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仲量联行最看好深广楼市 二线城市有待外溢利好
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发表时间 2019-08-21 08:05:19

  正当粤港澳大湾区作为国家战略之际,中央于8月18日再将深圳定位为“中国特色社会主义先行示范区”,提出深圳要在“2025年建成现代化国际化创新型城市”、“2035年建成具有全球影响力的创新创业创意之都”,更提出“抓住粤港澳大湾区建设重要机遇,增强核心引擎功能”,明确了深圳在大湾区建设中的核心引擎功能,而不是广州或香港。大湾区各城之间的分工已渐露雏形,香港各类连接北面的工程亦急急上马。


经历9年建设,全长约55公里的港珠澳大桥去年10月正式开通,连接湾区三城,是世界最长的跨海桥隧组合公路。(资料图片)


港府冀广东专才跨境工作 基建上马构湾区新常态

  大湾区在规划上除了聚焦科技创新外,亦要为“一带一路”建设添砖加瓦,结合大湾区2个特别行政区及其余9个城市的GDP指数,外界预期大湾区将成为全球第三大都会区,排在日本关东区及纽约都会区之后。

  大湾区政策的前身是大珠江三角洲城镇群,于2008年,时任香港发展局局长的林郑月娥便曾在公开场合提出,有意透过粤港澳三地合作建成一个大城市群,林郑月娥如今已贵为香港特首,她在2018年的《施政报告》提及“大湾区”足足34次。内地政府已于今年2月公布了大湾区发展规划纲要,广东省更在上月提出了大湾区建设三年行动计划。

  仲量联行在一份有关大湾区对本港地产带来机遇的研究报告中提到,大湾区规划重点在于资本、人员及货物在各城之间的流动。仲量联行香港研究部主管马安平接受《经济通通讯社》访问时表示,香港工作年龄人口已快到顶,从广东省引入人才来港工作是一个选项。但这些内地专才可以住在哪里?马安平认为,是否需要实施类似“明日大屿”的计划来增加土地供应,则留待社会讨论。



仲量联行香港研究部主管马安平指出,尽管香港单位面积较小,但基于教育、医疗及食物安全等方面的考虑,不少内地专才仍会愿意来港定居。(杨英杰摄)


一地两检+大湾区证 跨市上下班省却麻烦

  大湾区一体化将消除贸易、资本、资讯及人流动的障碍,但香港作为特别行政区,始终与内地仍然存在各种有形无形关口,资源未能充分流通,是未来三地需要解决的问题。以马安平自己为例,他在高铁站内持APEC商旅卡过关,但要与众多内地乘客共用一个过关通道,他感到有点不方便。外界广传粤港澳三地有意推出一款“大湾区证”,马安平指类似的旅游文件可加速区内人员流动,他憧憬该证日后甚至可结合人面识别功能,一走过去便可快速过关。

  为了实现人员自由流动,除了建设港珠澳大桥外,在香港高铁站实施一地两检亦是一次大胆的尝试。尽管在政策讨论期间,一直有声音质疑,高铁为节省少量停车时间,而在西九龙实施一地两检的必要性,但设想日后大湾区方案落实,内地人每日来港工作、港人每日北上工作的模式将成为常态,高铁作为区内主要运输工具,有了一地两检,乘客毋须途中下车过关两次,忍受上下班时段的长长人龙。香港政府在设想西九站一地两检方案时,或许是出于对香港在大湾区内定位的长远考虑。

竞争力及房屋问题成两难 明日大屿属对策?

  吸引内地专才来港工作,可能是香港政府落实大湾区一体化的一大目标。根据仲量联行报告显示,预计香港工作人口在今年达到顶峰,之后便随着低生育率和老龄化问题而逐步下降,香港政府面对被边缘化、税基收窄及福利支出增加等问题,其中一个解决方法是增加外来工作人口。马安平表示,相比起外国,内地在文化上更靠近香港,他相信香港政府更愿意从内地引入人才。

  但并不是所有人都愿意花超过一小时上下班,如何安置有意来港定居的“港漂”也是个问题。香港房屋市场供应早已短缺,马安平认为,考虑到这一点,香港政府需要思考应否继续增加土地供应,例如林郑月娥在施政报告上提到的“明日大屿”计划,有助增加大量住宅用地。不过坊间对此争议不绝,再加上近日民间反对《逃犯条例》修订运动,导致林郑班子沦为跛脚鸭政府,马认为有关方案有待讨论。

  无论如何,马安平认为大湾区方案持续酝酿,对香港住宅市场整体而言利好,尤其是豪宅市场,因为大湾区令在内地做生意的超高净值人士更有意愿来港置业,带动豪宅需求上升,哪怕需要因此支付30%的印花税。据报告显示,华南地区的超高净值人士数目于过去3年增加23.7%至21680人。

  资源自由流动当然也包括资产的流动,随着大湾区落实,香港政府会否考虑取消对区内其他城市投资者实施的双倍印花税?马安平认为建议合理,但他相信香港要先解决住房问题所带来的社会矛盾,才有空间去考虑这个想法。

仲量联行最看好深广楼市 二线城市有待外溢利好

  大湾区规划正在火速推进中,人才及资金流动将会是重中之重,因此备受粤港澳三地地产市场关注,马安平表示,除香港外,他最看好深圳和广州在未来10年的发展。

  马安平认为深圳及广州将会是短期内最受大湾区政策利好的内地城市,亦是会有最多外资进驻的大湾区城市,因两城始终位处一线,规模最大,预见会发展得最快;至于二三线城市方面,马认为要等待深圳、广州继续发展后,附近城市才能享受到其带来的外溢利好,例如打工仔无力支付深广房租,改住惠州、佛山;又例如华为决定将总部从深圳搬到东莞,结果带动当地经济。

  不过马安平指出,投资大湾区二三线城市的风险在于,该等城市有大量待发展土地,尤其是南沙区仍然处于开荒阶段,楼价走势很大程度上取决于大湾区规划进展,本港发展商为了避免风险,投地策略会趋向保守,例如选地主要集中在连接高铁及地铁的地段。

港写字楼受惠规划 惟担心长期供应不足

  仲量联行又在报告中提到,认为本港写字楼市场将会受惠于大湾区发展,报告根据政府数据显示,在中环以外地区从事金融、保险、地产及商业的人士已由2008年的71%增至2017年的82%,仲量联行预期至2023年底,约88%的新写字楼供应将会坐落于非核心商业区。因此,有最多金融、保险、地产及商业租户的非核心商业区,例如港岛东、黄竹坑及九龙东,预期将最受惠于大湾区发展。

  马安平表示不担心深圳写字楼市场会产生分流效应,因香港仍处于需求爆满的状态,一来外国公司来华做生意,办公室地点首选仍然是香港,二来中国政府仍然希望内地企业可以“走出去”,内地资本南下香港设立办公室的趋势不变。马安平反而认为,香港写字楼市场的最大问题在于长期竞争力不足,因香港目前的写字楼土地储备只够供应十年,但港府暂时未有造好长线的规划。

德事商务中心续扩业务 看好湾区商业地产机遇

  反观深圳写字楼市场遇冷,由于大量新增供应入市,再加上互联网企业经过一轮大淘汰后,今年4月深圳甲厦空置率达到18.2%,内媒引述多名中介表示,深圳多个写字楼租金同比出现两至三成的跌幅。



德事商务中心全球高级开发总监Todd Liipfert表示,其公司在深圳南山区开设的共享办公室已接近爆满,计划明年上半年在当地扩展规模。(受访者提供)


  不过在全球各地经营共享办公室业务的德事商务中心(TEC),则仍然看好深圳和广州的商业地产市场。TEC打算在广深持续扩大经营规模,如公司最近在广州珠江新城设立了其最新的两层共享办公空间,又考虑于明年上半年在深圳设立当地第六个共享办公室。

  TEC全球高级开发总监Todd Liipfert对《经济通通讯社》表示,相信大湾区的发展将吸引更多新公司注册,跨国及内地企业亦愿意在大湾区扩展经营规模,而广州及深圳亦分别在发展琶洲及前海,以容纳更多的新落地公司。Liipfert表示,在像前海这样的试验区经营办公室生意,能够享受更灵活的租赁期限,政策优惠有助于扩张中的企业管理现金流并降低风险。

  (撰文:杨英杰)

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