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中国楼市入寒冬 龙头房企喊“活下去” 中介要减薪
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发表时间 2018-10-11 12:36:38

  今年以来,在调控政策持续、融资环境收紧的背景下,内地楼市已经传来阵阵寒意。新闻报道从铺天盖地的“日光盘”、“夜光盘”一下子变成了到买家维权、“打砸”售楼处;土地拍卖从频频出现“地王”变成了到土地流拍或撤拍增多,可见房地产市场已早我们一步进入冬季。



房企加速推盘下,位于上海奉贤的“帝华园”是9月上海供应量最大的项目,入市6.5万平方米(792套),网上报价每平米3万元人民币。(网上图片)


  为度过这个冬季,三大房企碧桂园(02007)、恒大(03333)、万科(02202)(深:000002)已开始调整战略。碧桂园宣布从“高周转”的盖楼模式转变为“降速”;恒大早在今年2月就已宣布全国楼盘打折促销出售;在国庆前喊出“活下去”口号的万科,在其厦门万科白鹭郡项目上降价四成甩卖。房企巨头已频频出现促销动作。

  与此同时,地产中介也开始捂钱过冬。上海中原近期宣布所有岗位的全勤奖暂时取消、福利减半发放。此外,中后台部门的佣金八折发放。同时取消所有中台部门的薪酬福利、激励制度。

  上海中原总经理陆成在其发布的《公开信》中表示,近期整体市场交易量持续偏低,一手分销业务的爆单率素来偏高,收佣周期又特别长;二手中介和新房代理业务又近乎荒废。中介住宅部和新房分销部由于人手最多,近期已率先落实执行一连串严格控制成本,加强绩效考核管理的应急措施,从营业员到部门总经理,影响范围基本涵盖了所有员工。公司其余各大业务部门和中后台部门近期也将实施各项降低经营成本临时应急措施。

  据上海中原研究院数据显示,9月上海新建商品住宅成交面积66万平方米,环比减少25%。在9月传统的销售旺季,市场成交却不尽人意,这无疑对市场信心是一种挫伤。

  中原地产首席市场分析师张大伟认为,在楼市调控重压、信贷收紧情况下,各地市场不仅仅商业贷款继续高压,公积金政策在全国多个城市也开始收紧,令投资者观望居多。多个城市楼市逐渐出现冲高回落现像,房价调整出现从点到区域的现像。热点城市逐渐下行,购买力很难再支撑市场继续冲高。

内地房企四季度面临销售压力 价格战一触即发

  在楼市成交低迷的情况下,内地房企今年首三季度业绩同比增速较近三年及近五年的复合增长率显著下降。易居企业集团首席执行官丁祖昱预计,未来房企仍将面临销售压力,行业继续维持高速增长的动力不足,未来龙头房企的销售规模增速将从50%高速增长转入20%-30%平稳增长。

  丁祖昱指,三年内由于结婚及出生率将保持平稳,预计大型房企明后年销售金额增长仍可维持在20%到30%,但之后随着出生率下跌,房企销售将进一步受到影响。

  数据显示,碧桂园近三年及五年的销售金额复合增长率为62.3%及63.2%,而今年首三季度的销售金额同比增28.9%;中国恒大近三年及五年的销售金额复合增长率为56.2%及40.2%,相比之下今年首三季度的销售仅增21.6%。全国房企近三年及五年的销售金额复合增长率为20.56%及15.71%,今年首8个月销售金额同比增14.5%。

  易居指,逼于回款压力,四季度内地房企将加大货量供应、加速销售去化,以缓解资金链紧张的局面,尤其是对一些高负债、高杠杆、高周转的开发商来说,快速回笼资金至关重要。前30强企业会在11月中下旬、12月全面推盘,竞争压力集中在最后两个月,促销战、价格战一触即发。


土地市场进一步降温 房企待四季度抄底时机

  易居集团执行总裁张燕表示,内地三季度土地市场成交量同比涨50%,环比增17%,成交依然保持在高位,但按月增速已在放缓,且80%的土地成交都发生在三四线城市。

  价格方面,内地三季度土地成交溢价不足20%,与2016、2017年30%以上的溢价率相距甚远,主要是土地供应加大,以及保障性用地的出让在一定程度上拉低了平均溢价率。

  张燕指,未来随着一二线城市供地节奏小幅加快、三四线城市供地充足,房企对三四线城市土拍观望情绪加大,年内土地市场有进一步降温的可能,房企可持币观望等待四季度抄底时机。

分析:棚改规模或再缩量 但不会一刀切

  国务院常务会议日前明确,要因地制宜调整完善棚改货币化安置政策。部分住宅库存不足、房价上涨压力大的市县取消货币化安置政策后,仍会通过新建棚改安置房来改善困难家庭住房需求,住房供给的增加也有利于房价走稳。而库存量较大的地方,房地产市场仍将得到棚改货币化安置政策的支撑。

  中原地产首席分析师张大伟指,三四线城市楼价,较依赖棚改的货币化安置。但必须明确的是,棚改的数量将减少,这是今年的政策要求,另外货币化安置政策的逐渐收紧也已经是趋势,但一刀切的可能性并不存在。他预计棚改政策将明显分化,库存多的城市依然将加速棚改,楼市需求也有一定支撑。但对于前期库存已经明显减少的城市,棚改政策对市场刺激作用将继续减弱。

  住建部统计显示,内地数年来的棚改带动了有效投资和建材、装修、家电等消费,促进了上下游相关产业发展,对经济稳增长发挥了积极作用。2013至2017年,全国棚改完成投资约6万亿元(人民币.下同)。在棚改开工规模略有下降后,棚改投资总量亦将有所下降,另外也将对上述相关产业的发展造成一定影响。

  数据显示,今年首8个月,全国棚改新开工465万套,占年度目标任务的80%,完成投资11900亿元。去年全国各类棚户区改造开工609万套,完成投资1.84万亿元。

  (撰文:林雯婕)

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