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空置税风云
汪敦敬
作者:汪敦敬评论评论:点击率点击率:

发表时间: 2018-07-02 09:23:32

作者介绍

从事地产代理业30年以上,创办祥益地产,认为中小企应发展属于自己独有的策略去开发蓝海市场。撰写楼市评论文章20多年,于2009年金融海啸后认为市场会出现新的秩序及逻辑,主力撰写有关新常态文章,更强调在机会成本的法则下“买不买楼也充满风险”甚至“不买楼的风险更大”!近年汪氏提倡“平民财技”,认为在波谲云诡的世道中一般市民也应该讲究理财的技术。
汪敦敬经营企业的格言是“上善若水”,认为营商要“追求增值不求夺财”,祥益地产高度参与小区公益及慈善活动!

   政府推出空置税可能是一个地产史的转折点,发展商开始被政府在买卖成交上调控销售,那么可以说是第一次楼花辣招,在评论楼市上这一刻亦是一个分水岭。以前的自由市场,政府是需要供应增加许多才可以影响到上升的价格的,因为发展商的应变和市场互动的能力都是比政府来得高,例如不少地盘的招标都是规定五、六年内发展商要建好楼宇的,那么发展商遇上政府想调节楼价升幅的时候,往往就可以将招地之后的三、四年才开始建楼,所以我们发觉不少发展商买了的地皮都是在晒太阳的!加上改图则竟日益普遍,单是2017年已有16000个单位是申请改则的,如此大量自然影响到市场的供应了,或者我们看看以下的数据,就可以解开近年楼价不倒的迷团!


   1.根据运房局私人住宅一手市场供应报告(截至31/3/2018)“已批出但未动工单位”(即已卖出但未动工起楼的数量)达23000伙,等于年多两年的全港楼花销售量。


   2.2017年修改图则数据:首次修改涉及16000伙,重大修改涉及14000伙,与香港全年的全港楼花销售量相若。


   3.过去7年(2011-2017),平均每年卖地可建20750伙,平均每年动工量是14776伙,平均每年约少6000伙。


   4.近2年(2016-2017),动工量每年都比一手成交量多4000伙。


   基于“供应量多过能置业购买力等于价格受压”!加减数大家都会算,大家可以想象到如果以上的耽误回复正常,足以令楼价下跌!不要忘记,近2年(2016-2017),动工量每年都比一手成交量多4000伙!


   翻查有关数据,发觉要为前特首梁振英先生说回一些公道话,梁先生任期是由2012年7月1日至2017年6月30日,期间一手潜在供应量由65,000个增加至98,000个,增幅达51%,但为何楼价仍然上升?我们看看有关数字内容:


   已落成但未卖的单位:由4000个增加至8000个,增幅为100%!


   建筑中但未卖的单位:由48000个增加至61000个,增幅为27%!


   已批出但未动工单位:由13000个增加至29000个,增幅为123%!


   如果以上我们数据部同事做的数据是正确的话,梁先生已经制造了足够的供应令楼价升势放缓,但为何供应被拖延推出市场?是人为的造就,还是政府效率日益不济?在真确数据及时间的洗涤下,必能公道自在人心!


   很多人低估了空置税的潜在杀伤力,是因为大家都将注意力放在9000个取了入伙纸的所谓空置单位上,却其实,真正的虚实在出入伙纸前的远处。


   政府推出空置税其实也可以是入市良机!如果政府HEA住做,税项成本就会转嫁给消费者,楼价反而会多了一个上升的基础!但如果政府“动真格”,“空置税”成为了针对楼花发展商的楼市辣招,有了第一次,以后可能每年每逢楼价向上就会被出招一次,难怪发展商这样紧张,公平一点说,营商者面对有形之手的干预是否合理?但当然有些人认为既然二手市场已经有了很多辣招限制,如果一手楼没有的话,也是一个不对等的竞争!


   当然事情令人想起电影“让子弹飞”的剧情,讲说中央与地主的利益矛盾,在“一地两检”通过了立法会之后,及动乱勇武开始式微之后,政府和发展商的关系又走进了另一个阶段了!

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