中国经济增长的主要引擎——房地产，产值连续两季陷入负增长之际，信心危机蔓延迭加债务压顶，雷霆维稳决心势不可挡的央妈，连环祭出政策利率、市场利率双降，势要以“稳信贷”为“稳增长”托底。

降5年期LPR，重在维持信心

   当房地产业产值去年第三、第四季分别录-1.6%、-2.9%负增长，沦为GDP表现最大的后腿；当内房离岸债券总市值蒸发逾半，今年再面对360亿美元债务到期；当开发商争相集资、延迟还债、官宣违约……稳定压倒一切，奏成中国2022年政策的最强音。

   重任一肩挑的当属央妈，短短一周之内，MLF(中期借贷便利)利率、公开市场操作利率、LPR(贷款市场报价利率)全数调降，其中5年期LPR今日终于打破连续20个月按兵不动，走低5个基点。尽管坊间测算，下调5基点仅能令每百万元按揭贷款(30年期)年付利息减负约30元，但信号不可不察。

   如何解读5年期利率降幅较1年期减半？一言以蔽之，既要防止炒风再起，资金脱实向需；又要维持“比黄金和货币更重要”的信心，防止风险无限蔓延(例如地方城投平台)。从预期角度而言，是要维持持续宽松憧憬，防止利好出尽。

炒总量宽松，地产指数劲弹

   在此预期下，尽管内房暴雷违约负面消息不断，上证地产指数实际已从去年中的阶段低点，节节反弹近三成之多；排名前三大的内房商万科(02022)、融创(01918)、碧桂园(02007)过去一周股价，已分别反弹6%、15%、7.5%。

   除了降息，多管齐下提振楼市亦接连出招：去年底至今，已有桂林、保定、开封等逾10个地方出台鼓励性置业政策；早前“账面现金充足”仍配股集资45亿的融创，近日成功转让武汉、昆明等至少3家项目公司股权予国企背景公司；最新则是房企托管账户据报有望放宽预售楼盘资金使用范围。

   鉴于地产这个慢变量的下行趋势短期难改(12月投资增速按年降幅扩大至14%)，央妈火力全开营造总量宽松之下，减息降准等利好大概率仍未出尽。

   政策利好何时见顶？人行金融市场司司长邹澜周二(18日)就指，“近期房地产销售、购地、融资等行为已逐步回归常态”；盯紧龙头开发商销售、投资动态及首季新增信贷走势，或有启示。