面对内地楼市困局，人民银行和银保监减首套房贷利率救市，今日(16日)一度刺激内房股急升，其中碧桂园(02007)曾升逾7%，惟其后升幅收窄，半日只升逾1%，可能是因售楼数据仍疲弱，加上人民币兑美元持续弱势，不利美元债较重的内房，而内房债务问题仍未见解决，看来要部署内房股仍以小心为上。

(碧桂园网页截图)

首套房贷利率下限降20基点 LPR有望调降

　　人民银行和银保监联合发布通知称，首套住房贷款利率下限，可较贷款市场报价利率(LPR)下调20个基点，按照现时的5年期LPR利率4.6%，首套房贷款利率可不低于4.4%，二套住房贷款利率下限则按现行规定执行。另人行及银保监各派出机构，可按照「因城施策」的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据各城市房地产市场形势变化及政府调控要求，自主确定首套房及二套房商贷款利率加点下限。

　　分析认为，这是监管部门进一步释放利好、提振楼市信心的尝试，预计各地下调房贷利率的空间进一步打开。接下来，5月20日即将公布LPR调降可期。中国人民大学重阳金融研究院首席经济学家廖群则指，各地方政府会跟随放宽，并估计当局在短期内会进一步放宽货币政策，最快6月会视乎5月经济数据而考虑降准。

分析师称有利刺激住房需求 惟高盛料楼市指标续走弱

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次政策的核心内容在于，首套房贷利率将下降，直接影响在于购房者实际支付成本将有所下降。按照新政，按贷款金额50万元(人民币．下同)、期限30年、等额本息还款估算，利率下调20点子，平均每月可减少月供支出约60元，未来30年内共减少利息支出约2万元。中泰证券研究所首席分析师杨畅则认为，通过降低住房贷款利率，有利于降低住房购置成本，刺激需求边际改善，而因城施策对于部分人口流入数量较大，住房具有刚性需求的城市，可以结合自身情况采取不同的加点方式，有利于对需求释放进行精准调控，防止产生房价快速上行的压力。

　　高盛则认为，有关举措向市场发出响亮而明确的讯号，即监管层正以具体措施推动房地产政策宽松，预期当局将宣布更多宽松政策，但由于内地疫情反弹，增长相对疲弱，楼市指标料将继续走弱，当局需提供更多支持以稳定市场。另政策或有助于改善房地产行业的预期和情绪，但对房地产需求实际影响仍有待观察，而现有抵押贷款通常每年重新定价，因此可能至少要到明年才能受益，届时有效抵押贷款利率还将取决于银行决定收取的溢价。

　　另方面，广东东莞及江苏南京亦放宽多孩家庭购房限制。东莞市住建局、税务局等8个部门上周六(14日)宣布，即日起允许二孩或三孩家庭，增购一套商品住房，而商品住房取得“不动产权证”满2年后，可以交易转让。南京早前亦宣布，自5月11日起，生育第二个孩子及以上户籍居民家庭，将可新增购买一套商品房，同时可享受相关银行最优惠贷款利率。

首四月商品房销售降幅扩至29.5% 贷款挫两成四

　　国家统计局公布，今年首四月，商品房销售额37789亿元(人民币．下同)，下降29.5%，降幅较1至3月的22.7%继续扩大，其中住宅销售额下降32.2%。商品房销售面积39768万平方米，同比下降20.9%，其中住宅销售面积下降25.4%。另1至4月房地产开发企业到位资金48522亿元，同比下降23.6%，其中国内贷款6837亿元，下降24.4%；自筹资金16271亿元，下降5.2%；定金及预收款15357亿元，下降37%；个人按揭贷款8037亿元，下降25.1%。

　　此外，上周融创中国(01918)称有4笔票据利息到期未支付。宝龙商业(09909)则宣布拟向控股股东宝龙地产(01238)买入上海办公楼，市场忧虑其财务独立性和流动压力，富瑞将其目标价由19.16元大降59.08%至7.84元。

瑞银：料人币每贬值5% 拖低内房股市值11%

　　人币汇价方面，中国外汇交易中心人民币兑一美元中间价今报6.7871，较上个交易日升27点子，止步六连贬，暂时脱离2020年9月30日以来近20个月低位。瑞银发表研报指，近期已下调美元兑人民币汇价2022年底预测至6.9水平，假设人民币汇价每贬值5%，料影响内房股市值预测11%，对其现金流影响为0.8%。本港上市的内房股所持非人民币债占比为35%，其中世茂集团(00813)、中骏集团(01966)、雅居乐(03383)、中国海外(00688)及合景泰富(01813)占比较高。

(《开市Good Morning》节目截图)

　　中信证券则指，短期内美元指数将是影响人民币汇率的关键因素，人民币或继续承压，但中长期来看，美元指数或将在二季度后出现拐点，伴随着中国基本面企稳，人民币或重新走强。

潘铁珊：内地释政策放宽讯号 惟负债高内房仍不宜沾手

　　中国香港股票分析师协会副主席潘铁珊于今日《开市Good Morning》节目指，瑞银就人币贬值对内房市值影响的报告参考作用不大，而三条红线下负短债太多的内房资金流受影响更令人担心，尤其融创及世茂等负债高，受疫情影响首季售楼表现不理想难减轻负债，不宜沾手，可换马至央企国企或质素较佳内房，其中央企内房借贷比率低受债务影响小，而人币最多一年也只贬值5至6%，华润置地、美的置业(03990)及保利置业(00119)等都可吼。

　　至于内地下调房贷利率，潘铁珊指可见当局释放政策放宽讯号，虽然下调不算多，但起码对首套房有放宽，二套房可调整至要求下限亦属好事。随着愈来愈多政策出台，加上内地人口流动加快带来刚性需求，而息率在通胀不高下亦可适度下调，料内房股价会开始企稳。

　　内房股半日普遍上升，惟升幅比开市初段大为收窄，其中表现最好的亦只升逾1%，有部分更倒跌。

　　（撰文：经济通市场组、中国组、采访组，整理：李崇伟）