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物业管理紧贴内房扩张 供给侧改革助增值服务发展
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发表时间 2019-06-14 09:20:33

  物业管理在内地被称之为“万亿蓝海”,皆因市场预计于2020年内地物管市场规模,即其产量或产值将超过1万亿人民币,而蓝海就正正形容这个充满未知性的新兴市场。近年内地物管发展愈来愈紧贴房地产扩张的步伐,而大部分物管公司都由内房分拆上市,在母企支持和轻资产经营模式下,物管企业的盈利能力正步步增强。



市场预计于2020年内地物管市场规模超过1万亿人民币,物管企业盈利能力正增强。(碧桂园服务官网图片)


纯利增长超收入 有利净利润率涨

  物管企业的收入来源一般来自提供三种服务,物业管理服务、顾问服务、增值服务。由花样年(01777)分拆出来的彩生活(01778)在2014年来港上市,成为国内首家来港上市的物业公司开始,不少内地房地产企业亦于2018年前后纷纷分拆旗下物业服务在港上市,继而出现一波资本潮,如雅生活服务(03319)、碧桂园服务(06098)、新城悦(01755)亦先后成功挂牌。

  物管企业在没有物业或土地支持下,单纯以提供出售服务作为收入,这与内地房地产公司的盈利模式非常不一样,或许这就是他们分拆物管业务上市的原因。在物管行业,现金一般占总资产的30%至60%不等,应收帐款亦比较少,故称得上是现金溢余的行业,这种行业特性亦令公司长期派息比率较高。另外,一线龙头物管企业基本上可以轻松实现20%至30%的收入增长,股本回报率亦维持在20%至30%的范围内,而正如上述所讲,由于增值服务纯利率较高,纯利增长一般会超过收入增长,故物管行业净利润率一般介乎8%至15%。

内房需求仍庞大 大湾区助增需求

  据中国国务院《国家人口发展2016至2030年规划》,内地常住人口城镇化比率2020年会达至60%,但依然与世界各发达国家70至90%水平有明显的提升空间,而随着城市化推进,城镇人口增加,各种物业如住宅、商业、办公及公共物业的需求亦随之增加,而管理这些物业正正需要各类的物管服务,故此相信能够带物管市场的需求。

  仲量联行今年3月发表研究报告指,据国务院《粤港澳大湾区发展规划纲要》,相信大湾区内的人口流动性已经愈来愈频繁,湾区内各大主要城市的住宅租赁需求亦愈来愈大,特别是长租公寓市场,这类公寓会提供各类的物管服务,假设租赁住宅需求持续扩张,相信湾区内的物业管理需求亦会随之扩张。另外,内地和港澳居民的工作流动性亦会有所提升,在生活圈扩大之下,有望刺激高铁沿线及重大基建项目附近的住宅市场发展,如深圳福田、广州南站、珠海和中山等地,而不论是租赁或购买,湾区内的经常性居所都将成为投资的新趋势,有利大湾区概念的物管企业。

供给侧改革时代 高质素服务为王

  自政府取消对物管企业的资产入门门槛后,行内竞争变得更激烈。近年物管企业为扩大规模,并购动作不断,如中海物业(02669)以1.9亿元人民币收购母公司中海外(00688)120项物业管理合约。而在整个行业整合趋势推动下,市占率早已进一步集中于一线龙头物管企业。

  自中共十八大以来,各级党政机关加强对物业管理的意见出台,将“统一物业管理标准”列入重点内容。随着供给侧改革出台,市场对高质素物管服务的需求日益增加,物管企业在服务范畴和质素方面需要紧贴市场,继而有物管公司以中南海退伍军人的警卫服务作招徕,中奥到家(01538)就以管家模式联系雇客不同的需求,如快递代收代寄服务、重要纪念日祝福服务、美容咨询服务、宠物寄养美容服务、家政服务、私人出游咨询服务、健康体检咨询服务和酒店住宿预订服务等八大服务,的确比一线物管企业更具创意。

  不过服务提升亦可以透过创科技术推动,如国内非常流行的快递柜,解决了物管公司的保安管理与快递公司上门送件之间的矛盾,同时提供多一项收入来源,但其实这项技术最早用于银行的电子回单柜。未有分拆物管服务上市的万科(02202)亦早于2015年以机器人担任巡逻、监控、指引的角色,其服务抢单模式及彩生活的E维修模式,更是将Uber、滴滴出行的技术移植的例子。

纯利倍增 物管股首选雅生活服务、碧桂园服务

  港股6月持续由高位回落,资金除了流向公用类股份之外,亦有资金选择中资物管股,皆因其物业管理收入稳定之外,增值服务收入增速亦明显加快,而派息亦相当吸引。当中碧桂园服务(06098)及雅生活服务(03319)上年纯利增长倍增,是众多物管股中盈利增速最快,加上有内房一线母企支持,故是物管股首选。

大和:料雅生活物管收入增速减慢

  大和于3月分别就两大物管股发表研究报告,当中指出雅生活服务去年纯利升1.77倍远胜预期,但预料其物业管理收入增速会减慢,故将今明两年收入预测下调11至13%,纯利预测亦下调2至6%,目标价则由16元降至15.7元,评级维持买入。该行又指雅生活去年的增值服务收入增长强劲,带动整体毛利率按年升4.7个百分点至38.2%。截至去年底,公司合约总建筑面积为2.3亿平方米,升82%。管理总建筑面积亦升76%至1.38亿平方米,未来数年希望每年在管理总建筑面积增加7000万平方米。

  至于碧桂园服务,去年盈利大增1.3倍至9.23亿元人民币,同时亦远胜预期,旗下三项业务均增长强劲及利润率较高,故将其评级由优于大市,上调至买入,目标价亦由14.5元调升至16元。该行将碧桂园服务今明两年的收入预测调升5%至9%,而盈利预测则上调14%至21%,以反映物业管理服务及增值服务业务有较高增长,以及较高的毛利率的假设。大和指,除了获得碧桂园(02007)的强大支持外,集团未来将于并购方面更为活跃,同时可获得第三方项目,将可为2019至2021年度的物业管理业务收入增长带来贡献。

内房物管互影响 基本面未受利好

  物管股紧贴内房股发展,惟中投傲扬精选基金基金经理温钢城对《经济通通讯社》表示,内房股和物管股本质上有所不同,前者是比较着重资产的企业,而后者则为轻资产性的企业,故此不少内房透过分拆物管业务上市可以达至现金回笼的效果。另一方面,内房股比较受外围因素影响,如加息、经济增长等因素而波动,相反即使经济转差,人们依然要缴交管理费,变相收入比较稳定。他坦言,目前大市走势“睇唔通睇唔透”,资金更容易流入作为避险,加上其走势有别于内房股,不会一时之间上涨一至两成,而是以稳步向上的走势上扬,故在现时跌市下被追捧成公用类股份。

  信诚证券联席董事张智威亦对《经济通通讯社》指出,物管股在目前大市未明朗下有追捧,皆因其物管收费稳定,继而物管收入亦见稳定,同时能够有上调的空间,虽然加幅不太可能达至10至20%,但相信增幅能够稳定慢步增长。不过,他又称,虽然内房股与物管股有间接影响,但只有内地楼价持续向上,发展商才会加快建楼,继而产生更多服务收费管理面积,但预计人民币将持续向下,楼价在今年下半年未必能够再走高及政府上出现放松,故未必能够在基本面上利好物管股。他又指,服务收费管理面积未必能够反映物管股的情况,即使拥有再多的管理面积,都未必与其盈利能力有相辅相成的关系,因为该数据未能反映土地的潜力及地区性,正如中环和天水围有明显分别一样,一线或沿海城市相对能够产生较高的物管、增值收入。他续指,中央政策因此有相当重要的地位,如大湾区发展令广东各个城市的房地产、物业管理更具潜力。

增值服务收入重要 派股息未必利好

  温钢城又指出,目前由一线内房分拆的物管股,其物管收入表现都不会太差,不过要持续创造增长有难度,因为在内地加管理费实在太困难,一般都要经过市政府批准。他笑言之前深圳市政府准许加管理费就像“皇恩浩荡”一样,故此增值服务将会是物管公司未来另一大收入来源。他续指,上调增值服务费比管理费更容易,加上内地人口流动性大,一些配套服务亦因此有庞大的需求。他坦言,“要时下年轻人做家务已经够难,内地后生女化到靓一靓之余,仲要十指不沾阳春水,你叫佢做家务,佢咪用只眼水汪汪咁望住你。”可见未来增值服务将随住年轻一代的文化变迁,继而变得愈来愈重要。他亦同意,物管股资产大部分皆为现金的情况,的确有利派息,毕竟现金流比较充裕,加上资产压力、投入都不多,最多只有一些根本不值钱的清洁用具。他补充,物管股的特别股息亦非常吸引,但要造好造强都要视乎内房母公司的发展。

  张智威亦认同,增值服务收入才是推动盈利动力,预期未来其增幅亦较物管收入大,而雅生活的物管服务与增值服务收入占总收入的比例相对平均,分别占四成八及四成三。他亦指,在中国经济放缓下,国内经济会由外需转至内需,故相信国内增值服务收入短期都会处于成长期,暂未见有喘定迹象。不过,他指出,物管股的派息比例其实不高,现金较多不能够保证派息比例较高,相对只能确保派息比例稳定。他补充,物管股一般都保持大量资金,用作扩张物业管理业务,换取更多的服务收费管理面积,故派息比例不可能太高。他续指,物管股的派息比率不算慷慨,不排除可能会派特别股息,但机会比较低。

碧桂园服务炒作多 雅生活现价便宜

  “投资碧桂园服务及雅生活服务是两种不同的取态,前者主要是炒作,后者则是着眼长远发展。”温钢城建议,碧桂园服务近期有资金追入,一顶高过一顶,宜待回落至14.8元至15元,近50天线位置吸纳,预期短线有力上试17元水平。不过,他担心,碧桂园旗下马来西亚森林城市项目停滞,存在资金压力,可能间接对碧桂园服务有负面影响。他补充,碧桂园服务最近一次派息有近1厘,能够收息之余亦可炒上。至于雅生活服务最新业绩表现不错,2018年度营业额由逾17亿急升至逾33亿,不过其股价由5月初开始明显出现一条下降轨,更跌至近10元低位,不过现时已回升至12元,宜等待下次回落于低位再吸纳。他补充,现时雅生活预测股息率有逾2厘,故如果是长远投资更值得买入。

  张智威分析,碧桂园服务今个月创历史新高,更发盈喜,但其市盈率及市帐率都属于较贵的水平,前者近39.14倍,后者近15.92倍,故现价不是买入的好时机,策略上宜于廿天线近15.3元吸纳。他认为,该股基本面其实不错,可考虑长期持有,既然该股正在试顶,宜待续升至18至20元水平沽出。他补充,投资者亦可以透过分段买入,现价先小注吸纳,待低位再吸纳。至于雅生活,其市盈率及市帐率都相对较便宜,前者近17.12倍,后者近2.5倍,宜于近廿天线11.2元吸纳,待累积升幅达10至20%后沽出,预期可有力上试今年高位13.46元,止蚀位暂看上月最低位10.18元。




  (撰文:卢逸文)

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