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本港一手量跌二手价稳 全年楼价最多挫一成
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发表时间 2020-02-25 17:21:06

  香港自去年6月开始经历“反修例”风波,今年再面对新型冠状病毒困扰,种种负面因素均反映楼市有向下调整的可能性,唯现时楼价仍然居高不下,有测量行及地产代理认为,楼市前景仍主要受疫情左右,若然情况无急剧转差,楼市在作价1000万元以下单位交投承托下,今年楼价最多下行10%。不过,二手业主持货力增强,情况不能与2003年非典时期相比,负资产问题难以重现。



陈永杰表示,现时楼价指数未完全反映楼价跌势,料是次跌势将较缓慢。(数据图片)


楼价自去年6月以来仅累跌4%

  反映二手成交的中原城市领先指数CCL(21日)新报178.8点,按周下跌0.02%,惟跌幅未算明显。即使由去年6月开始的186.26点计,下调幅度亦只有约4%,未能反映所有负面因素对楼价的影响。至于差饷物业估价署公布的私人住宅售价指数,截至去年12月底止,楼价下半年下跌3.81%,全年仍录4.85%升幅。

  中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰向《经济通通讯社》表示,现时楼价指数未完全反映楼价跌势,料是次跌势将较缓慢,若然疫情无急剧转坏,楼价再跌3%至5%即可见底。莱坊执行董事、估价及咨询部主管林浩文则较为悲观,他对《经济通通讯社》表示,预测今年本港楼市会下行5%至10%,其中由于一些外围因素例如英国“脱欧”、中美贸易磋商等均在上半年发生,所以上半年市况会较为波动,下半年则相对平稳。

  事实上,港府自去年10月放宽按揭保险计划的楼价上限,亦适用于采用建筑期付款的新盘买家,一度激起长实(01113)长沙湾“爱海颂”、佳明(01271)青衣“明翘汇”等新盘销情不俗。不过,今年发展商推盘步伐明显放慢,以已开价项目计,套数较多的大盘只有新地(00016)天水围“Wetland Seasons Park”,第一期提供710套,余下三个均为单幢式项目,合共提供257套。比起市场原先预测的全年一手供应量2.7万套只占不足3.6%。




一手供应减 银行财仔“落雨收遮”

  同时,去年11月初,多间本地银行为对冲跟随美联储减息令息差收窄,开始陆续削减按揭现金回赠。到近期,一些较受疫情影响的行业“打工仔”,申请按揭时或遭部分银行收紧按揭审批的入息计算部分。而包括三间发钞行中银香港(02388)、汇丰及渣打香港等合共17间港银,推出包括“还息不还本”计划在内的支持措施。其中,物业按揭贷款的“还息不还本”主要帮助现有供款客户,最长可达12个月,在经济不景的大环境下,或拖延负资产问题,减少银主盘数量。

  另外,市传财务公司在发生社会事件之时,鉴于楼市前景未明,已开始收紧按揭,例如不再承造九成按揭,将按揭成数降到六成至八成,又将按息调高。及至疫情爆发后,随楼市下行风险渐增,成交淡静,“财仔”审批更严谨,甚至停造二按,又把物业估价最少调低10%至15%。

莱坊林浩文:社会运动对购买力影响深

  在发展商供应减少,银行手紧夹击之下,美联(01200)预期,本月一手销售仅录350套,按月大跌约七成,创约四年新低;二手则录约2200宗,亦按月跌约三成,创近15个月新低。相比当年非典爆发时,香港楼价当时虽然一挫再挫,但是住宅物业仍录得不少成交,在2003年3月至6月期内,每月平均一手及二手成交量,分别达2100宗及3200宗。相较之下,本月成交料分别减少逾八成及三成。

  另外,在不包括公营房屋之下,该行统计由今年起至本月10日,住宅注册量仅录4660宗,按年大跌约17.1%。由于数据有一定滞后,反映自去年12月以来,本港住宅交投已现下降趋势。当中,成交价格逾1000万元至2000万元的跌幅最为显著,录479宗,较去年同期的1471宗劲挫约67.4%。相反,面积较细的细码盘交投量明显较硬净,逾600万元至1000万元的注册量反升9.7%至1838宗,反映中型单位仍有一定捧场客。

  林浩文解释,去年6月至7月的社会运动对零售和经济影响甚深,影响市场购买力,所以成交量会比楼价先行下滑。不过比起以往,因为有按保计划的楼价上限长期限制,业主借款不多,持货能力相对增强,除非很“等钱使”,否则无贱卖的理由。一手方面,受高地价所限,他预期发展商不会大减价买楼,但由于经历9至10个月的销情不佳,料疫情过后会先推货尾,当中以中小型单位为主。

代理:刚性需求助千万元以下单位承接

  中原地产陈永杰透露,现时成交多以1000万元以下、一至两房户为主,因刚性需求强劲,在利率低企的环境下,买楼仍然比租楼划算,二手业主叫价企硬,下调10%已迅速获承接。他续称,现况与2003年非典时完全不同,多得政府早年推出的辣招,楼价无现泡沫,若然楼价大挫三至四成,方会出现负资产问题。

  美联住宅部行政总裁布少明则指,该行二手楼业主多只愿意减价5%至10%,但未来楼价走势依然要乎疫情会否大爆发。他对《经济通通讯社》解释,现时业主供款本金占七成,利息三成,所以银行推出“还息不还本”确实可减轻不少业主负担,至于会否出现负资产或银主盘问题,则视乎一年后经济表现。他续称,相信疫情过后,逾千套的大盘会以低市价5%至10%开价,到第三、四张价单方慢慢上调。



  (撰文:吴蔼林)

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