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逆周期+辣招密密推 供求错乱觅地无果
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发表时间 2018-07-11 12:15:46

   2005年3月14日董建华“脚痛”下台时,中原城市领先指数(CCL)徘徊在51附近;到“孤独的推销员”曾荫权2012年6月30日卸任特首时,翻倍至逾105;再到最初凭“打击地产霸权”高民望而爆冷胜出的梁振英2017年6月30日卸任,已冲高至近160。


   有“全球最自由经济体”之称的香港,政府自2009年6月推出第一轮收紧按揭(又名逆周期)措施;此后“九招十二式”、“三招十四式”、“3D辣招”、“港人港地”……将楼市供求打得经脉错乱,招数愈辣楼价愈升,升斗市民亦愈等愈绝望。


2006年-2016年,香港私人楼价狂升近两倍,背后一大元凶当属房屋供应严重不足。(Kenji摄)

供应“失落的5年” 楼价升近五成


   早在2005年6月,尚在候任的曾荫权就公开表示,日后楼市“一切是由市场定夺”。忌惮楼市继续下挫,其上任后一边沿用“孙九招”的停建及停售居屋政策,另一边续以被动的勾地制取代定期卖地。今天楼价愈升愈有,不少人诟病是煲呔当年种下的恶果。


   统计显示,05/06、06/07、07/08、08/09、09/10财政年度,政府勾地表显示的卖地数量分别为35、45块、47块、62块、61块,但实际勾出的地块仅有9块、10块、18块、3块、10块。


   房屋供应随之大幅缩水,2005年-2009年,私营房屋单位落成量持续下跌,分别只录17321、16579、10471、8776及7157个单位,埋下供应断层的种子。


   在此“失落的5年”内,香港楼价升近五成,即使2010年私楼供应量回升至13405个单位,2011年再锐减至仅3300个。但面对庞大的需求缺口和公屋轮候人数逼近13万,港府终于在2011年10月宣布复建居屋;2013年2月,再宣布取消勾地、全面主动卖地。


与市场脱节 低估人口增长及北水涌至


   曾荫权于房屋政策的“无为”,固然是出于担心楼市在自己任内再次爆煲而吝于供地、建屋,但亦与其低估香港人口增长和内地资金大举南下,造成供求严重失衡有关。


   政府统计处数据显示,香港出生人口于2005年-2011年节节攀升,从2004年的自然增长仅9500人,大增至2011年的52600人。同时,净迁移人口也规模惊人,其中2007年高达30600人,甚至超过当年的自然增长人口。


   2008年内地启动“四万亿”救市计划后,热钱纷纷南下扫楼,据中原对已知买家资料的统计,内地个人买家占香港私宅一手成交金额比例从2008年第三季的约20%,一路攀升至2011年第三季的近40%,豪宅更有四成遭内地客买走。恒大(03333)主席许家印2010年斥4亿港元购入布力径洋房,创下当时山顶呎价最高价纪录即是一例。


碍市场机制运作 物业注册宗数腰斩


   煲呔与市场变幻脱节,房策聊胜于无,直到离卸任还有9个月时的第七份《施政报告》,才提出未来10年的土地供应大计,包括每年可建不少于2万个私人住宅单位、1.5万个公屋单位及5000个居屋单位,但显然“远水救不了近火”。


   楼价飞升,劏房盛行,市民厌恶“地产霸权”,最终令梁振英以四成高民望,在特首选战中斗赢被认为跟地产商关系密切的唐英年。2012年10月,甫上任3个月的梁振英就祭出被称为“双辣招”的额外印花税(SSD2)、买家印花税(BSD);2013年2月,再推出双倍印花税(DSD)。


   辣招出台倍受地产界人士质疑,中原创始人施永青就指,辣招原意是打击买家的入市意欲,但实际上却打击了卖方放盘兴趣,妨碍市场机制运作。果不其然,2012年10月-2013年10月,中原城市领先指数不跌反升7%,整体物业注册宗数则腰斩。



施永青指,辣招原意是打击买家的入市意欲,但实际上却打击了卖方放盘兴趣,妨碍市场机制运作。(资料图片)


私楼供应未达标 港人港地无疾而终


   除了祭出3D辣招,梁振英“协助中产置业”的另一大举措--增加私营房屋供应,可谓强差人意。2013年1月,其于首份施政报告提出,未来三至四年,私人住宅一手市场预计可提供67000个单位。


   但差估署统计显示,实际私楼落成量2013-2016年分别为8254、15719、11296、14595个单位,总量仅相当于目标的74%。


   另一是梁振英在竞选时主打的“港人港地”项目,2013年6月由中海外(00688)以45.4亿元中标,此后发展的“启德一号”首批单位入场费高达492万,根本无助中产上车,最终“港人港地”政策无疾而终。


公屋年年“肥佬” 横洲风云埋伏笔


   “协助中产置业”4年无果,“协助基层上楼”的公屋供应亦年年“肥佬”。2014年,港府定下雄心勃勃的未来10年供应量达47万个单位的新目标,其中公营房屋约28万伙,相当于每年2万个公屋及8000个资助出售单位。


   但“全速觅地”之下,12/13、13/14、14/15、15/16、16/17公屋实际建成量分别仅为13114、14047、9938、14264、11276个单位,资助出售单位更是5年仅有3017个。2016年8月,公屋轮候时间突破4年,再创新高;到今年5月,更突破5年。


   对此,梁振英多次暗批是上届政府减慢规划及开发土地的速度和规模,更指上届政府将大量土地规划为非发展用途,包括郊野公园。为了争取土地建屋,政府不惜见缝插针式“盲抢地”,据“环保触觉”翻查城规会及规划署资料发现,梁任内有87幅包括社区、绿化地带及休憩等用地被改划作住宅用地,面积共约111.59公顷。


   2016年立法会选举时,更爆出政府与新界乡绅被指“官商乡黑勾结”的元朗横洲风云。种种利益盘根错节之下,埋下今届政府“土地大辩论”大龙凤的伏笔。


曾荫权、梁振英任内金管局八轮逆周期措施


   表列曾荫权、梁振英任内,金管局八轮收紧按揭(逆周期)措施:




表列曾荫权、梁振英任内印花税连环辣招




表列曾荫权、梁振英任内供应量及楼价变幅


   2006年-2016年,香港私人楼价癫升179%,背后一大元凶当属房屋供应严重不足。其中,2011-2016年度,资助出售单位更为0。表列曾荫权、梁振英任内房屋供应及楼价变幅:



   

   (撰文:俞瑾)

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