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“倒挂”致美按揭怪象 港楼气氛愈显怪异
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发表时间 2019-08-23 14:05:59

   联储7月议息会议纪要“放鹰”,拖累十年期美债孳息周三(21日)一度低于两年期,为上周三(14日)录2007年首次“倒挂”后于一周内再次触发衰退警报。“倒挂”并令美国房贷按揭市场出现怪现象,本应更低的浮动利率抵押贷款(ARM),其实际利率已超过30年固定利率抵押贷款。


   而在本港,尽管实际按揭息率已逼近十年高位,惟首7月一手上车盘(600万元以下)注册量创三年新高,以及最新开价的康城MARINI定价进取,倘鲍叔于周末Jackson Hole杰克逊年会的演讲选择“下跪”,暗示美国减息周期将开始,高处不胜寒的港楼是将火上浇油还是加速临界转向?


现时港楼气氛怪异,一方面二手交投量大减,另一方面,首7月一手上车盘注册量创3年新高。(数据图片)


房贷市场短期锁息反高于长息


   2/10年期美债孳息昨再录一度“倒挂”,就连首个发现此现象与衰退有关联的经济学家Arturo Estrella亦表示,明年下半年美国经济出现衰退的可能性非常高。他解释,过去50年的7次衰退皆印证“倒挂”指针的完美记录。


   “倒挂”并令美国房贷市场出现怪现象,本应更低的5年/7年/10年浮动利率抵押贷款(ARM),其实际利率周四分别录3.89%、3.87%、4.36%,高于30年固定利率抵押贷款的3.75%。此意味着,那些原本打算趁5/7/10年较低利率锁定期到期前置换房屋的买家,反要比选择30年固定利率的买家支付更多费用。


部分港银资金成本恐“倒贴”


   而在香港,尽管近日多间银行纷纷调高转按及新造按揭的封顶息率,推高实际按揭息率逼近十年高位(约2.5厘),惟本港7月最新通胀录3.3%,一年期港元定存息普遍约2.1厘,不但实质利率或已见负;中资行抢存战下,部分银行资金成本更恐现“倒贴”,信银国际最新3个月期定存年息即高达3.8厘。


   倘若鲍叔本周末杰克逊年会的演讲选择向市场“下跪”,重置早前“7月减息只是‘中期调整’”的说法,单从息口因素看,已高处不胜寒的港楼恐火上浇油。


恒地小披露预示港府大动作?


   事实上,现时港楼气氛怪异,一方面,本地政治风暴及经济前景黯淡,令近期二手交投量大减,有尖沙咀复式豪宅甚至以“暴动价”噱头直霹4000万;另一方面,首7月一手上车盘(600万元以下)注册量已超过去年全年而创3年新高;上月重推的“龙床盘”屯门菁隽更超购34倍,上周六(17日)首轮推出的荃湾映日湾亦全数沽清354伙;会德丰(00020)最新开盘的康城MARINI定价进取。


   港楼贵绝全球的最大祸首,当属供应严重失衡,智库团结香港基金近期更发表报告称,“公私营房屋供应将在数年后呈现断崖式下跌”。不过,恒地(00012)趁中期业绩披露的一则消息值得留意,公司7月以47.05亿元出售与政府商讨近10年的和生围地皮予独立第三方,涉及242万方呎,料交易于2020年1月完成。


   联想团结香港基金报告敦促政府尽快开展“棕地”和新界农地相关改划工作,恒地隐藏于中报的“小披露”是否预示政府10月施政报告有“大动作”,港楼会否因此加速临界转向?拭目以待。

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