香港脉搏www.etnetchina.com.cn
 理财/管理大国钱途
打印logo打印本文章电邮logo字体:
分享:
零息时代上车部署
评论评论:点击率点击率:

发表时间 2020-04-02 14:39:05

  新冠肺炎疫情全球大流行,祸及环球经济,美国联储局连环减息至零,兼且推出“无限QE(量化宽松)”落重药救市。全球一夜间重回“零息时代”,本港楼市也进入交叉点,是升是跌,意见两极。一方面,肺炎疫情打击本港经济,零售、饮食业等各行各业也步入寒冬,经济转差、港股大跌,楼价岂能独善其身。另一边厢,有评论认为联储局“无限QE”放水救市,一如对上三轮QE时,环球热钱涌入楼市,楼价将重现连年上升的局面。
 
  不论楼价升或定,有住屋需要,“顶硬上”也要上车。90后李先生近期背起两层楼楼债,他去年8月买入荃湾新盘与未来老婆共筑爱巢,后来他父母用绿表抽中居屋,这位“孝顺仔”将负责供款。月供两层楼,楼宇按揭怎计算?李先生的上车上会经验值得参考。另外,经络按揭转介首席副总裁曹德明为大家带来按揭贴士,剖析香港跟随美国减息的可能性,以及经济下行如何增加按揭上会成功机会。




  做足置业准备,永不嫌迟。资深物业投资者财叔虽预期楼市会继续向下,但他告诫上车客不要无了期地等跌市,若负担得起楼按供款,任何时候也值得上车。他呼吁“无壳蜗牛”立即出动看楼,放胆锄价一两成,说不定随时买到笋盘!
 
月入6万小夫妻勇闯楼市 私楼上车再供父母新居屋

 
  “女朋友吓到眼泪都流出来!”,30岁的李先生忆起去年8月入票买楼的“战况”,女友因为上一位买家差点买走最后的一房单位,紧张得哭出来。只差一点点,想成为心仪屋苑业主的愿望差点落空,幸而最后他们成功以大约560万元,购入荃湾映日湾的低层一房单位,数个月后他们的父母再成功以绿表抽中新居屋凯德苑,因为地理位置优越,加上绿表人士可承造最高95%按揭,李先生直言:“都没想那么多,就拍板买下”。



李先生以560万成功购入荃湾映日湾的心仪单位。


  李先生和女朋友阿玲(化名)均于大公司任职公司秘书,工作稳定,两人月入共达6万元。李先生考虑到要和女朋友结婚成家,需要有层楼,他和女朋友曾数次抽居屋,但都愿望落空,“白表、绿表什么都试了,连Number后的车尾灯都看不到。”
 
港银行减息步伐慢
 
  居屋无望惟有买私楼,于是去年8月荃湾映日湾新盘推出时,他们便决定“上车”,楼盘一推出已锁定入票,而当时映日湾收票亦非常热烈,项目累收逾8,900票,超额认购逾24倍,他和女友幸运地抽到228号票,但也差一点买不到最受欢迎的一房单位,“上一个号如果买一房我们就玩完,因为我们买不起两房,又不想住开放式单位。”幸好,上一个买家购入的是两房单位,余下最后一个低层实用面积约327平方呎的一房单位。即使楼层不算最理想,李先生仍决定入市。
 
  扣除地产经纪的8万元回赠,当时银行的现金回赠有借贷额的2.1%,即是约9.4万元,他们一共节省了17.4万元,李先生认为自己购入时机算不错:“那时银行的现金回赠算是非常好,迟一个月已经少好多,近排1.5%已经算好多。”虽然现在楼价普遍回落,但李先生认为“新楼又不是那么算的,不是每次都有心水的新盘。”付两成首期约112万元,李先生向银行借八成按揭,即448万元,还款期30年,每平方呎价约1.7万元。
 
  虽然美国一再减息,但李先生笑指:“美国减了,都未减到供楼上啦。”他认为香港银行跟随加减息的步伐没有美国快,而他也是使用较为稳定的“P按”(最优惠利率按揭),根据现时银行最优惠利率5厘计算,他每月的供楼利息是2.25厘,月供1.7万元,占去他和女友月入大约28%,总利息开支约169万元,约为楼价三成。
 
相信楼价不会大跌
 
  购入新楼数个月后,李先生已退休的父母成功以绿表抽到新一期居屋,当时他们的号码是80,排第7,到他们选楼时仍有近南昌地铁站的凯德苑一房单位,父母本来居于东涌,但该区配套较差,李妈妈为免“买菜贵”,每星期都会到区外买菜,来来回回相当辛劳,故在李先生希望在可负担的情况下,帮父母买入市区楼,日后父母生活可更便利。



近月楼市下调有市民部署“上车”。


  现时李先生父母抽到的居屋单位约310万元,实用面积约396平方呎,预计今年10月收楼。由于距离收楼仍有半年时间,所以他仍未决定要做多少成按揭,但希望尽量“借少点”以节省总利息。李先生预计,他和女友将来有一半人工约3万元用作供楼。记者替李先生计过,他父母300万元的居屋,拿尽最高按揭95%,半成首期15万元上会,以按揭利率2.25厘供30年计,每月供款要1.1万元,总利息开支约107万元,等于楼价36%。若李先生希望把利息开支再降低至50多万,则需提高首期至五成。
 
  李先生要做好老公、孝顺仔,要供两层楼,实在不容易,他坦言开始“省点花”,不过,他认为由于两层楼均是自住,不太担心楼价跌,他亦相信香港住屋需求大,相信楼价不会大跌。
 
业主选H按成主流 拆息有望跌穿1厘
 
  现时向银行做楼按主要有两种计划,俗称H按及P按,两者都属浮动息率。H按是跟据“香港银行同业拆息”(简称HIBOR)息率计算(如H+1.8厘),P按则以最优惠利率(Prime rate)计算(如P-2.5厘),过去P按息率又较H按息率稳定。
 
  本地按揭转介公司经络,该公司为长和(00001)与美联集团(01200)之联营公司,其首席副总裁曹德明(图)指,现时以H按较多业主采用,原因是有俗称“Cap顶”的“封顶位”,即是H按息率高于P按,业主便可按P按交息。




疫情缓和 HIBOR回落
 
  过去美国加减息,香港银行未必紧随。曹德明认为,过去港银行未有跟随美国加息,现时能减息的空间有限;他预期银行因利润低及资金成本高,即使美国在过去半个月内减息两次,香港银行也不会随美国,P按将维持不变。
 
  不过,银行拆息影长远而言有望回落,曹德明指现时受疫情影响,经济前景不明朗,加上新股上市季结等因素,令港元资金较为紧张,银行同业拆息已连升多日,不少用H按的小业主需要使用“封顶”的P按计息,相信此情况将维持一段时间。
 
  但按历史数据,当市场稳定后,3个月的HIBOR将有机会回调,并有望跟美国息口看齐。“但可能要点时间,待疫情缓和,整体气氛好转。”他估计HIBOR有机会下调至1厘以下,H按按息到时回落至“封顶”的2.5厘下。
 
还息不还本可减负担
 
  近日有银行推出“还息不还本”计划,曹德明指,计划是6个月加6个月,小业主在这段期间只需供利息,供款即时减半,本来月供款过万,可减至几千元,半年后再检视情况,为期可长达一年,但他提醒,有部分银行会延长一年供款期,小业主可能要多付一点利息。
 
  对于打算“上车”的市民,曹德明指,部分银行年初按揭审批趋谨慎。例如过往看三个月粮单,现在可能要求看半年,有公司要求员工放无薪假,若一个月几日无薪假,银行计入息时会打折,但未必太影响审批;若是一个月无薪假,银行会视作没有收入,要求有正常入息人士做担保。
 
不同Plan“上车”息率注意
 
1)P按/H按业主
 
  P按业主会直接受惠银行减息,例如居屋小业主,因为居屋只能做P按。H按业主则间接受惠,因为H按业主的“封顶位”跟随P按息率,若遇上银行同业拆息高企令H按息率高于P按息率,小业主就可交P按息,若P按息率调低,变相都有“着数”,H按业主最直接受惠,是银行拆息下调。
 
2)做二按业主
 
  做银行一按,再做埋发展商二按“上车”,曹德明见过不少个案,很多客最后不获批二按而阵脚大乱,其中不少是因为自己计错息而过不到银行压测,他指不论一按二按,银行都要做压测,他举例客人买入一新盘,首年免息,第13至36个月按揭息率为P-2.5厘,到37个月后P+3厘。该客人以为计P-2.5厘,原来银行是计P+3厘。银行计法是,若P是5厘,计P+3厘是8厘,再加埋一按的3厘,共11厘;客人计二按是P-2.5厘,加一按3厘1计出是5.5厘,跟银行计的相差5.5厘。
 
3)“呼吸Plan”业主
 
  未放宽楼按首期前,不少过不到银行压测而用俗称“呼吸Plan”上车的小业主,只付首期5%便做业主,按揭由发展商包办,但通常到第三年后息率调高至P+3厘,曹德明所见,这类业主“上车”后出现3种情况。
 
  第一种:过了3年“松绑”SSD(免额外印花税)后转按,但要有几个因素配合,楼价有升,小业主收入趋稳定,转按成功机会高;若楼价平稳,小业主收入稳定,并有点积蓄,补点钱也有机会成功转按。能转按是最好的安排,降低息率负担。
 
  第二种:供高息或放租,若楼价下跌或收入仍然不稳定,做不到转按,到第三年后又要付高息供款,小业主惟有“捱住先”或者放租。他又指这类按揭99%发展商都是跟P按做,但这类Plan的息率未必跟市场走,所以即使银行减息,也未必受惠。
 
  第三种:过了3年SSD税期卖楼,赚蚀视乎楼价升跌。
 
4)做转按的业主



现时不少业主采用H按供楼。


  曹德明指为悭息而做转按的个案,随着楼价下调而减少,他又指现时银行估价“跌了少少”。一般而言,转按成功机会较高的,是银行估价能“冚到”楼价八成,业主收入稳定,则可以不用补差额转按,俗称为“无痛转按”。获银行批转按后,只需到律师楼做新契便可,他所见小业主因转按成功,息率可调低4厘至5厘,负担大减。但他补充,若银行估价不足,收入不稳定的小业主,转按成功机会较低的话,他提议:“去年供得好好的,就坐定定不要着急。”
 
财叔:自住几时都要买 试下砍业主两成


  财叔Profile:自2000年代初开始物业投资之路,2003年非典后楼价谷底回升,他凭“一拆二、二拆四”买入多个物业,40岁已成功凭收租达财务自由,2010年起转战商铺及工厦收租。他达到财务自由后,46岁辞去药厂销售经理工作,全职带孩子,闲时最爱收集怀旧物品,生活逍遥自在,亦热心慈善,于内地山区援建学校,以及出钱出力支持深水埗明哥向无家者派饭的活动。




  近年网络上流传一张“只租不买的赢面”的图,讲述只租楼、不买楼,仅在楼价大跌时才会赢,无论楼价大升、小升、平稳、小跌,“租租”(网上对只租不买人士的昵称)也是输家。相信《iMoney》的忠实读者都会记得,这张图的出处是2016年4月第441期《iMoney Focus》资深物业投资者财叔的专访。
 
  2016年至今,本港楼价升了四五成,中原城市领先指数(CCL)当年最低约127点,不少香港人已经嫌楼价贵,没料到楼价竟如脱缰野马,连年上升,去年6月最高达190点。财叔这套“只租不买八成输”的理论,给予了不少“无壳蜗牛”入市买楼的勇气。
 
  一场全球大流行的疫病,竟令环球一夜之间重返零息时代,究竟香港楼市会否步入跌市轨道?“非典”重临是否买楼好机会?“投资根本不应该买楼,自住就怎么都应该要买!”财叔斩钉截铁地说。
 
看淡因租务需求减
 
  财叔直言看淡楼市前景,他持有多个住宅及商铺,早于去年下半年反修例示威时已感受到楼市寒冬的来临。“我看淡楼市不是因为疫情,而是去年社运开始已看淡,主因是我觉得经济一定会差!”去年示威活动持续,零售市道受影响,他持有的一些商场铺位也没有租客承租,而他一个在铜锣湾的套房物业,一直租给外籍人士,但去年下半年至今,多位租客在约满后也退租,“有一个泰国人租了几年,全家返泰国,又有个马来西亚人、有个迪士尼做事情的鬼佬,全部(退租)都离开香港,外国人都怕了留在香港。”



财叔建议置业者平日多出动看楼,了解心仪屋苑的行情,机会往往留给有准备的人。


  他又以沙田第一城为例子,过往内地留学生支撑着该蓝筹屋苑的租务市场,“社运后,今年还有那么多内地学生来读书吗?好自然没那么多人租第一城,租金自然跌,楼价都要跌!因为租值是反映层楼价值。”他相信“雪球效应”将会出现,“当第一城楼价跌到低过480万元,(区内质素较逊的)金狮花园不可能卖480万元。”住宅的租务市场回落,料将影响楼价下跌。他说幸好现在不少业主持货能力强,楼价未有即时显著下跌,但他相信租务需求减少下,肯定对楼价有影响。
 
放胆砍价或会成事
 
  “无壳蜗牛”最关心的问题肯定是“楼价会跌几成?会不会重演1997至2003年间跌足六成?”财叔直言:“告诉你就是骗你,哪有人估到跌几成!”
 
  他寄语“计得掂盘数”,应付到楼按的未上车人士,不要再等跌了,他2016年分享的“只租不买的赢面”图,至今仍可参考。“始终你个目标不是投资,不是追求投资回报,(由租转买)可以讲是止蚀,一路租就一路蚀(每月租金),你买层楼就不用再蚀!”
 
  财叔曾撰写《百万Blogger》专栏,分享贴地的买楼智慧,他数年前已在专栏呼吁:“你觉得楼价会跌两成,就是盘都还两成吧!”他说后来有读者多谢他这篇文章,“真是有人砍到价!他400万元楼下买兆康苑,(买入)之前成交已经去到460万元,叫价更过500万元,真是有人砍下!”
 
  他说置业者可参考单位的银行估价,尝试砍价两成。千万不要以为砍价两成是“不可能任务”,一来有些业主可能生意出现周转困难,需要卖楼救生意,二来也有一类投资者现在会减价卖楼,财叔自言是后者。“投资者找投资机会,是用值博率看!看哪样资产将来潜力高。”



财叔指出,近期铺市已出现减价四五成的成交,相信住宅市场的减价个案会陆续浮现。


  他直言现在楼市的升值潜力不及股市,因此他自己也有减价放售手上物业,成功套现的话会转买股票,“望股票升20%,容易过楼升20%!”故他寄语上车客放胆砍价,笑言随时会买到财叔的物业。
 
心水不怕贵10%
 
  “市场上一定有那么些人(减价卖楼的投资者),千祈不要盲目等跌!盲目等,几时才叫跌?人家说跌四成,不代表你买到层楼跌四成。”他着置业者要知道自己是“买楼不买市”,“要等CCL跌两成、四成才买?傻傻的!”他解释,个别单位减价两成成交,CCL未必会反映,因为CCL是以楼市平均成交价推算,他着大家不要执着于CCL。
 
  “便宜两成不一定行,但便宜一成不难!”他提醒上车客平时要做足功课,放假时要多看楼,掌握目标屋苑的行情,赢在别人休息时。“有朋友近来看楼,Agent说找到平盘,金狮花园480万元,我说有没搞错?现在480万元买到第一城,还买金狮?他即是没做功课,见到市跌即刻冲出来,盲冲,就是买贵了!”
 
  当然,他补充买楼自住亦不要一味贪便宜,“自住不是买便宜货,是要买合适你!如果一个适合自己的单位,我又不介意贵10%。投资者一定要买最便宜的,因为要来赚升幅,但你自住不是,升市跌市我都那么讲,你不知市几时升起来,就是要买一间自己喜欢住、住得最舒服,因为(最坏情况)可能要住廿年。”
 
无限QE难阻楼价下跌 料“纳米楼”最伤
 
  新型肺炎疫情正在全球爆发,美国联储局接连出招救市,将联邦基金利率减至0厘至0.25厘水平,日前更推出“无限QE(量化宽松)”,救市力度大于金融海啸。联储局在2007年至2014年间3度QE,大量热钱涌入环球资产,有论者认为这个局面将会重演,本港楼价中长期会被推升。财叔不认同这看法,“12年前QE原因是市场没水,QE令到市场有钱,才会买东西(全球资产,如楼市),但今次个市场不是没钱,是有钱不买,不是没钱!”他相信“无限QE”难阻港楼走下坡。




600万单位供应增
 
  财叔认为今次跌市以“纳米楼”最伤,皆因去年10月施政报告放宽了按揭保险九成按揭的楼价限制,由400万元大幅提升至800万元,“以前个个买纳米楼,因为可以九成按揭,现在放宽到800万元以下可以借九成,还需要买纳米楼吗?我过去已经说,纳米楼不是因为价值升,而是因为政策令它升,所以(放宽按保成数)一出,纳米楼即刻死得。”
 
  他又指出,600万元水平的中价楼放盘将会增加,纳米楼楼价会更受压,“600万元楼(业主)以往换不到1,000万元楼,因为(买1,000万元住宅)要借五成按揭,没得向上流,今次放宽令这班人(600万元住宅的业主)可以换楼。”这些业主现在可借八成按揭换马1,000万元的物业,600万元左右中价楼的供应自然会增加。
 
铺市先跌楼市接棒
 
  连锁反应下,财叔相信过往目标买400万至500万元单位的置业者,现在会转买600万元的住宅,除了因为现在可借九成按揭(此前买入600万元住宅只能借八成),也因为买大一点的单位,随时可以多住数十年,故他估计600万元以下的物业楼价也会下跌。
 
  600万至1000万元的物业受惠换楼需求,楼价会否看升?财叔说这些物业需求增加,表面看应该会升,但实际上本港经济并不乐观,由去年反修例示威,到今次新冠肺炎,本港经济雪上加霜。财叔直言楼市下跌,铺市已率先反映,例如去年11月盛汇商铺基金创办人李根兴以2,000万元购入上环禧利街地铺,原业主去年6月前以2880万元放售,减幅达三成。近月疫情打击下,铺市寒冬更冷,财叔直言,不少铺价跌超过四五成,他相信住宅市场的劈价成交会陆续浮现。


  转载自《iMONEY智富杂志》。

分享:
返回大国钱途
上传图片
仅支持JPG、GIF、PNG图片文件,且文件小于5M
 
评论只代表会员个人观点,不代表经济通立场 
登录 后发表评论,立即 注册 加入会员。
 (点击用户名可以查看该用户所有评论)  查看全部评论:↑顺序 ↓倒序
评论只代表会员个人观点,不代表经济通观点
登录 后回复评论,立即 注册 加入会员。
发表评论 查看全部评论: ↑顺序 ↓倒序
  • 财金博客
  • 理财/管理
  • 健康人生

  • 时尚艺术
  • 吃喝玩乐
  • 全部
  • 财金博客
  • 理财/管理
  • 健康人生

  • 时尚艺术
  • 吃喝玩乐
  • 全部
more on Column 
新  一个月内新增栏目