私楼,去不到私营市场,才去申请公屋、买居屋。”



“本土研究社”成员陈剑表(左)及姚政希(右)认为出售公屋弊多于利。


  其次是置业阶梯的设定不合理,“政府让公营房屋市场的人买楼,目标是买私楼,最后还是把市民推向私楼市场。那么,公营市场最终只是为私楼市场准备后备军而已。”他又指,这条置业阶梯,其实是公私营房屋市场的融合,而非新加坡的公营的组屋市场与私营市场分隔。而政府花巨额公帑建立的公营市场,为何设定最后目标是在私楼市场?
 
夹心人数目不断增
 
  现时公屋设定的入住门槛,针对低收入的基层家庭,另一成员陈剑青认为,政府应该重新思考公营房策的定位,“现时的困境,是市民买不起私楼,入不到私楼市场,但公屋门槛高,于是出现一群‘夹心人’,既买不了私楼,又不容申请公屋。”这群“夹心人”的数目随着楼价颷升不断增加,只能租劏房或“被迫”上车,“政府需要重新设定公屋门槛,还有公营房策的定位,公屋究竟是照顾弱势社群的社会福利?抑或是保障普通市民可以享有的居住权利?还是让大家炒楼致富?政府要解决居住问题,但不搞清楚本质问题,按现时的公屋门槛设定,你建再多的公屋,也不能解决大部分市民的住屋问题。”
  
  假使租户购入公屋单位后,再卖出单位,进入私楼市场,姚政希指此举反而令私楼需求增加,结果又是推升私楼楼价。两名成员亦质疑,小市民进入私楼市场后,要承受的风险将增加,“整个设定是楼价一定升,如果跌呢?”他指当年的政府推出的首置计划,在1997年楼价最高时补助市民置业,结果一场金融海啸,不足一半人完成还款,有4%人破产。
 
  他们认为,香港让资金自由出入,其实对当地经济有一定风险,而过去10年香港楼价不断飙升仍未“出事”,姚政希表示:“我们觉得正是因为有一大部分人住公屋和居屋,才不会因楼价飙升而‘受害’。如果将公屋私有化,反而增加未来的金融风险,到时大家真的要揽炒(同归于尽)。”他们亦担心,假若公屋买断做私楼,政府将无力应对未来的房屋危机。
 
私有化无助增供应
 
  让基层的公屋租户“升格”做业主,好让他们以手上资产“上流”,陈剑青认为此举无助解决贫富悬殊问题,甚至会将之加剧,“现在我们面对的房屋问题,不是无屋住要瞓街,而是成本太高,负担太重。背后原因正写《21世纪资本论》的法国学者Thomas Piketty所说,过去百多年,致富是因为资产升值,因此造成贫富悬殊。现在想解决贫富悬殊,竟然是着大家一齐再去炒楼?”
 
  假若公屋私有化,将来想加入公营房屋体系就更难,因为能够由政府编配的公屋单位,将大幅减少。现时公屋编配,除了新公屋,部分是房署回收的旧公屋单位,数目并不少,去年约有1.3万个。姚政希认为出售公屋只会带来更深层的矛盾,他指现时白居二已浮现类似的问题,二手居屋比一手的贵,抽中一手居屋难过登天,“如果连最非金融化的公屋,都变为可以买卖,整个房策就会崩溃。即使现在买了公屋单位,享受了资产升值的好处,但到下一代,面对资产愈来愈贵的时候,资产自然集中在小数人手上,情况将更糟。”他们认为置业阶梯已不能应对刻下的房屋问题,需要调整公营房策的目标,保障所有入不到私楼体系的港人,以及公地公用,土地以建公营房屋为优先,港人组屋的理想才有望实现。
 
英国刹停卖福利房
 
  陈剑青指出售公屋可参考英国的社会福利房(Council Home)的例子,翻查资料自八十年代起英国开始将社会福利房卖给租户,取名为“Right to Buy”计划。政府提供高补贴、把单位低价卖给租户,旨在帮助低收入家庭踏上置业阶梯。
 
  社会福利房是英国悠来已久的社会福利,租给有特别需要及低入息家庭的。计划施行30多年,虽然有租户因此如愿“上流”,但发生更严重的问题,就是超过四成的福利房转手到私人市场,数以百计的业主拥有5个或以上的福利房单位,并将之高价出租,比原初福利房的租金高6倍;更糟的是,地方政府需要在私人市场租回福利房,让人数不断上升的露宿者栖身。近年有地方政府决定刹停计划,并加速兴建公营房屋。
 

  转载自《iMONEY智富杂志》。

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