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货币及房地产市场也改朝换代
汪敦敬
作者:汪敦敬评论评论:点击率点击率:

发表时间: 2018-07-30 10:01:14

作者介绍

从事地产代理业30年以上,创办祥益地产,认为中小企应发展属于自己独有的策略去开发蓝海市场。撰写楼市评论文章20多年,于2009年金融海啸后认为市场会出现新的秩序及逻辑,主力撰写有关新常态文章,更强调在机会成本的法则下“买不买楼也充满风险”甚至“不买楼的风险更大”!近年汪氏提倡“平民财技”,认为在波谲云诡的世道中一般市民也应该讲究理财的技术。
汪敦敬经营企业的格言是“上善若水”,认为营商要“追求增值不求夺财”,祥益地产高度参与小区公益及慈善活动!

   世道,由真与假的斗争,及新取代旧的战役!进入了极端错综复杂的时代!世道奉最大的战争及民生侵略者为主导!也视最高泡沫、最高负债的国家为最强国!这我一早已领教、接受这愚昧的现实了!事实上时移世易,这愚昧也引来了环球醒觉的动力,中国近年的崛起除了本身的自强不息外,还有各国也醒觉长期的蒙蔽及被剥削所产生的力量所造就!中国无论在军事上、经济上、民生上、科研上也有崛起取而代之的机会甚至势头!一带一路更与其他国家分享成果,用政治术语去形容是:“更公平的分配利益”!但世界仍由维多利亚时代海权航道及蓝图去分配国际的利益!所以近代最接近海、最肥沃的东南亚多国反而最贫穷!肥了的是西方大国在东亚的代理人如日本、新加坡等等!一带一路带来新的分配,也是令中国崛起的最大底气!


   但是特朗普发动贸易战之下可能打破了这势头,美国一早已经是一个高泡沫的国家!贫富悬殊是1比99!长期财赤!解决财赤的QE也因印得太多已在2014年停了!


   另一解决财赤的债券并不能够持续得到原本主要债权国的支持,中、日也在减债!美国极可能在自己买自己的债之下,债价自然下跌!债息因此上升!如果美元失去支持,美国的金融优势将土崩瓦解将被各国所瓜分!美国强势将一去不复返!而得益最大的自然是中国,眼看强势会被中国接收,美国其实是被迫行最后一着险招,就是贸易战!贸易战是七伤拳,伤己也伤人!但为什么要用?而厉害之处在哪里?虚弱的美国现在的唯一厉害武器的而且确在贸易逆差!“我比生意你多过你比我”就是最大的贸易战底气!贸易战在美国强势时不能奏捷,是因为美国的“其他优势”的收益如货币、债券、石油、甚至军火等等,都比贸易逆差的得益更大得多!在贸易战的互相抵制下,往往都是“赚得较多者落败”,所以美国发动的贸易战过去往往以败北收场。


   但今天的美国,货币、债券、石油、军火垄断性已今非昔比,反而令美国无后顾之忧!用尽“我比生意多过你”的优势去冲击中国!这冲击的最大杀着我认为是将一个局面的关键——中间势力质变!这正如三国时代的局面!旧强者眼见无力阻新强者的取代,地盘被瓜分!于是就坐大第三国,抗衡局面外,更摊薄了新强者未来的收获,更大大减少旧强者被瓜分的情况,贸易战显然是制造了鹬蚌相争渔人得利的局面!本来中国以雪中送炭给予各国资助的,但那第三方享受再一次更肥美重新分配利益!第三方由被美国剥削到受到被中国经济力量的被解放,再改变成为一个两面争取可待价而沽的大得益者!中国路将比原本的更难行,但凡事向好那边看,其实困难中成长更好,人心价值观会成长及建立更稳固,始终在困难中得到的,人们才珍惜得较久!


四大货币国同步贬值,美国被剪羊毛?


   特朗普用美国最强的贸易板块玩到最尽!令其他国家立于被动,正当人们纷纷认为:“美汇升得愈高就等于美国愈强!”的时候,在7月20日特朗普突然按捺不住,批评联储局加息令到美汇过分强势之下进入了出口劣势,除针对中国,第二天特朗普就连欧盟贬值货币也批评了!其实,美国面对的并不止中欧步伐一致,一起行动的应该是全世界,日本、英国,这四大货币国家都同步贬值,同步贬值更代表行动一致的国家之间经商没有汇率动荡,他们甚至可以一起量化货币之下不大需要贬值,要损失“买单”的是“被升值”的美国,美国被剪羊毛?算不算风水轮流转?


   多国同步贬值不是第一次,上次在2016年9月至12月,同步贬值美元被升,还有一个好的结果就是加息一定要收慢,否则美元只会升得更高!特朗普甚至批评联储局的缩表,这反映美国这次想借缩表所引起剪羊毛效应的失败,事实上因为各国也已经量化太多货币了,你美国收水,各国就以海量的资金去填补(除非小国)!


   美国在外汇上陷于被动,而斗争亦由贸易战争变为货币战争,但是我们见到的关键者仍是第三方,美国的被动源于欧盟等国与中国站在同一利益上,欧盟阵营就变为决定胜负的一方,将会是贸易战的最大利益者,如果美国和欧盟达到真正共识的话,可以将一朝将中国陷于险境。


“娥六招”消灭了发展商“唧牙膏”销售


   香港的地产局面也改朝换代,如果说09年后的新常态是一个发达机会,这发达机会的重要关键就是认知中国和美国的改变!如果你不认知,你仍用“美国为主”的逻辑,过去几年你会相信加息!你更不会预算中国资金和企业占据了市场!但是到了2018年7月就是另一个分水岭,投资上未来我认为的关键是要弄清楚,政府和发展商的关系发展!更赤裸裸地说是社会主义与地主的冲突!甚至是社会主义和地产霸权的绝对性矛盾!


   什么是地产霸权?很多人都不清楚,有物业不是地产霸权!地产霸权是一种系统,系统分配了社会的利益!发展商把自己成为了一种分配系统是危险的!因为分配利益是政权!发展商如果这样做是把自己的处境置在刀口之上!第一个接近这刀口的经历其实是“勾地政策”,政府将卖不卖地/甚至卖多少地的主动权让给发展商!发展商不勾出来的地,政府就不能卖地了,这权落了在发展商上,结果如何大家会见到了!另一个令我担心的是棕地,如果有大量棕地若最后落在一些发展商上,那在现今社会没有共识造地之下,棕地业主就成为了做面包的几乎主要面粉供应商!面粉要供应商同意才可有面包供应!如果反对造地的环保人士背后有财团支持,或者赞同棕地优先包括一些反对派议员,那误会的系统性就更大了!好了,笔者不再去发白日梦了,回到现实看“娥六招”!“娥六招”是一个很大的改变,是包含了楼花辣招!发展商当初反对空置税,但“娥姐”的回应就是再出多一招!两招楼花辣招中,除空置税之外,亦包括发售起码要两成!这无疑是消灭了“唧牙膏”这个销售方式!政府对发展商的态度骤然改变!值得留意!


   过去七年于楼花起楼的可供应量其实是高于销售量!只是滞后的销售的确是造成楼价上升的火车头,不过香港主流的传媒、社会价值观都认为发展商的自由营商空间的!因此政府出辣招一直也没有针对发展商!于是楼花销售更加进一步成为了市场购买力的聚焦点!只是,以发展商的博弈和变招能力远比政府高,其实要将供应量倍增才能影响楼价的升势!因此我评估楼市从不认为增加少量一手供应可以左右大局!但“娥六招”出招之后局势就改变了,特首为发展商卖楼定下底线!这意味着发展商奇货可居的空间大减!供应量容易造成多于以往成交量!这令我们评论员要作改变!根据运房局2018年第二季的资料,找到一些重要的数据,建筑中的私楼单位有8.4万个,其中有1.7万个是已售出,另外已起好未卖的货尾有9千个,以及起码有1.7万个单位的地皮是“在晒太阳”,正在建筑而未发售的7.6万个单位,根据这几年的销售进度,这是3年都不能消化的数目,即是说短期供应已经供过于求,只要销售进度正常,楼价是有下跌的条件,甚至乎可将短期的私楼供应调动去兴建资助房屋。


   本篇撰写的其实都是一些事前观点,局面空前复杂,继续发展下去如何呢,还是看有关领袖的决心和数据反映出来的事实啊!

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