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二线内房齐起动 富力地产值得追逐
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发表时间 2019-07-10 14:21:43

  新城发展(01030)因董事长被捕而单日大挫两成,但相信只属个别事件。下半年主题环绕美国减息,人民币有望松一口气之下,双重利好内房板块。估值较同业为低的富力地产(02777),有望延续近来升势。




  愈来愈多大行开始重新看好内房板块,花旗指虽然普遍内房,上半年整体销售按年增速放缓,但百强房企6月销售额按月增长逾23%,售楼情况有重新提速迹象。瑞信亦指内房6月销售胜预期,并预料下半年经济未稳,政策面上中央不会对内房收得太紧。
 
中型内房销售更优
 
  虽然大行主要推荐大型内房股,不过从6月销售数字看到,万科企业(02202)及中国恒大(03333)按年增长仅约1%及不足1%。相比之下,中小型发展商基数不大,潜在反弹力度反而更好。禹洲地产(01628)6月销售额按年大升1.6倍,合景泰富(01813)销售额亦按年增长逾五成。至于富力地产,集团上周二(2日)公布6月数字,合约销售额为160亿元(人民币,下同),按年上升19%,按月比较则升52%。虽然数字不及前两者亮丽,但成绩已足够在百强房企中跑出。
 
  富力地产虽然坐落广州,但基本上是全国布局。去年公司的合约销售额中,华南、华北及华东分别占22%、23%及22%。截至去年年底,公司权益可售土地面积5,783万平方米,按年增长13%。华南、华北、华东占最大比重,分别占16%、22%及13%,不过亦可以见到3个传统大区以外,其他地方如西北及海南,土储比例亦开始占到一定比重(见图一及二)。高盛发表报告,当中提到海南已率先有楼市调控放宽象。虽然当中仅点名提及雅居乐(03383),但相信在当地续有销售项目的富力,亦有望因此得益。去年海南地区的收入贡献,在集团城市排行榜上排行第四,收入已比起北京、上海等主要城市还要多。



  中小型发展商项目较小,能更容易打入当地市场。以收入角度看,去年增长最快的都不是集团传统强项地区。中南地区销售额按年增长135%;西北及华北地区,按年亦以较快的86%及73%增长。管理层提到,中小型项目有更快的资产周转率。缩短预售时间有助集团减低市场风险,以及维持健康的现金流,以去年为例,集团新增61幅土储,同年已有20幅作出预售。
 
  虽然集团较多发展中小型项目,但亦未有影响集团盈利表现。去年集团毛利率达36%,较同业龙光地产(03380)、新城发展及旭辉(00884)等为高。集团去年核心净利润达95.3亿元,按年增26%,亦是近4年最快增速。
 
估值处极吸引水平
 
  估值亦是集团一大卖点。集团预测市盈率(PE)及市账率(PB)为3.6倍及0.6倍,较绝大部分同业为低,不过股息率则接近最高,仅略逊雅居乐(见表),目前股息率就接近9厘水平。翻查数据,集团近4年派息保持约1.2元水平,摩通及德银就预测今年股息率分别可达10%及11%。即使股息保持不变,若美国如预期重展减息步伐,相信9厘息的吸引力足够让资金难以抗拒。




  债务方面,集团的净负债率为188%,按年上升逾一成,不过剔除一次性影响,经调整净负债率为152%,数字按年则录得下降。另外,集团近年平均融资成本亦持续改善(见图二)。去年该水平稍为向上,主要是由市况不稳以致流动性偏紧所致。今年上半年人行多次降准,下半年全球亦预料会出现较松的货币环境,今年的融资成本有望再次向下。去年人民币贬值,集团录18亿元的汇兑损失。今年余下时间人民币亦有望较去年转趋稳定,财务状况应会更为健康。
 
  富力上月中成功修补月初的下跌裂口后,营造圆底抽上。近周再一口气连升8日兼出7支阳烛,走势极强。目前相对强弱指数(RSI)呈超买,惟上周10天线刚突破50天线,短期料可保持强势。不妨待该股回至10天线买入,暂时约15.3元水平。上望18元,跌穿6月低位13.58元便作止蚀。


  转载自《iMONEY智富杂志》。

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