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政策纵放松隐患却未除 惟可留意中海外润地及龙湖
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发表时间 2021-11-26 15:21:45

  近日内地当局似有放宽房企发债融资限制的迹象,市场甚至揣测或会放松“三条红线”,高盛等外资甚至提前布局抄底内房债,惟中央现仍未如市场预期作调整。随着内房美元债料快进入付息到期高峰期,而且房企的表外债究竟有多少亦令市场担忧,料将持续困扰内房股表现,未宜急于买货,纵要买货也只能考虑有国企央企背景的优质内房股,并要有中长线持有的准备。



中国海外属全国性房产国企,为优质内房之选。图为中海外旗下中海寰宇天下楼盘。(中国海外网页截图)


标普料到期债务明年初见高峰 违约情况增多

  对于内房债务,评级机构标普最近就指,展望未来5个季度,包括离岸及国内债券市场将有840亿美元的债务到期,预计违约率正在上升。据标普近期统计,对于评级“B+”或以下的企业,到期债务支付的第一个高峰将于明年1月出现。标普又指政策已经导致一些开发商违约,加上一些开发商大量使用表外债务或有未经披露的隐性债务,也导致难以摸清真实的债务到期状况。标普预计,未来6至12个月违约情况将增多。另穆迪指,考虑到信贷收紧及销售下跌,内房的流动性压力将会持续,内房的再融资风险,尤其是那些财务状况不佳且短期债务到期的企业的再融资风险仍高。惠誉则预计,明年中国房地产销售将同比收缩10至15%,未来三个月或出现更多违约或债务重组事件。不过,三间评级机构都认为,政府对行业会作出适当的政策调整,藉以稳定市场信心及房企的境内外融资环境。

恒大等或有巨额表外债 应押注经营稳健内房

  另摩根大通估计,中国恒大(03333)等内房股存在巨额表外债务。摩通指,房企将有息债转为表外债务,如商业票据、理财产品和永续债等,以符合三条红线融资要求。恒大是最极端的例子,估计其净负债率至少为177%,而不是报告的100%,由于部分表外债务没有公开数据,实际负债率可能更高,估计恒大隐藏债务占总负债的55%。摩通又估富力地产(02777)负债率为139%,而不是报告的123%;融创中国(01918)负债率为138%,而不是87%。

  瑞银近日则称,内房板块看起来很有吸引力,但投资者必须甄别个股,应押注国有、优质、融资成本较低的地产股。瑞银又指,中国可能有更多房地产支持性措施出台,但资金渠道和销售收入仍是关键。

  中信证券亦指,市场对地产企业的担心,主要来自盈利能力下降和资产负债表质量,但部分企业经营十分稳健,资金成本上行压力极小,故看好信用纪录和业务结构适应新时代的龙头企业,推荐龙湖(00960)、碧桂园(02007)和华润置地(01109)等。该行又指,房地产开发行业会长期存在,而行业蓝筹的估值也达到了历史性的底部,其中头部高信用公司经营持续,资产负债表健康。
 
中海外属全国性国企 润地各类项目发展更平均

  不过要买内房股,要留意其波幅大,即使优质内房,近年股价大多都是有波幅无升幅。其中行业龙头中国海外(00688)属国有企业,财政状况最健全,容易获得贷款,而且是全国性的发展商,不会太侧重某一个地区,只是其地产项目只集中住宅,欠缺商场和写字楼项目。而近两年公司即使盈利不再高增长,但仍有温和升幅。另中海外的股息率高,预测息率逾7%,持有就算不赚价也可赚息。

  如说到规模较大,以全国性发展为目标,且住宅和商业物业并重,华润置地的地产项目更平均,既有住宅,也有写字楼和商场,也是全国性的发展商,业绩或比中海外更好,是少数过去几年股价有升幅的内房股。另龙湖亦为优质内房,业务覆盖内地61个城市,项目及土储多集中于一二线城市,卖楼能力强,并有强劲收租能力,已开业商场共有40个,建筑面积为387万平方米,整体出租率为94.7%,而商场于疫后已见复苏。

熊丽萍:国企央企可小注吸纳 惟防或有“特别任务”

  骏达资产管理投资策略总监熊丽萍指,内房政策近期虽见放松,但还是只宜小注吸纳具国企央企背景的内房股,负债高的则不宜沾手。她推荐华润置地及中海外,另越秀地产(00123)股息高,股价虽落后但较稳定,且资金充裕,亦值得考虑。不过,因国企或会接到中央“特别任务”,购买有问题房企资产,资产质素如何难料。整体来说,随着年尾银行、房企及有投资内房债券、产品公司的结算粉饰需要,料再有政策也以宽松居多,至于物管股则暂不宜吸纳,内房销售不振,物管公司也不会好到哪里,且最近见有母企配售物管子公司股份,有一定风险。

  事实上,三条红线对于一向负债偏高的内房股极不利,直接影响了未来房地产市场的竞争格局,阻挡高杠杆房企的扩张途径,中小型房企再难快速成长,行业会加快汰弱留强,因此买内房股最好选优质的,否则风险会很高,其中华润置地及中海外年初至今仍见不俗升幅,越秀地产亦有升幅,龙湖则跌幅不大,都值得考虑。



  (撰文:经济通通讯社记者李崇伟)

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