香港脉搏www.etnetchina.com.cn
 理财/管理楼市点评
打印logo打印本文章电邮logo字体:
分享:
2019年我对楼市的十大忠告
汪敦敬
作者:汪敦敬评论评论:点击率点击率:

发表时间: 2019-01-11 14:05:57

作者介绍

从事地产代理业30年以上,创办祥益地产,认为中小企应发展属于自己独有的策略去开发蓝海市场。撰写楼市评论文章20多年,于2009年金融海啸后认为市场会出现新的秩序及逻辑,主力撰写有关新常态文章,更强调在机会成本的法则下“买不买楼也充满风险”甚至“不买楼的风险更大”!近年汪氏提倡“平民财技”,认为在波谲云诡的世道中一般市民也应该讲究理财的技术。
汪敦敬经营企业的格言是“上善若水”,认为营商要“追求增值不求夺财”,祥益地产高度参与小区公益及慈善活动!

   每年1月初我都会撰写我对未来一年楼市的忠告,以供各界参考,本文正是“2019年我对楼市的十大忠告”的部分内容:


   (1)财富效应骤然回归


   2018年下半年,因贸易战及政府推出“娥六招”调控楼市,人为加上时势的配合,令楼市三大购买力即上车、财富效应及中国资金破天荒一起出现冻结现象,其中实力强横的财富效应(因资产升值衍生的新一波购买力),因为不是最终用家的关系,在贸易战的心理因素下停止了极大部分的运作,未来贸易战我们虽然未能掌握到何时完结,但是三大购买力近乎停止的状态不可能长期继续,纵使在战争的时局,市场也总要运作,新秩序出现后财富效应自然会骤然回归!


   (2)中资购买力再次左右大局


   为了面对贸易战及整顿地方债/企业债等,中国在2018年全力为市场去泡沫,资金流自然有序谨慎调控,以港股通为例,2018年比2017年共减少约63.53%,净流入历来最少!这股强大购买力自然于2018年偃旗息鼓,但同样这静止不可长远,何况宏观调控的特性,是去除市场泡沫后也必然将市场累积的能量适当地解放,2019年不宜低估市场三大购买力!


   (3)上车购买力要掌握置业时机


   既然财富效应和中国资金购买力进入了冬眠状态,市场也只有去迎合用家为主的上车购买力的负担水平去发展,于是上车市场如屯门的450万以下的二手放盘也大增,只是,如果各种购买力也回归市场的话,上车购买力便成为最弱的一群,在有限成交下,市场是由消费者金字塔中最顶尖的购买力去接收市场的,上车人士应好好掌握当下的上车机遇。


   (4)龙市循环下的升跌有序


   牛熊理论已不适合09年后的香港楼市新常态,到了今天仍在龙市的循环中阶级式向上巩固(龙市一期是释放市场累积的能量,龙市二期是政府主动行政出手调整市场泡沫!)


   2018年6月政府出“娥六招”是龙市二期的开始,而龙市一期是由市场找到谷底开始计算,所以找到谷底等同找到入市时机,只是市场不是铁板一块!不同市场板块是有个别及先后发展的,已找到谷底的板块分别是居屋、私楼600万以下的三房及500万以下的两房,及个别的市区,如凯汇低价开盘成功也令同区市场得到新的指标,但整体市场仍未全部完成调整,也需要一些时间去沉淀市场上的悲观情绪。


   但明年整体楼市,大局将以价格先跌后升去发展。


   (5)资金流为王


   我一直都认为“最影响楼价的因素其实是货币”!当中包括汇价和资金流!


   多年来,楼价都和资金量几乎同步发展!2018年,香港的M3即泛指总存款量保持在14万亿这历史高位,保持这高位代表香港的存款是按揭量的数倍,象征银行难以大幅加息,而且银根极宽松,香港市场已是结构性的低息。


   很多人认为贸易战会引来市场全面负面发展,我却认为在面对负面因素的同时,也应用心掌握危中之机,贸易战一样有机会带来更多的资金量化宽松,当美股、美债市场泡沫爆破,资金会反过来往香港甚至中国市场避难,我们应紧密盯紧M3这重要数据的变化!


   (6)租金回升日,楼价爆升时


   “娥六招”推出后,不少刚性需求也由买转租,租赁成交也比买卖成交高出以倍数计,不对等的结构终归会令租盘量减少及租金上升!当刚性需求再转租为买时也是新一波楼价上升的时段了!


   (7)中国开始取代美国主导国际


   中国已成为环球市场不可忽略、并必须要与其互动的持份者,而美国影响力却拾级而下,我在去年的十大忠告中表示“美国大势已去!小心泡沫爆破!”、“多泡沫,爆破有期!”到了2018年下半年美股、美债也在强势下日益走下坡,明年形势发展我认为仍以去年忠告的建议:“投资者应做好:a)泡沫随时爆破将短期冲击整体市场;b)美国经济不稳及泡沫爆破令更海量的资金在冲击后不久就涌入香港!”


   (8)政府政策可随时改变楼市时间表


   政府政策虽不可决定楼市结局,但却可改变到升跌时间表,所以楼价高峰时也必须留心政府随时出手干预,而当楼价跌时,政府若出手放宽政策如按揭成数等,都可令到楼价在短时间内止跌回升!


   (9)发展商销售策略决定调整期长短


   发展商之间是否良性竞争决定了调整期长短及调整深度,未来的土地供应公私营以七三比例去分配,加上低息期持续,令本来面对7万5千个已动工或者兴建好的未来楼花供应的发展商,有了调动的空间及信心我相信楼花的价格困扰,相信在今年第二季或之前已能找到新的销售秩序。


   (10)新资讯常态颠覆时代


   2016年笔者提出“手提智能电话配合互联网令任何弱小社群也能有充足的志同道合者,小众代表甚至骑劫大众的机会大增,市场上将不断出现错误的报导,诠释,趋势甚至结果。”当时曾出现“楼市哈啰喂”即市场消费者负面情绪引起的价格调节后,到了现在市场情绪化行为已经成为了包含角色代入的媒体及网上批斗,市场的真假是更加难以分辨了。

分享:
返回楼市点评
其它楼市点评 文章
上传图片
仅支持JPG、GIF、PNG图片文件,且文件小于5M
 
评论只代表会员个人观点,不代表经济通立场 
登录 后发表评论,立即 注册 加入会员。
 (点击用户名可以查看该用户所有评论)  只看作者评论  查看全部评论:↑顺序 ↓倒序
评论只代表会员个人观点,不代表经济通观点
登录 后回复评论,立即 注册 加入会员。
发表评论 查看全部评论: ↑顺序 ↓倒序
  • 财金博客
  • 理财/管理
  • 健康人生

  • 时尚艺术
  • 吃喝玩乐
  • 全部
  • 财金博客
  • 理财/管理
  • 健康人生

  • 时尚艺术
  • 吃喝玩乐
  • 全部
more on Column 
新  一个月内新增栏目