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炒日本楼不想买到凶宅,投资前最好先变身“东野圭吾”
Jimmy Leung
作者:Jimmy Leung评论评论:点击率点击率:

发表时间: 2019-02-11 13:36:38

作者介绍

香港资深营销老海鲜,行事低调,口头禅是最好你搵我唔到。历任大型广告公司及零售上市集团逾20年,工作领域包括中港台及东南亚,擅长创意品牌管理及策划、零售营销及市场推广。近年更涉足数码媒体及社交网络、互联网、跨境电商,亦为理工大学公共关系及社交媒体委员会成员。Guru Online是香港最大Digital Marketing 4A供货商之一,2015年成功在香港联交所上市。

  日本是亚洲唯一发达国家,世界第三大经济体。每年数千万旅游人口,短期租房和酒店公寓市场供不应求。再加上即将举办的东京奥运会、大阪世博会,G20峰会,以及正在建造的大阪赌场等,都预示着日本的房价朝着稳定上升方向走。于是,强国人除了爆买屎坑板、邻居、药妆、电饭煲、马桶、铁水壶后,开始爆买日本楼。




  如果你是抱着香港炒楼的心态,想要去日本买楼,力求两三年Double,五六年回本,或者一年五厘的租金回报,那你真是可以省些了。这样不健康的房产市场,在日本早已经不存在了。究竟要不要去日本买楼,首先要弄清的是日本人心态。因为支撑日本房地产市场规模和景气的主力还是日本仔,其次才是金融机构及海外散户。

  日本的房屋种类很多元,在东京大阪这些大城市中,可以找到独立屋、大楼和公寓。其中大楼还可以再细分为纯办、住办,或是纯住大楼。在日本人的心中,能够住在一间独立屋,是他们的梦想。最理想的居住环境,不一定是在日本的市中心,反而可能是在外国人听都未听过的地点。


  我的日本的朋友们,虽然居住在东京精华区的大楼中,但是他们最终向往的,却是拥有一间独栋房屋,有前院后院可以养花种草,附近是闲静的住宅区,离尘不离市,这才是理想。对于工作压力爆表,生活中多礼又虚伪的日本人来说,有这样子的梦想,其实一点也不难以理解。

  这样说来,对于想要投资日本物业的香港人,是不是选择这种独立屋最好呢?其实不然,因为这种房屋有时候不是在东京的市区,而是在郊区,虽然这是Dream House,但是因为工作,小孩教育等因素,往往要到退休,日本人才会考虑搬过去,而且不少是用退休金买,很少用租的,所以这种物业其实不是东京物业的投资首选。

  经历了上世纪80年代史上最大的经济泡沫,以及之后长期经济低迷,日本人对房地产投资都十分谨慎。和香港人和台湾人相比,日本人并没有那么强烈的买楼欲望,他们会根据收入情况和生活方式选择租房还是买房,住在市中心还是郊区。

  如果去涩谷、六本木、南青山、目黑等地方看看,房很多,而且供不应求。六本木一套1000呎左右的三房一厅,每月租金是10万元,这在东京并不算贵到哪里,好地段的房子也依旧抢手。




  过去,东京的房价一升,地方的房价就跟着升。现在情况变了,东京的某些地段房价在继续提升,更多的地区则在下调。至于地方的房子,很多开始空置,现在大多要被放弃了。两级分化现象非常严重。日本房价地价这二十年间已下滑到原先的六分之一左右,起大楼已经很难招到租住的人,更不用说销售了。经常有日本人、建筑师过来,希望我们帮他们包销,Yield得5%,你认为我会有兴趣吗?


  现今的所谓物业投资公司,大多数是问了客户预算,然后每天寄出大量的垃圾邮件WhatsApp,这么多货,几乎不可能每间都仔细筛选过。我自己就曾经遇过经纪公司推荐一个物业,隔壁房就是凶宅,但是经纪公司居然没有告知(因为他们自己也不知道),是自己透过日本朋友协助才发现。




  投资就跟你的其他嗜好一样,很多事情可以靠专家分析,但是首先自己也要关心这项投资,将自己变成东野圭吾、松本清张,抽丝剥茧才有赚钱的机会。

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