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2020年我对楼市的十大忠告
汪敦敬
作者:汪敦敬评论评论:点击率点击率:

发表时间: 2020-01-14 15:04:20

作者介绍

从事地产代理业30年以上,创办祥益地产,认为中小企应发展属于自己独有的策略去开发蓝海市场。撰写楼市评论文章20多年,于2009年金融海啸后认为市场会出现新的秩序及逻辑,主力撰写有关新常态文章,更强调在机会成本的法则下“买不买楼也充满风险”甚至“不买楼的风险更大”!近年汪氏提倡“平民财技”,认为在波谲云诡的世道中一般市民也应该讲究理财的技术。
汪敦敬经营企业的格言是“上善若水”,认为营商要“追求增值不求夺财”,祥益地产高度参与小区公益及慈善活动!

   每年年初我都发表“我对楼市的十大忠告”予读者参考,今年已是第十三年且遇上社会暴乱,笔者更用心去撰写如下:


(1)贸易战中国稳中求胜!


   中国在过去中美贸易战反映出的稳定固守,在美国国势日益衰落下,时间对中国有利,也即是投资上,长远看好中国的观念(包括房地产投资)将更有胜算。


(2)暴乱后香港的新格局已稳固形成


   在暴乱下,香港虽失去区域性领导地位,但中央显然已部署好新的布局,继续保持香港的资金充裕及上市集资的良好功能,房策亦改变为以维稳为先,供应量已不能大增,也全力配合令香港市民可更快且紧密融入大湾区,令未来纵使在不可估计可摧毁一切的政治魔法下,投资地产有条件“等待黎明”,甚至“长期抗战”!未来香港将“股照炒,楼照买”,与示威游行并存!



(3)大湾区飞龙在天


   大湾区将是世界最富裕之地,香港的衰退反而玉成了大湾区解决了两个重要问题,一是谁人主导的问题,另一是分工问题,这令大湾区有更好发展之余,现在香港人的资产及收入仍有内地人未追上的优势去投资,如果懂得选择,同样分享到高回报的。香港人投资大湾区形成了包含套戥、互补的投资组合,香港将追随大湾区能保持繁荣。


(4)财富效应第三期


   不要以为大湾区的进一步增长对香港不利,起码在财富效应的发展仍对香港人是更有利的。


   第一期“财富效应”指愈来愈多人供满楼而衍生父干及翻按一族等购买力;第二期“财富效应”指楼价在一定程度的升幅后,普遍小单位业主已可单靠卖楼便能越过政府发表2019年施政报告前买三房单位要4成首期的高门槛了。


   因遇上了暴乱,二期其实未尽发挥。


   暴乱也令更多香港人到大湾区置业,在未来也会产生来自大湾区的投资回报期,是为第三期的财富效应。


(5)水淹香江


   在保护香港金融及股票市场地位的需要下,香港M3(泛指总资金量)相信在新一年仍长踞高位,这会确保了低息期的持续,极有利投资。


(6)楼市继续以龙市向前巩固向上


   虽然未来我们可能要面对裁员及结业潮,但出现的“因”并不是如过去的经济出现了崩溃,“因”是源于暴乱!这除了会令调整的宽度、深度及时间都远不及传统的经济萧条外,而且于平静的时刻也蕴藏了愈来愈多的购买力,并会在乱局放缓后不久作出释放,未来楼价仍会以龙市继续向前,楼价在不断交错调整巩固下也拾级向上。


(7)租金终归止跌回升


   很多人也认为租金会不断下跌,的确,业主同样会被社会悲情及经济欠佳影响而愿意减租,但在供应根本严重不足的格局下,年内住宅租金终归也会在调整后重新向上,成为楼价最坚实的支持。


(8)置业良机切勿错过


   很多人不愿面对及承认的是,在十年的环球量化货币下带来了长期的“超低息年代”,若单以供楼负担去看,香港楼价是相当“抵供”的,所谓“楼价高令市场遗憾”其实是因为高首期,但去年10月的“施政报告”将1000万或以下住宅物业的按揭门槛放松,800万或以下住宅物业有充足收入的人也可以借到九成按揭,这无疑是一个置业良机,但市场被悲情气氛所抑压,还出现了“劈价”情况,这是对有足够准备的人是一个梦寐以求的局面!


(9)变中有机创业有期


   危难从来同时存在了机会!


   楼价跌到尽,就是入市时机!


   铺租跌到尽,就是创业良机!


   这个由暴动造成的调整市,下跌时烽火燎原!回复时也可以万马奔腾!


(10)政治凌驾一切,万物回归市场


   政治虽可凌驾一切!可立即改变市场的表象!所以本文忠告只能假设暴乱不进一步恶化下去作参考!政治虽然能够改变市场兴旺时间表,但却不可以脱离市场的机制和定律。不要被悲情包围而误以为香港楼价将拾级而下,在香港投资房地产仍然是相当吸引的项目及工具!


   在当下虚假的世道中,希望“我对楼市的十大忠告”可给到大家对寻求真相多一点参考吧。


   (photo:数据图片)

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