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美猛加息楼价看跌 地产股何去何从?
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发表时间 2022-09-22 16:00:49

  美国联储局一如预期加息0.75厘,但会后声明鹰气连连,料今年内再加息1.25厘,汇丰银行随即于中午宣布上调最优惠利率(P)0.125厘,是中国香港自2018年以来再度加息,但加幅较预期温和,暂对供楼人士造成的压力似有限,今日(22日)地产股未见太大压力,长实(01113)和信置(00083)都跌不足1%,反而加P幅度不如预期的汇控(00005)急跌逾3%,而渣打(02888)、中银香港(02388)及恒生(00011)亦于收市后公布将P上调0.125厘。


(长实网页截图)


料储局今年内再加息1.25厘 2024年才有望减息

  美国联储局一如预期加息0.75厘,至介乎3至3.25厘,但联储局主席鲍威尔在声明中指,会继续以强硬手段应对40年高的通胀率,直至通胀得以解决,警告在这过程中难免会带来痛楚,更暗示今年余下两次议息将再有一次加息0.75厘。根据储局位图的预测中位数,预计今年内仍会再加息1.25厘,11月再加息0.75厘的机率约72%,到今年底联邦基金利率有机会攀上4.25至4.5厘水平,到2023年或攀上4.5至4.75厘才见顶。至于减息日期估计要到2024年才有望出现。

  高盛发表报告指,预计2023年年底联邦基金利率目标区间为4.5至4.75%,现在经济预测摘要中的位图中位数显示基金利率在今年底为4.375%,在2023年底为4.625%。按相关路径,料联储局可能对应于11月会议上加息75个基点、12月加息50个基点和明年1月加息25个基点,高于该行预测。

港银加最优惠利率0.125厘比预期小 中原指利淡转为利好因素

  经络按揭转介首席副总裁曹德明指,现时一个月银行同业拆息(HIBOR)处于2.5厘以上,在联系汇率制度下,港美息口差距进一步扩宽,在资金成本压力下,中国香港银行加息已难避免,预计港银将于4年内首次加息(P),加幅约0.25厘。由于加息周期开始,在未来供楼负担将逐渐增加,有意置业人士要避免借到尽。星展中国香港财资市场部环球市场策略师李若凡则指,港元拆息近期已经明显上升,银行有较大诱因加P,估计加幅0.25厘,预料供楼成本未必增加太多,但对楼市可能造成情绪影响。

  不过,汇丰银行宣布由明日(23日)起上调港元最优惠利率0.125厘,由年利率5厘调高至5.125厘,比预期温和。汇丰中国香港区行政总裁林慧虹表示,市场已普遍预期港元最优惠利率将会上调,今天的公布标志着本港加息周期的开始,而鉴于美国通胀率仍然居高不下,市场预期美国这次加息周期仍未完结,将会继续审视外围经济情况和中国香港经济前景,有必要时将再次调整港元利率。渣打银行(中国香港)亦于收市后公布由明日起最优惠贷款利率将上调0.125厘,中银香港则自下周一(26日)起将港元最优惠利率上调0.125厘,恒生亦于下周二(27日)起上调港元最优惠年利率0.125厘。

  中原按揭董事总经理王美凤表示,银行上调最优惠利率幅度相当温和,较市场预期之0.25厘少,本港加P后,市场按息以2.625%至2.725%为主,以30年期计,供楼人士之每月供款增加1.7%,而估计年内加P累计不多于0.5厘,年底按息仍处约3厘低水平,而加P幅度较预期温和,利淡转为利好因素,相信消化加息因素后,对楼市实质影响不大。渣打大中华区高级经济师刘健恒则指,联储局年内仍会议息两次,预料最优惠利率将再有上调空间,不排除港银会在11、12月再加P各一次,幅度料与汇丰今次相若,而今次加P的幅度对供楼人士造成的压力有限,市场较关注其他宏观因素,如中国香港防疫措施和外围经济衰退风险等会较影响入市信心。

陈茂波:楼价不会断崖式调整 本港资金充裕料加P幅度较小

  财政司司长陈茂波则表示,本港物业市场气氛受加息影响,成交量相对淡静,但楼价同受就业及收入多方面因素影响,并不会出现断崖式调整,而因本港资金较充裕,相信最优惠利率有可能受到影响,不过即使上调,幅度仍会较小。

  金管局总裁余伟文则表示,本港楼市今年至今下跌约5%,虽然息率为影响楼市的因素,但有不同因素,如楼宇供求及中国香港经济情况等,也会影响楼市发展,局方会一直监察市场情况,确保监管措施,包括压测措施,能切合当刻的市场情况,亦会按照楼市周期情况,为逆周期措施作调整。

美联料楼价或跌至2017年底水平 中原料下季楼价跌3至5%

  虽然今次加P幅度较预期温和,但有一点要留意,是之前银行已加了楼按封顶利率。美联物业住宅部行政总裁(港澳)布少明表示,在加息及疫情双重压力之下,料本港楼价有机会跌至2017年底的水平,后市则要视乎通关防疫措施及施政报告有没有进一步刺激经济或减辣措施,暂时维持全年楼价跌约8%的预测。“美联楼价指数”最新报159.2点,已相当贴近2019年录得的低位158.25点,料短期或将跌穿此水平,年内迄今楼价已跌7.23%。不过,息口走势只是影响楼市其中一项因素,由于市场普遍对加息已有心理准备,加上业主入市前已通过压力测试。惟要留意加息会影响股市及投资气氛,加上部分银行定期存款加息吸客,料吸引部分资金流向高息且稳定的投资产品,对楼市构成一定压力。

  另中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰表示,中国香港楼价走势受多方因素影响,如疫下港府对外开放政策,地缘政治等,虽然是次中国香港加息幅度较预期细,但四年来首次加息,难免对准备入市的买家造成心理压力,窒碍买家入市决心,相信楼价第四季将继续调整,惟只窄幅下调3至5%,预测全年累积跌幅为10%。



若本港加息步伐加快,业主恐会继续劈价求售。(Carol摄)


交银国际料需求从二手市场转到新盘市场 吁买入新地

  交银国际近日发表报告指,加息已是箭在弦上,预期会对本港楼价特别令二手楼承压,而重新开关则可以缓和楼价压力。另基于不少银行如中银香港为新盘市场提供更优惠按揭息率,估计会带动不少置业需求从二手楼市场转到新盘市场,看好可销售货源较多及去货率较高的新鸿基地产(00016),予“买入”评级。

  地产股今日普遍跌1至2%,部分比恒指1.6%跌幅还小,惟新世界(00017)及九置(01997)跌幅较大,分别跌逾3.7%及4%。



  (撰文:经济通市场组、采访组,整理:李崇伟)

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