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碧桂园冀销售数据成为催化剂 等十元低捞也未迟!
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发表时间 2018-09-13 08:40:01

  碧桂园(02007)今年可算悲喜交集,先有建筑事故,后有传出大马项目被当地政府禁售予外国人;另一方面,今年上半年交出亮丽成绩表,成为内地房企销售三甲之内,纯利亦大增七成。可是股价则难以重回年初高峰,不少投资者会问:究竟碧桂园还可以走多远?



碧桂园(02007)的负债比率属行内较低,为59%,同时现金流亦充足。(CNS资料图片)


上半年业绩亮丽 还可以走多远?

  碧桂园的销售能力无可置疑,今年6月底止上半年,合同销售升42.8%至4124.9亿元(人民币.下同),来自房地产开发的收入为1268.85亿元,按年升70.4%。但有行内人士指出,今年上半年房企利润大增,主要受到2015年至2017年的房地产项目集中在今年上半年进行销售影响,加上内地融资环境收窄,房企为应兑现金流、兑付等风险,都纷纷主动降杠杆、提高毁款速度,而碧桂园的负债比率属行内较低,为59%,同时现金流亦充足,因此在资产上该企属“稳打稳扎”;对比起融创中国(01918)这种过200%负债的企业,碧桂园还是有一段距离。

  但亮丽的成绩背后,带来的就是高基数效应问题,而且近月来碧桂园销售明显放慢,今年4到6月销售额为695亿元、772亿元及778亿元;但到7、8月份放慢至337亿元及313亿元。这可能是因为涉及传统暑假的季节性有关,但早前碧桂园总裁莫斌因内地碧桂园地盘倒塌后表示“会控制发展速度”、“提质控速”等策略,这一句说话触动了投资者的情绪,因为这意味着碧桂园的增长会因为施工安全而减慢。

  目前各大行都维持对碧桂园的看法不变,但汇证指出,大马项目影响的只是2018财年的成绩,更重要的是2019年及2020年的不确定性,因为碧桂园今年发生的施工意外,令其操作管理模式更加谨慎,暂时都看不到明确前景;而高盛虽然认为碧桂园的上半年成绩符合预期,但三、四线城市的有机会增长减速下,对于碧桂园的快速增长或力有不递。而大摩更表明,2018上半年碧桂园合同销售额增长四成,大幅跑赢同行的平均两成七的增幅,在考虑到高基数效应下,预料2018年的市盈率在10倍左右为合理范围。

  值得关注的是,目前碧桂园亦同时开发“长租公寓”的业务发展,截至7月底已超过3万个单位,未来会合理推进房间数目,近3个月出租率已达91%,面对内地大城市的房屋需求,相信碧桂园发展该项目会为公司带来稳定收入,在面对销售额降速时有稳定作用,分散风险。

工程事故属偶然 大马事件惹反思

  当然,工程事故属偶然事件,对股价或者集团的影响只是一时三刻,甚至对投资者而言是突如其来的“买入位”,毕竟作为内地龙头房企,肯定存在吸引力。但是,马来西亚项目惹来的反思,不单单只是一单国际政治,更甚是“碧桂园海外发展的策略”。


  纵观各大行报告评论,普遍都认为大马项目对于碧桂园而言只属“九牛一毛”。该项目发展足足20年,碧桂园持有项目的60%股权,剩余由大马政府持有,对比起碧桂园于内地的销售面积而言,对其销售额可能只有数个百分点影响,而且碧桂园亦不需要再付出额外投资。而早前业绩会上,莫斌回应指,现时海外业务占集团总量不超过5%,继续以审慎态度发展海外市场。

  大马方面,“森林城市”项目位于大马柔佛州,而当地州长最新亦向媒体表示,绝对没有限制外国人购买房地产或投资,并表示当地有良好法律保障投资者,欢迎任何前往寻找发展机遇。但柔佛州政府目前亦有考虑,但思考点不再是限制外国人投资,而是保障当地人,外电引述当地消息人士指,当地政府考虑将该项目中,保留三成出售予当地马来人。

  无论如何,事件总算危机解除,但亦对碧桂园海外发展的道路起了启示,相信碧桂园再踏足海外投资事,与当地政府商讨可能比任何事情都重要。

“金九”未见落锅 内房股难炒起

  在传统智慧“金九银十”,多数相关股份通常于7、8月预先炒起,但去年该“智慧”失效下,似乎今年亦盛情不再,相关股份亦不见有太大炒作。从来买股都是“买预期、卖结果”,在内地经济数据疲弱下,投资者都不敢乱下场,银行股、公用股则逆市炒起,反映投资对于传统消费股份及内房股的信心不大。

  碧桂园股价在今年6月起开始连番下跌,连亮丽成绩表都不能刺激股价企稳50天线(目前报11.93元)之上,可见投资者的看法偏向悲观。而阴阳烛图表显示碧桂园目前处于下跌通道,RSI有转向下迹象,而股份周三(12日)再试1年新低10.02元。而投资者如有兴趣,可以尝试短炒波幅,相信近期跌至10元关口出现的机会颇大,一穿10元可以尝试小注捞入,目前阻力位会在12元左右,投资者可在该位止赚;如股份手失守9元关的话就无谓坚持,要止蚀离场。相信股价催化剂将会是紧接的9、10月的销售数据,以及内地CPI数据,投资者可多加留意。




  (撰文:李皆颖)

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