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碧桂园服务(06098)是另类“抗疫股”
罗国森
作者:罗国森评论评论:点击率点击率:

发表时间: 2020-02-21 10:40:58

作者介绍

资深投资编辑及投资专栏作家,擅长分析及品评中资股,曾担任《香港经济日报》旗下《投资理财周刊》执行编辑。2006年10月出版第一本财经专书《让你富起来》,2009年5月出版另一本财经书《逆市淘金》。罗现职投资理财顾问,并取得注册财务策划师资格(CFP)。

  大家都会认为,医药股是最直接的疫症受惠股,或所谓的“抗疫股”。谁不知,原来面对小区封闭管理的日子,物业管理股(下称物管股)间接也成了“抗疫股”。

  无他,当大家都困在自己的家不能外出时,唯一可以出来走走的,就是自己的小区,而这时,居民最需要管理处提供更多服务,而有些服务是要额外收费的。那么,物管股就可以受惠了。

  我在今年的鼠年推介股当中,推介了一只物管股,那就是碧桂园服务(06098)。原来,到昨日为止,她是我8只推介中表现最好的一只,短短一个月左右,股价升了一成六,比腾讯(00700)和平安好医生(01833)这两只“正牌”抗疫股的6%-7%升幅还要好!

  “这是物管的大时代。伴随着中国房地产业走向存量市场,新型城镇化的进一步推进,承接房地产后时代的物业管理行业步入高速发展期。行业变革令物业管理行业变“新”了,这个过去传统的服务行业正焕发着全新的生命力,利用新业务、新科技、新模式颠覆传统经营模式,创立全新的商业模式,形成了一片拥有万亿级市场的‘新蓝海’。”以上是碧桂园服务2019年中期业绩中的主席报告中的其中一段,正好解释了物管股这类本来是旧经济的股份,竟然能成为近年最受追捧板块的原因。
 
不是传统的物业管理公司
 
  简单来说,现时上市的物管股,不再是我们想象中,只提供最基本物业管理服务的公司了。

  “从对房屋建筑管理扩展到对人的生活和资产的打理,以及随之渗透进去的对美好生活的服务,物业管理的内涵正被重新定义。从横向来看,业务类型不断延展,包括生活服务、资产服务、科技服务、设施管理、城市综合服务等。

  从纵向而言,从最基础的基础物业服务到服务延伸更深入的综合物业服务,向下包含了物业管理、设施管理,向上还包括对整个资产、设施的运营和资产价值管理,为业主或者客户提供更大的价值服务。

  收购多家优质的物管公司,将服务业态由住宅拓展至包括产业园、商业物业、写字楼等多种业态。在城市布局方面,也呈现出以一二三四线城市均衡布局态势,战略部署重点市场,覆盖经济潜力较好的重点城市。

  在消费升级的背景下,小区的变革从传统的安全需求进阶到业主对美好生活的需求,物业服务水平也成为人民对质量生活的标准之一。

  在人工智能的大潮下,城市和小区建设渐趋多元,智慧小区及小区增值服务将成为人们美好生活中不可或缺的一部分。”以上几段话,也是我从碧桂园服务2019年中期业绩报告中,主席的话中抽取出来的,正好概括了物业管理股的定位和碧桂园服务的发展策略。
 
碧桂园服务是物管股龙头
 
  我认为,如果是由大型发展商旗下分拆出来的物管股,既有增长动力(只要母公司继续开发物业),也有业务稳定的特质,至少最基本的物管服务是必须的,就好像公用股一样。

  所以,我挑选物管股时,也以有发展商做后盾的股份优先。现时在港上市的物管股已经超过10只,大部分都是最近一两年上市的,有些是从发展商中分拆出来,我推介的碧桂园服务就是其中之一。

  还有是从雅居乐(03383)分拆出来的雅生活服务(03319)和从中国海外(00688)分拆出来的中海物业(02669)等等;也有些是独立公司,专门从事物业管理服务的。

  但可以预见,从实力和规模来说,必定是有大型发展商做后盾的物管股占有压倒性优势,而当中最四平八稳的,我认为是碧桂园服务。

  顾名思义,她是从碧桂园分拆出来的,2018年6月上市,当时是以介绍形式上市,没有招股价,首日挂牌收报10元。

  其实,上市首两星期,该股的表现不算好,但不久之后已经开始受追捧,随着业绩增长强劲,股价愈升愈有,昨日收报31﹒8元,即是不够两年,股价已经升了两倍多。

估值不便宜,逢低要收集

  碧桂园服务是目前物管股之中,无论是合同管理面积(即是所有签了约的管理面积)或收费管理面积(已经有收入的管理面积)都是最大的一家,分别是5﹒84亿平方米和2﹒17亿平方米。而整体毛利率也是最高的,几乎有四成(以2019年中期业绩为计)。

  2019年的中期业绩中,碧桂园的收入达到35﹒16亿元(人民币.下同),增长七成四,税后盈利8﹒17亿,增长七成三,主要因为在管的面积不断增加。

  只可惜,经过近两年的上升,碧桂园的估值也绝不便宜,以2020年的预测市盈率约30倍计,她跟腾讯(00700)和阿里巴巴(09988)等科网龙头股是不相伯仲的。

  奈何当前适逢内地疫情,这类有些防守性的股份,也是要买的,现时我的建议是逢低收集。

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