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港楼好淡对决 风向还看西九地王
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发表时间 2019-11-06 12:39:49

   香港第三季GDP录十年最差表现,最新揭盅的先行指标采购经理指数(PMI)于10月跌速加大,录十一年新低;惟资产市场却处变不惊,不单港股收复牛熊线,港楼成交金额亦劲弹至5个月新高。


   楼市回暖,多空对决之争趁势再起——继早两日花旗明言“楼价已见底”,并预估往后每月可升1%后;中信里昂却打对台唱淡,预期未来12个月楼价将料由高位回调20%。孰是孰非,只有时间方可验证,而将于两周后(22日)截目标巨无霸西九商业地去向及呎价如何,势成重要指标。


将于两周后(22日)截目标巨无霸西九商业地去向及呎价如何,势成港楼后市重要指标。


花旗VS中信里昂,已见底or跌两成?


   香港经济内外飘摇,资本市场表现却反其道而行,不单港股连升4日走高逾千点,成功收复牛熊线;土地注册处统计的10月整体物业注册金额亦按月劲弹逾79%,录652.4亿元的5个月新高。


   尽管来自差估署及中原的楼价指数分别录连跌4个月及10周,但累计跌幅较高位均不足5%,似乎抗跌力十足。大行花旗早两日就高调看好港楼,明言“楼价已见底”,并将重返较长的正常上升周期,预计往后楼价每月可升1%,2019全年计料5%进帐。


   花旗的理据包括,过往一般跌市记录显示,楼价由高位回落5%-7%即会掉头再上;本港市民置业率仅65%,远低于新加坡的85%和中国内地的90%;放宽按保更大幅提高入市杠杆,极度容易跑赢。


   不过,有人看多自然也有人看空,时隔一日就有中信里昂发表报告指,港楼目前正处调整早期,预期未来12个月价格料由高位回调20%,并指地产股未来或最少下跌10%。


逆市推巨无霸引揣测,考验风险资金胃纳


   单从里昂的报告标题“NO TAKERS(买家难觅)”看,对比港楼火速回升的成交量似乎并不合时宜;中原就估计,11月楼宇买卖合约登记数有望从10月的略高于5000宗续升至逼近7000宗水平。


   一边是地产商趁年尾加速散货,周二(5日)刚公布价单的路劲基建(01098)旗下元朗“山水盈”,首批67伙折实均价即较同区二手低逾一成;另一边是北角柏蔚山、沙湾南昌一号、屯门The Carmel等大额一手新盘却屡录高价承接。


   楼市是虚火返照,还是小阳春重临,一众春江鸭地产商的取态甚为关键。地政总署9月逆市推出的西九高铁站商业地皮,将于两周后的11月22日截标;该幅巨无霸地盘面积高达64.3万方呎,若不分拆出售总价或高达800亿元之巨(相当于高银早前挞订的111亿元启德商业地总价的数倍),换言之,极度考验竞拍者的风险和资金胃纳。


   倘若该西九地王成功获财团接手,尤其是中资大手笔插旗,港楼近期的亢奋气氛势添一把火;反之,考虑入市的准买家恐需多几分戒心耐心,对港楼好淡博弈、多空对决看好再下注。

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