越秀房产基金(00405)于近日公布了拟向越秀地产收购越秀金融大厦。收购将有利该基金捕捉粤港澳大湾区及广州强劲的经济基础及持续增长的商业物业市场机会，优化及打造更优质的越秀房产基金资产组合，促使该基金成为中国香港和新加坡上市房产基金中持有最大估值中国内地资产组合的基金，亦可发挥更高的经营协同效应和分散风险。

债和股的综合融资方式

　　越秀金融大厦的协议收购价约为人民币78亿元，越秀房产基金拟透过三个方式为收购代价融资：其中约9.92亿港元以越秀房产基金内部资源拨付；约39.19亿港元以供股所得款项净额支付；最多46亿港元则以新银行融资所得的款项支付。是次供股计划中，越秀房产基金建议每持有100个现有基金单位可获发37个供股基金单位，每个供股基金单位作价3.20港元，发行最多12.34亿个供股基金单位。此外，由于越秀房产基金是少数获三家国际评级机构穆迪、标普及惠誉授予投资级评级的房地产信托基金，融资成本比较便宜，收购所需的新银行融资将按中国香港银行同业拆息加1.3%年利率计息。

　　越秀房产基金对今次收购采取了债和股的综合融资方式，让融资方案既能符合基金单位持有人的利益，有效控制收购后的基金借贷比率，亦透过供股计划让基金持有人可拥有平等参与基金发展的机会，同时增加市值和提高基金单位的整体流动性，扩大基金持有人基础。收购完成后，越秀房产基金的借贷比率预计将由2021年6月30日的38.8%轻微上升至41.0%，符合《房地产投资信托基金守则》借贷比率上限须低于50%的要求。

收购可优化及扩大物业组合估值23%至人民币425亿元

　　目前，越秀房产基金拥有广州国金中心、白马大厦、武汉物业、上海越秀大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场及杭州物业共8个优质物业。基于今年8月底的估值，在收购完成后，基金经扩大的物业估值将增加23%至人民币425亿元。越秀金融大厦并将成为越秀房产基金在珠江新城核心区的第二项优质物业，提供额外的可分配收入来源，减少现有组合对广州国金中心的收入依赖。根据备考越秀金融大厦今年上半年的收入，交易完成后将使越秀房产基金的收入增长约24%，写字楼占收入的比例将从53%提升至62%，物业组合的平均楼龄亦会由14.2年降低至13.4年。

备考截止2021年上半年的可分派收入将提升42%至4.8亿元人民币

　　越秀房产基金将于收购完成后，向现有股东特别分派8500万元人民币，即每个基金单位0.0255元人民币。预计收购事项在供股及反向并购完成后，备考截止2021年上半年可分派收入将提升42%至4.8亿元人民币，备考截止2021年上半年每个基金单位分派将增加约3.4%至0.1055元人民币，备考年化分派收益率将提升0.48个百分点至7.16%。

越秀金融大厦具资本增值和租金上调潜力

　　总建筑面积为210,282.94平方米的越秀金融大厦是广州珠江新城CBD核心区的地标建筑，拥有全市唯一开通“广深珠”直升机航线的写字楼停机坪，以及68层高的商业大厦。该国际甲级写字楼位处交通枢纽策略地段，邻近多条地铁线路，包括地铁3号、5号、13 号与18 号线，地铁13号线第二期更预期于2022年通车。目前，越秀金融大厦已吸引来自金融、商业服务、房地产、信息技术及制造等各行业的众多优质国内及跨国企业租户，包括14家世界500强企业。

　　是次越秀金融大厦成交价仅为每平方米人民币45,829元，较去年珠江新城可比交易“珠光谭村写字楼项目”每平方米人民币61,500元的成交价低约25%，成交价差异显示出收购目标具备资本增值潜力。

　　截至今年9月30日，越秀金融大厦写字楼空间的出租率达93.8%，租金约为每月每平方米人民币199.3元（不含税），而同区可比的国际甲级写字楼于2021年二季度的平均租金每月每平方米为人民币218元（含税），加上越秀金融大厦于2015年完工且目前进入第二个租赁周期，预期单位租金具有潜在的调整空间。根据市场顾问报告，预期珠江新城核心区国际甲级写字楼的租金在2022年至2025年期间，将达到3.2%至4.4%的稳步增长，主要原因为未来四年该区域写字楼面积稀缺。

大湾区及广州的资产比重将增至83%

　　是次收购有待12月6日的基金单位持有人于特别大会上投票通过。由于越秀金融大厦与越秀房产基金持有的广州国金中心毗邻而立，完成收购后，预料不单可扩大该基金的组合规模和打造更强大的平台，引入更多成熟的国内及跨国企业，越秀金融大厦并可与广州国金中心实现多方协同效应。此外，基金位于大湾区及广州的资产比重亦将由79%增至83%，有利进一步捕捉粤港澳大湾区与广州市场增长机遇。