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大行唱淡内房普跌 雅居乐跌8%
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发表时间 2022-09-23 16:00:45

  虽然各地持续推出松绑措施,但内地楼市仍不见太大起色,另近日再有内房如旭辉(00884)及碧桂园(02007)等再被国际评级机构下调评级,内房销售不振及债务风险再引起多间大行关注,花旗指国有开发商也可能面临融资困难和债务违约风险,今日(23日)内房股普遍下跌,近日遭美银及高盛降目标价的雅居乐(03383)更跌8%。



(雅居乐网页截图)


润地拟分拆两项REIT在A股上市 花旗指国企也有融资困难违约风险

  华润置地(01109)拟分拆基础设施证券投资基金(REIT)在上交所上市,相关REIT的资产位于上海市松江区泗泾镇,以及松江工业区东部园区的保障性租赁住房项目。润地指,华夏基金将设立公募基金,作为公开上市的基础设施证券投资基金,预计将募集11.2亿元人民币,而润地将作为战略投资者,认购已发行基金份额总数约34%;董事认为建议分拆将为集团及基础设施REIT各自的营运及未来扩展提供独立的集资平台。

  花旗近日发表报告指,民营房企违约产生蔓延效应,即使是一些国有开发商也会面临融资困难和债务违约风险上升。今年上半年不良贷款占到房地产贷款总额的29.1%左右,高于2021年底的24.3%,分析显示这一增幅主要与有着国资背景的开发商有关。

惠誉降旭辉长期违约评级 穆迪降碧桂园评级至Ba2

  另外,惠誉评级昨日(22日)表示,已将内地民营房企旭辉控股的长期外币和本币发行人违约评级自“BB”下调至“BB-”,展望负面,主要是因旭辉的流动性缓冲减少且杠杆率上升,超出预期的合资企业项目现金流出和庞大的建安资金承诺削弱了旭辉的信用状况。评级展望负面是基于旭辉的销售业绩存在风险,对合资企业有额外的资金承诺,且融资环境持续不利令公司流动性承压,但支持因素是境内融资渠道相对稳定。旭辉控股旗下旭辉集团刚完成中债信用增进担保中票的簿记建文件,发行规模达上限12亿元人民币。

  穆迪亦进一步调低碧桂园评级,由Ba1下调至Ba2。穆迪称,碧桂园前景维持负面,受制于市况,下调评级以反映公司合约销售逊预期,及未来12至18个月财务指标及流动性料进一步转弱,加上碧桂园下线城市业务占比亦高,因较弱的经济及房屋需求,同样令经营环境受压。不过,碧桂园流动性依然充足,其现金将充分覆盖其未来12至18个月到期债务和股息支付。而Ba2评级反映公司强大品牌知名度、庞大的土地储备以及在中国开发大众市场住宅物业过往记录。此外,公司债权人受惠于碧桂园多元化业务结构,减轻结构性从属风险。

美银:上周一手楼销售仍疲弱 中银国际:市场复苏或较预期长

  此外,近日有多间大行针对内房销售及债务风险发表报告,其中美银证券表示,内地一手楼销售仍然疲弱,上周内地47个城市新房销量按周升2%,意味按年跌幅收窄至43%,较对上一周的按年跌幅44%轻微收窄。一线城市销量按年仅跌1.6%,惟二、三线城市销量按年跌61%和31%。本月至今,新楼销量按年下降40%,较8月按年跌幅24%扩大,但下跌或部分受到中秋节影响,二手楼市场则继续跑赢大市。另从长远来看,预计放松限购令不会在整体经济疲弱的情况下显著提振需求,但政策或将更多的购买力从偏远城市转移到主要的二线城市。

  中银国际则指,近月房地产指数系统(CREIS)及国统局(NBS)数据反映内房交易量呈缓慢而稳定的复苏趋势,但发展商现金流压力过大而割价促销,则令8月平均售价趋势恶化,相信市场复苏或较预期长,内房板块首选中海外(00688),中海外积极增加土储,为其增长潜力提供保障,预期今年余下时间的合约销售将按年录得增长,予目标价27元,评级为“买入”,另亦看好贝壳(02423)受惠于二手住宅市场复苏好于新盘市场。

高盛:民营内房短期债务比例上升 目标价平均降25%

  另高盛指出,受评的10家民营内房开发商上半年核心利润平均按年下降86%,收入下降23%,毛利率跌至20%,总资产首次萎缩。虽然民营房企有息债务总额较2021年底平均下降5%,但再融资风险仍挥之不去,短期债务比例上升至34%,对比2021年底为27%。同时民营房企的现金余额亦较2021年底平均下降35%,平均有55%的总现金储备受到限制,其中有部分房企限制比率高达90%。另预期2022至24年民营房企毛利率及净利润率将保持平均18%及5%的低水平,因此将10家受评民营房企2022至24年盈利预测平均下调逾20%,目标价平均下调25%,其中旭辉目标价由5.58元降至2.7元,碧桂园由3.3元降至2.7元,龙湖(00960)由50元降至39元,雅居乐由3.8元降至3元。

  中金则指,内地9月以来新房销售受近期疫情反复表现为阶段性承压,按年跌幅仍维持在三至四成,但预计支持购房需求和“保交楼、稳预期”的相关政策仍将进一步发力以提振预期、加速基本面指标修复,在这一过程中财务稳健、土储优质、拿地积极的均好型房企受益较大,推荐润地、中海外、越秀地产(00123)及美的置业(03990)等。

  另美银指,雅居乐流动性担忧持续存在,因为其现金与短期债务比率在上季度末进一步恶化至0.57,更不用说潜在的隐性债务,重申“逊于大市”评级,目标价由2.4元下调至2.1元,雅居乐今日急跌8%,连跌5日,累跌两成,而遭惠誉降评级的旭辉亦跌近8%,已连跌6日,累跌34.85%。


  (撰文:经济通市场组、中国组、采访组,整理:李崇伟)

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