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进驻共享工作间 宜留意持续性
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发表时间 2019-07-11 07:02:55

   共享工作间(Co-Working Space)近年在港发展迅速,由于租期灵活,配套设施完备,加上“协助建立人脉联系”做卖点,吸引不少初创企业、中小企进驻。但卫达仕律师事务所合伙人朱宝琼提醒,中小企、初创在选用共享工作间时,要注意其安全性及持续性,若业主与共享工作间营运者出现争拗,“二房客”可能无家可归。


卫达仕律师事务所合伙人朱宝琼表示,共享工作间内租户多,经营不同行业,当中有没有触犯法律,业主亦难以知道。(梁巧恩摄)


   据戴德梁行今年初发表的报告显示,去年在港营运的共享工作间约有68个,单在甲级写字楼租用的楼面面积,去年上半年已超过130万平方呎。仲量联行的研究亦显示,2014至2017年间,亚太区共享工作空间和服务式办公室的楼面面积已录得150%的增幅,预计2020年将达到300万平方呎。


会员租客 或突“被关门”


   共享工作间在港的生存及发展,由最初受到质疑至百花齐放。大至跨国品牌,小至本地初创模式的共享工作间,也抢租甲、乙级写字楼,以不同的卖点来招募会员。作为中小企、初创,在选择租用共享工作间、加入成为会员时,应注意什么?


   不少共享工作间营运商都是向业主租用一定的楼面来营运,他们与业主之间的协议、沟通,朱宝琼指会员一般无从知晓。“营运商生意如何、有没有欠租,甚至是否快被业主赶走,租户难以知道。”若突然被收楼,租户的生意可能受影响。她解释指,环境舒适、有高速的网络都是共享工作间的卖点,营运成本颇高,回本期亦较长,若会员人数不足,营运不易。事实上,本港早前亦曾出现营运商未开业已弃租,被业主入禀高院追讨损失。


   除此以外,朱宝琼亦提醒,选择租用共享工作间前,要了解该厦的保安及出入安全,是否能满足公司、员工的需要;所经营的行业是否需要申领牌照,以会员身份租用办公室、办公桌又是否符合发牌要求。会员要小心保管于共享工作间内的私人物品、公司资产包括知识产权,并要了解营运商及自己所购的保险,实际覆盖哪些范畴。


行业风险 业主需全面考虑


   中小企、初创会员要留意风险,其实业主也有不少地方要留意。朱宝琼指,共享工作间的营运模式与一般企业不同:“可能会办很多聚会,人流多了,有没有超出大厦楼层的负荷上限、会否影响大厦内其他租客、会否令大厦共享设施更快折旧?有些营运商会设立Cafe供会员享用,是否有申领相关牌照、是否符合大厦的使用条款?”


   另外,营运商一般对室内设计、电力甚至宽带的要求更高,这方面的投资由业主还是作为租客的营运商负责;所作的改动又是否合乎法律要求?“退租后返还的成本可能很高,这些都是业主需要注意的。”


   朱宝琼坦言,由于这个行业较新,不少业主未必有全面考虑以上风险。加上共享工作间营运商一般会租用较大的楼面面积,租金回报对业主来说颇为吸引;若租客是跨国品牌,对物业管理有一定专业知识,同时对整幢商厦的品牌亦有正面影响。故近年愈来愈多业主愿意将物业租予他们。


行业5大营运模式 各有特色


   共享工作间近年吸引不少初创及中小企,加入成为会员租客。但基于营运成本高,营运商如何挑选、租用商厦,对品牌发展有关键影响。卫达仕律师事务所合伙人朱宝琼总结,大约有5个模式。


   1.传统租赁:业主纯收租,营运商自行投资及营运。


   2.联营:业主变成投资者,营运商可投资较少资金,业主有较大的参与权,甚至可参与挑选会员租客,并可分享利润。有些营运商因资金不足或想减少投入,会建议业主成为投资方,而业主亦可藉此学习营运共享工作间。


   3.管理模式:营运商只以管理者身份,协助业主营运及管理共享工作间,赚取管理费。


   4.特许经营:业主以特计经营模式,以营运商的品牌来自行营运。


   5.自行营运:营运商、业主同一人、集团。


   朱宝琼指出,暂时见到香港市场以传统租赁形式为主,近期也有不少联营例子,但特许经营模式较少。


   摘录自香港经济日报。

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