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政府对中国楼市重新回暖保持警惕
魏东
作者:魏东评论评论:点击率点击率:

发表时间: 2019-06-17 12:14:35

作者介绍

深耕商业地产十余载,研究范围涉及中国写字楼市场,商业零售市场,住宅市场,工业物流市场,大宗交易市场。重点关注经济走势,国家相政策的发布分析政策发布的背景,并根据国际及国内宏观及微观经济形势对执行政策可能产生的结果做出预判。

  上周在上海召开的第十一届陆家嘴论坛上,中国银保监会主席郭树清意外的对当前房地产市场发表了看法。他的发言主要内容是:必须正视一些地方房地产金融化问题,由于一些城市的住户部门杠杆率急速攀升,相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平。更严重的是,新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域。房地产业过度融资,不仅挤占其他产业信贷资源,也容易助长房地产的投资投机行为,使其泡沫化问题更趋严重。最后,郭树清还表态,凡是过度依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家,最终都要付出沉重代价。无独有偶,在今年2月份举行的中国经济50人论坛2019年年会上,国家外汇管理局副局长陆磊也对居民杠杆问题表示了担忧,虽然短短几句话并没有进行详细的说明,但陆磊曾经担任中国人民银行金融稳定局
局长,想必对于住户部门杠杆率高企可能带来的金融风险更加敏感。

  今年的两会将住房调控的主体由中央下放给了地方,中央不再搞一刀切,这主要也是因为各个地方的情况差异很大,2016年的930政策来得突然,中央一声令下,全国开始限购,很多地方政府措手不及,十一小长假忙着加班商讨限购政策,之后的半年之内又不断的出台新的政策打补丁,市场倒是被压下来了,但是这样的调控一方面让许多刚需得不到满足,同时又催生了相邻的新房价格比二手房还低的怪相;另一方面又让很多地方政府的财政捉襟见肘。2017-2018年三四线城市的棚改货币化安置算是让这些城市的政府松了一口气,但这些城市房产价格的暴涨带来的大笔热钱又再一次引起了中央的警惕,货币化安置在2018年中即被叫了暂停。

退回全国一刀切政策已经不可能

  不过,房地产市场的热潮似乎并未退去,两会以后,不少地方政府对于已经实施了两年多的调控政策作了微调,同时,户籍制度的改革也让原本没有购房资格的非本地户籍居民享有了购房资格,间接增加了市场需求。从国家统计局发布的70个大中城市住宅价格指数也可以看出,4月份,全国70个城市中有67个城市的住宅价格上涨,这基本达到了有数据以来的高点,伴随着这些数据的,是居民对于房地产市场预期的转变,大多数居民认为今年的楼市将会大范围回暖,楼市仍是居民可投资资金的主要去向。在这样的市场预期下,今年的前4个月,全国土地市场一片火热,且地王频出,单个地块总价超过40亿的地块共拍出了24个,而这个数字在2018年仅为15个。分城市看,一线城市的土地出让数量明显增加,2019年前5个月,一线城市共出让地块86个,同比增加了34﹒3%,而从流拍地块数量来看,2019年全国共流拍土地171宗,比2018年同比下降了30﹒8%。房地产开发商普遍对市场呈乐观态度,在部分解决了债务到期问题之后进入了土地补库存阶段,这是导致土地市场火爆的主要原因。

  从目前的政策来看,要退回到全国一刀切的政策基本上已经不可能,中央能做的仅是对地方政府的房地产调控政策进行更加严格的把控,防止地方的楼市再次被炒得过热。不过,在三期迭加的大背景下,整体经济表现疲软,再加上中美贸易战带来的诸多不确定性,导致住房仍是居民的投资首选。在居民和企业普遍较为乐观的情绪下,要想控制居民的杠杆率难度不小,对购买层面的控制几乎已经到了头,政府能做的相必是对开发商融资层面的进一步控制,防止地王的频繁产生是目前的首要任务。

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