自中国恒大(03333)危机爆发后，有关内房债务问题的消息无日无之，之前主要集中内房付不出美元债息或还不到银行借款，最近则是多间房企扑水救亡，惟自从恒大售恒大物业(06666)触礁后就鲜有瞩目成功售产消息，有集团主席甚至要售卖个人资产拯救公司，可见有房企已陷山穷水尽困境，一众内房股股价，更是惨不忍睹。不过近日有传中央放宽房企发债融资限制，但相信一日中央对“三条红线”不作调整，要化解危机还是漫漫长路。

有传中国恒大售恒大物业触礁也与三条红线限制有关。(恒大网页截图)

归类红档不得增有息负债 难获资金土地

　　当初当局有见内房整体负债过高风险，为控制行业负债规模，故于去年推出三条红线新规。三条红线要求包括：剔除预收款后的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%，以及现金短债比不少于1倍，不达标会影响新融资。房地产商根据踩线数目分为“红、橙、黄、绿”四档。如果三条红线全数达标，会归类为“绿档”，有息负债规模年增速可达15%；如一项指标“踩线”，有息负债年增速收紧至10%；如两项指标“踩线”，有息负债规模年增速不得超过5%；如果三线全踩，则将归类为“红档”，有息负债不得增加。

　　内地贝壳研究院早前整理85间内房2021年中期业绩数据，统计“踩线”情况，发现有53间触碰至少一条红线，当中8间“三线全中”落入红档，包括本港上市的富力地产(02777)。“踩中”两条红线进入橙档的13间公司包括恒大；另有33间触碰一条红线的公司，包括碧桂园(02007)、融创中国(01918)等，被归入黄档。大型国企如华润置地(01109)及中国海外(00688)则在绿档。若单计本港上市内房，43间中只有19间取得绿档身份，未过一半。而资金、土地等资源逐渐向绿档企业倾斜，红档企业面临资源获取难题，同时部分红档企业出现债券实质性违约，未来偿债能力存疑，受此影响，销售也面临较大压力。

富力地产“三线全中”落入红档。(富力地产网页截图)

内房发美元债跌七成半 分拆整个资产出售最有用

　　在三条红线严格控制房企债务增长以来，多间内房争相减轻债务，加快去库存，内房的境外发债量维持在较低的水平。据Wind数据显示，上个月内房发行美元债合计金额10.97亿美元，较2020年同期44.14亿美元的发行规模大幅下跌75.15%。境外发债之门既被封，对于内房而言，尽快出售资产套现，保障资金周转属当务之急。

　　要筹钱内房主要有几个方法可用，可如之前融创中国向子公司融创服务(01516)出售融创文旅管理公司，也可将有价值的子公司分拆上市，如万科(02202)就拟分拆万物云上市，最近更有房企配售子公司股份，如雅居乐(03383)就拟发行本金总额24.18亿元债券，可交换雅生活(03319)股份，而碧桂园(02007)旗下碧桂园服务(06098)则拟配股集资约80亿元，最差情况可能就如恒大主席许家印变卖个人资产，以及最新佳兆业(01638)蚀让启德地块。但无论用甚么方法，相信也没有如恒大早前拟整体出售恒大物业来得有用，惟当时有传因当局不放松房企间并购限制，致使交易告吹。

有放宽发债融资限制迹象 央企建议调整三条红线

　　近日财联社引述知情人士透露，对于地产收购并购，近期部分央企国企向监管部门反映，如果要做一些承债式收购，三条红线就会被突破，建议监管部门对三条红线相关指标予以调整，例如并购贷不计入三条红线。现时内房行业正处于明显的整合阶段，若果三条红线未能出现调整，其实在收购同行房地产资产上，国企亦无能为力，因大家都要看紧自己的负债水平。曾任职恒大首席经济学家的任泽平甚至称，按现在的形势下去，再过3-6个月，大部分民营房企现金流都要出问题。

　　至于近日流传商业银行被要求加大开发贷款投放，以及有房企成功在银行间市场发债，虽可看成是政策有轻微放宽的讯号，但相信发债规模未必能满足资金需要，且银行在风险偏好上更加严苛，受惠的仍是资质较好的房企。另人行早前有官员指，部分金融机构对要求“红档”企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款，这说法可见当局也尝试扭转金融业对房企的“惜贷”心态。人行又破例发布过去一个月的房贷增长数据，反映官方安抚市场对房企资金链焦虑的意图明显。

　　国际评级机构标普认为，限制抵押贷款和内房资本的监管措施至少会持续到2022年，但中央或会微调措施以避免严重的不利影响。近来当局确有放宽房企发债融资限制的迹象，惟相信只有对三条红线作调整甚或放宽才可见内房债务危机有缓解可能。

　　（撰文：经济通通讯社记者李崇伟）