香港脉搏www.etnetchina.com.cn
 理财/管理大国钱途
打印logo打印本文章电邮logo字体:
分享:
【铺市寒冬】直击一街25间空铺 夹公仔店攻旺区
评论评论:点击率点击率:

发表时间 2020-02-10 15:09:48

  经济不景,去年(2018年)下半年社会运动频仍,市民消费意欲大减,加上访港旅客人数大跌,零售、饮食业首当其冲。据旅发局公布初步统计数字,去年访港旅客逾5,990万人次,按年跌14.2%。
 
  记者近日到访旺角、尖沙咀和铜锣湾视察,吉铺林立,当中尤以尖沙咀加连威老道吉铺数目最多,去年8月有25间。不少名店纷纷退租旺区,例如LV退租铜锣湾时代广场分店,Prada位于罗素街逾1.5万呎的专门店,将在今年中约满后不再续租;而周大福将在今年4月起关闭不多于15间分店,莎莎则在未来18个月关闭约25间分店。




  吉铺浮现,铺市淡风下,危中有机。近年大热、入场门槛低的夹公仔店,近月纷纷进驻旺区地铺,现时在民生区有6间夹公仔店Take Me Out,该店老板近日频频找铺,希望踩入旺区开分店,其中两名老板利绍豪和张弘接受本刊访问,分析开店及拣铺策略。
 
  夹公仔店可以立足旺区其实反映经济不景。仲量联行商铺部资深董事陈耀峰接受本刊访问,剖析铺市形势,指四大商业核心区中环、铜锣湾、尖沙咀及旺角的主要街道,吉铺量占整铺量约为9%,创近3年来新高,并点出现时铺市淡非仅因为半年来的社会运动,还跟旅客结构改变有关。
 
尖沙咀一街现25间吉铺
 
  据旅发局公布访港旅客数字,初步统计去年访港旅客逾5,990万人次,全年旅客人数按年跌14.2%,当中内地客同样跌14.2%。
 
  作为内地自游行热点之一的尖沙咀,零售市场首当其冲。记者由尖沙咀站,沿加连威老道、加拿分道和堪富利士道观察,有逾30间吉铺,当中加连威老道为重灾区,有近25间吉铺,空置率约23.4%。
 
  沿加连威老道东行,经The One商场后,吉铺涌现,一直是吉铺重灾区的加连威老道,这几个月的情况更严峻,近东行街尾位置,有最多连续5间的吉铺,平日下午人流不多。另外,有3间短租铺、夹公仔机店和以售卖开仓产品为主的店铺进驻,至于丢空的铺位,大多前身为药房。



尖沙咀加连威老道近街尾,有连续4间吉铺涌现,旁边亦有夹公仔机进驻地铺。


莎莎周大福宣布关分店
 
  而主攻内地客的莎莎国际(00178),表示将在未来18个月,关闭约25间分店,现时,莎莎在尖沙咀共有20间分店,其中两间位于加连威老道。另外,周大福(01929)早前宣布,计划今年4月起关闭不多于15间分店,主要在铜锣湾、尖沙咀、旺角等旅游区。
 
铜锣湾名店弃租
 
  众多高档商场林立的铜锣湾,同为自游行必到的血拼热点,受累于市况不景,旅客大减,人流稀疏。



在铜锣湾谢斐道有7间吉铺,其中一间贴有短租广告,短至7日都有得谈。

 
  记者到访铜锣湾谢斐道、骆克道、波斯富街等街道视察,虽然吉铺数目较尖沙咀为少,约有20间吉铺,但分布较平均,谢斐道和波斯富街(轩尼诗道以南)各有7间吉铺,部分改成短租铺,有夹公仔机店和售卖手机配件开仓店进驻。波斯富街近电车路的有多间吉铺,部分变成Outlet特卖场,另有衫铺橱窗贴上“结束营业,清货狂减”字眼。


就连波斯富街近大马路的铺头都已丢空,前身为做自游行生意为主的珠宝店。



前身为餐厅,现已丢空数月。


翠华该区分店减半
 
  早在去年9月Prada宣布,于Plaza 2000的1.5万平方呎专门店,将在今年6月约满后不再续约。近月,国际奢侈品牌LVMH计划关闭时代广场的LV分店,现时在全港有8间分店,其中2间在铜锣湾,有传是因九龙仓置业(01997)不肯减租所致。
  
  至于连锁茶餐厅集团翠华,原在铜锣湾有4间分店,早在去年8月已退租景隆街和谢斐道分店,月省过百万元租金。
 
租户篇:夹公仔店民生区拥6店 趁低租部署旺区扩张
 
  走到铜锣湾、尖沙咀、旺角等传统旺区,抑或在西湾河、红磡、荃湾等民生地区,均会发现不少吉铺变成夹公仔机铺,一部又一部夹公仔机充斥街头巷尾。夹公仔机铺入场门槛低,在经济不景气下,发展日趋蓬勃。
 
靠与客互动赢口碑
 
  一年前,利绍豪和张弘与4位朋友合资开设首间夹公仔店Take Me Out,看好夹公仔行业前景,毅然入行。他们经营“家庭式”夹公仔机,主攻家庭客,希望连小朋友都成功夹到公仔。以红磡马头围道铺头为例,月租5万多元,购买20部夹公仔机需至少12万、13万元,连同三按一上,开业成本约40万元,经营至今一年,现时该店每月有10万元盈利。平均而言,夹公仔店回本周期约半年,“当市况差,回本周期愈长,现在可能要8、9个月。”



张弘(左)和利绍豪(右)和与4位朋友合资开设夹公仔店Take Me Out,去年上半年开了6间分店,全为于民生区,如红磡、荃湾、元朗。


  坊间夹公仔店开足24小时,内设兑币机供客人换币,毋须聘请员工即可营运,加上入场门槛低,吸引不少人投资,但两人认为,要持久经营,只有靠与客人的互动方能赢得口碑,店内亦不时举办活动吸客,“以前试过做Roadshow,比客人免费夹公仔,夹到就拿走,拍档亦会驻场教客人怎样夹公仔。”
 
  免费教客夹公仔,岂不是变相减少收入?利绍豪谈道,“我们不介意教会人玩,因为玩夹公仔要有技术之余,亦要有运气的存在。7分技术,3分运气。”除了教客人夹公仔,店内亦与网上夹公仔App“爪力全开”合作,由线下带到线上,线上带回线下,“我们的夹公仔机公仔放免费爪券(意即赠券),夹到公仔同时,亦可以免费在App玩。”两者看似有竞争,但同时互补,“实体玩夹公仔同网上玩有区别,对方想合作,是因为来夹公仔的人,真是喜欢夹公仔,拿了免费爪券,亦都会回家开App再夹,扩大客源。”另一方面,合作方亦会在App和网上宣传,实体店有免费爪券,不时亦有Promoter和Blogger到店做宣传,带旺实体店人流,“之前有Promoter来我们铺头教客人怎样玩,以及派礼物给他们。”
 
同行争租旺区地铺
 
  经营之初,他们和拍档曾戏言要“每月开一间分店”,去年首半年的确做到,现时刚好有6间分店。自6月起,社会运动频仍,即使他们店铺全为于民生区,生意同样受影响,连带经济不景气,市民消费意欲大减,与其他同行比较,他们放慢开分店的速度。“我们资本小,好难扩张得那么夸张,但想做好每个细节,让客人想拿多点东西走。”
 
  市况差,有危亦有机,各区吉铺涌现,本应是他们扩张的好时机,两人亦有意开分店,频频外出看铺,目标是旺区地铺,可惜无功而回,“暂时未找到适合铺面,加上竞争大。旺角我们好想做,看了几间铺,问过价钱,但最终谈不成。后来发现,当有一些最想做的铺,转个头就被人租了去做夹公仔。”举例说,两人曾看中旺角新宝戏院附近地铺,面积约700至800平方呎,叫价11万元,“我们要谈到10万元才租,但业主不肯,最后听中介讲,好似15万元租给人,说是卖球鞋,怎知又是夹公仔铺。”
 
  两人认为,正因经营夹公仔店门槛低,入行者众,此时更要谨慎考虑和扩张。“选铺最紧要人流旺,愈当街当巷,接触人愈广,机会愈大,但租金偏贵。因为香港街铺租金回落,引致那么多人都可以是大街开。”两人亦笑指,正因市况差,小店才能到业主“讨价还价”。



大人和小朋友都爱夹公仔。


  讲起夹公仔生意,两人头头是道,就连申请牌照、维修夹公仔机等,所有工作均由团队自己包办,细问之下,才发现原来他们并非夹公仔发烧友,“我们以前有夹过公仔,但身边无人对夹公仔机有研究,亦未开过铺,我们是见步行步,开了第一间才算。”团队共6人,全为80后和90后,当中不乏会计师、工程技术人员等,“我们好着重团队,有团队做事情才轻松。”亦因如此,他们一见到有机会,即放手去试。



元朗千色店设有双层机,适合小朋友的身高,卖点是就连小朋友都可以轻松夹到公仔走。


新商场开茶记 获延长免租期
 
  这边厢,利绍豪和张弘在夹公仔店,谈起夹公仔技巧、维修夹公仔机,另一边厢,两人走到地盘内,正装潢未开张的茶餐厅。原来,他们团队除了经营夹公仔店外,亦是茶餐厅东主。
 
  下月开张的茶餐厅“港原味”,以旧香港做主题,餐厅墙身由俄罗斯画家绘制旧香港的景色做招徕。餐厅卖fushion茶记菜式,主打健康元素,如推出有机车厘茄西炒饭,亦会重新包装传统中菜,如脆皮豆腐火腩饭等。茶记位于大角嘴利奥坊2期地铺,午市卖平民饭,晚市会主攻中、高档客路。张弘分析道,“短期性茶记做地盘客,附近有3个盘,但都不好看小写字楼客,附近有汇丰中心、酒吧街,我们观察过,夜晚做低档路线未必做得好,反而做中高档,人均消费300至500块人头反而坐到六、七成。”



下月开张茶记仍在装修中。


  恒地(00012)旗下利奥坊共有7期,发展需时,加上餐厅所在地附近有3个地盘,“我们不是价钱入手,而是免租期入手,Deal多少少免租期,总之是一个几吸引的免租期。”他们茶记以旧香港为题,主打新商场有旧香港元素,最终成功以约8万元,租得1500平方呎铺面经营茶记。
 
分析篇


仲量联行陈耀峰:核心区吉铺率9% 3年来最高
 
  现时旺区吉铺增加,仲量联行商铺部资深董事陈耀峰(见下图)表示,按其统计资料,现时四大商业核心区中环、铜锣湾、尖沙咀及旺角的主要街道,吉铺量占整铺量约为9%,是3年来最高。仲量联行预测,2020年铺租将下调,旺区街铺跌幅为15%至20%,主要商场铺租则为5%。他指铺市淡风不是由近半年的反修例运动开始,而是自2014年雨伞运动,核心区铺租已逐步下调。



仲量联行商铺部资深董事陈耀峰指现时旺区吉铺率为9%,商铺买卖以民生区为主。


内地客消费类型变
 
  铺市最好景是在2011至2014年间,陈耀峰指当时不少外国时装品牌、珠宝钟表店在中环、铜锣湾不惜贵租抢铺开旗鉴店,推升铺租,“但自雨伞运动起,很多时装店、珠宝钟表金行开始停止街铺扩张,期后更纷纷退出旗鉴店,最后一间旗鉴店应该是2017年在铜锣湾开的女性内衣店Victoria Secret。”



本港零售市道遇冷,铺市亦趋淡。


  背后原因除了香港租金成本太高,跟内地自由客类型改变有关。陈耀峰表示,过去来港自由行客不少是“Big Spender”,较富裕肯花钱的一群,令名牌、珠宝金饰店等在港抢开铺头。期后客路一转,愈来愈多爱买药妆等平民货品的自由行客,核心区不少名牌店、旗鉴店结束。
 
  去年港珠澳大桥、高铁开通后,内地旅客类型又一变,他们来港花费少,很多更不过夜,一直靠内地旅客的零售业首当其冲,即使过去旺场的药房、卖个人护理产品的也不能幸免,“Shoppers Profile结构性改变,现在的问题是怎样面对这种改变,在新市场生存下去。加上过去几个月反修例风暴,内地客少了,令零售业雪上加霜,铺市更趋淡。”
 
现时比非典时更差
 
  淡风下的铺市,出现了新现象。过去一年,在铜锣湾、湾仔等旺区街道出现属小生意的夹公仔铺。陈耀峰指:“这其实反映市道差,因为市道好,你根本不会在旺区见到这类店。”
 
  他指原因是大连锁店在逆市下重整门市数目,令核心区出现一批空铺;部分业主减租应对,也愿意把空铺出租给这类新兴小生意,造就夹公仔店进驻旺区。他指现时部分业主减租约20%,亦有采用短租甚至逐月续租的弹性策略。
 
  陈耀峰指现时铺市比2003年非典时更糟,因持续时间更长,“已经半年,但空置率及租金未有任何改善,尤其是饮食业,仍未现曙光,虽然未见倒闭潮,但时间长了,生意不断下跌,影响之大比非典时尤甚,可说是回归以来最差的。”他所知一些外国品牌放慢来港开店步伐,但就未有取消计划。他估计,当年非典整体经济要待两季才可恢复,他预计今次社会风暴即使马上解决,至少需要一年时间调整。
 
民生区生意较稳定
 
  另一边厢,受游行示威影响较少的民生区,铺市相对好,近月甚至有日本公司如惊安の殿堂(DON DON DONKI)选址荃湾开店,陈耀峰指该店客路是本地客,自然开在民生区,而民生区铺租相对较核心区低,“民生区铺位改变较小,生意亦较稳定,不愁租不出,回报率有3厘至3.5厘。”
 
  他又指,现时商铺买卖主要在民生区,而核心区铺市虽然处于低潮,但大部分业主持货力强,无惧零租金收入,租金不到位,宁愿丢空铺头,更不会“劈价”卖铺。



早年自由行旅客挤满香港金行买金饰,金行开到成行成市。


民生区巨铺业主:租售同步
 
  蔡先生在土瓜湾拥有一个约2,600平方呎的地铺,现正招租,叫价月租8.5万元,每平方呎租32.7元。他接受本刊记者电话访问时指,铺位上手租客为汽车美容店,约两个月前满约后不续租,故要再招租客。土瓜湾属民生区,近半年在反修例风暴下,虽然不似油尖旺、铜锣湾等经常有示威游行活动,相对平静,但他指整体零售都受影响。
 
  铺位招租约两个月,有潜在租户接触过他,但只是“先谈下”阶段,暂未见“讲价”要求减租,对方也未见积极,他估计要待农历年假后才会有进展。此外,他亦开价4,200万元沽铺,每平方呎价约1.6万元。同时沽铺,是否看淡后市,他没有正面回应,只表示价位合意便沽铺,“租、售两样一齐做。”对于铺位买入价及按揭压力,蔡先生指不方便透露,只表示投资铺位都会预备充裕资金“顶住”。
 
旺角业主收九折租 不逆市沽铺
 
  旺角属内地自由行热门购物点,亦是反修例风暴的游行示威地,过去半年内地客大减,该区的零售业务大幅下滑,几乎每条街都有吉铺。记者由太子地铁站沿西洋菜南街一路往油麻地方向走,至少发现9间吉铺;若包括西洋菜南街旁的横街,如奶路臣街、鼓油街等,吉铺数目更增至20个。



亚皆老街与洗衣街交界人流极旺,位于该处的转角位吉铺非常抢眼。

 
  在该区从事商铺租售多年、不愿透露身份的业内人士向记者表示,依赖游客的旺区吉铺较多,他指旺角核心区(即旺角行人专用区一带)的吉铺不是近一两个才出现,很多已丢空半年甚至9个月,“近月租约期满的租户都不愿续租,有的甚至是租约未满,因生意差得无法交租而中途退租,即使有兴趣的新租户都不敢入场,毕竟租约至少绑死两至三年。”



市道低迷餐饮业首当其冲。


  有业主愿意宽减租金,例如月租10万元的店铺,签约两年,业主愿意头半年收九折租金、即9万元,打后看情况再商议。现时该区正在招租的铺位,呎租介乎350至400元,铺位大多属几百平方呎的细铺。



零售业大减价挣扎求存。

 
旺区铺业主持货力强
 
  至于业主因看淡后市而出现沽铺潮,甚至出现供不起铺的银主盘涌现?该业内人士指,买铺按揭成数低,要付约五成铺价,而能够在旺区买铺,都是实力雄厚、持货力强的资深投资者,很多是早年低价买入,即使现在沽铺也大赚,铺位丢空没有租客也不未至损失惨重,他又指这些业主铺位位置在旺区属“靓位”,他们更不会在逆市时沽铺。
 
  他补充在旺角核心区的有几大业主,有大集团、家族及大投资者,其中有拥过百个铺位的。近月卖铺的极少数业主,“可能是对时势较敏感,看不好后市而想‘急走’,愿意亏蚀10%至20%离场。”但至今未见银主盘或沽铺潮。


  转载自《iMONEY智富杂志》。

分享:
返回大国钱途
上传图片
仅支持JPG、GIF、PNG图片文件,且文件小于5M
 
评论只代表会员个人观点,不代表经济通立场 
登录 后发表评论,立即 注册 加入会员。
 (点击用户名可以查看该用户所有评论)  查看全部评论:↑顺序 ↓倒序
  • 暂无读者评论!
评论只代表会员个人观点,不代表经济通观点
登录 后回复评论,立即 注册 加入会员。
发表评论 查看全部评论: ↑顺序  ↓倒序
  • 财金博客
  • 理财/管理
  • 健康人生

  • 时尚艺术
  • 吃喝玩乐
  • 全部
  • 财金博客
  • 理财/管理
  • 健康人生

  • 时尚艺术
  • 吃喝玩乐
  • 全部
more on Column 
新  一个月内新增栏目