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骗案频生 如何智破日本买楼陷阱?
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发表时间 2019-05-25 07:00:00

  近年日本楼标榜“楼价低回报高”吸引港人“回乡”投资,但世上没有免费午餐,要成功赚尽楼价、汇价及租金,必定不可贸然行事,否则容易误堕陷阱。身兼香港专业地产顾问商会副会长及世纪21中华物业董事杨官华提醒买家,“香港人避免中伏一定要买张机票亲身飞过去看同听”,切忌贪平,亦要小心无牌代理以“溢价”卖楼,故应先“货比三家”多比较才决定入市。



杨官华在日本经营的茶餐厅开业。(受访者提供)


  2013年起开拓日本物业市场的杨官华现时除了是物业代理外,亦为客户提供投资及移民等顾问服务,及后于东京及大阪经营茶餐厅生意,其日本工作团队由2013年只有他一人,至现时员工逾百人,更出书分享港人移居日本的心得及物业买卖资讯,提醒港人避开日本买楼常遇陷阱。

注意事项1:小心无良代理或业主

  杨官华指少数业主或代理以“一盘双卖”甚至作“假放盘”,有买家除了蚀掉订金,更在以现金付盘买楼后发现业主或代理“消失”,难以追讨损失。他亦提到,有无牌代理以“溢价”卖楼,实际向港人售楼的楼价与日本业主放盘价不一,故此买家宜依靠有信誉的地产代理买楼。

注意事项2:日本天灾风险

  日本天灾频繁,除了地震,去年更受25年来最强台风“飞燕”吹袭,杨官华建议,日本置业时可投保火灾地震等保险,以确保物业遇到损毁时可获赔偿。另外,日本在1981年通过《新耐震法》,要求在1981年6月后落成的物业要有6级耐震,2000年后落成的物业更要有7级耐震。

注意事项3:税项

  杨官华建议,港人买日本楼时应以持有5至10年为目标,因在5年内将物业转售图利须缴交30%资产增值税,若5年后售出,资产增值税率则可减半至15%。除了买楼时须缴税6%至8%;持有物业时需缴1.4%固定资产税及0.3%都市计划税;放租物业净租金收入税率则由5%(每年租金收入195万日圆以下)至40%(每年租金收入1800万日圆以上)不等。

注意事项4:港日买楼流程不同

  日本人买楼鲜有“讲价”习惯,杨官华指日本卖家开价已可视作明码实价,并不喜欢对方讨价还价,而买卖过程则包括口头协议、草拟“重要事项说明书”及“决算(完成交易)”,过程没有律师参与。

注意事项5:按揭

  对日本业主而言,能够“Full Pay”付款买楼的海外买家无疑较受欢迎,惟若需借贷超过2000万日圆,外国人仍可以于日本的中国银行、交通银行或台湾第一银行承造约五成按揭,目前息率约2.6至2.8厘。

  (撰文:余萃雯)

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