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从开封和苏州的限购政策变化说起
魏东
作者:魏东评论评论:点击率点击率:

发表时间: 2019-07-30 09:38:48

作者介绍

深耕商业地产十余载,研究范围涉及中国写字楼市场,商业零售市场,住宅市场,工业物流市场,大宗交易市场。重点关注经济走势,国家相政策的发布分析政策发布的背景,并根据国际及国内宏观及微观经济形势对执行政策可能产生的结果做出预判。

  最近两个城市有关限购的新闻颇有意味。一则是开封在取消限购三日后又收回政策,另一则是苏州对限购政策做了进一步的加码。相比于开封政策的草率出台又匆忙下架,苏州对商品房限购的加码明显更为深思熟虑。不管怎样,两个城市对于限购的态度都直接或间接的反映了这两个城市的楼市情况,值得我们关注。
 
  7月17日,开封市住建局做出“调整新购商品住宅交易时限及撤销备案限制”的决定,但在7月20日,开封市政府网站即刊文称决定不取消商品房3年限售令。政策发布三天就收回,变动之快给买房者和开发商带来不少困惑,但如看看开封的楼市,政府的进退两难就可见一斑。开封的统计年报显示,2016年全年,开封市房地产开发投资211﹒80亿元,同比增长25﹒9%,其中,住宅投资152﹒9亿元,同比增长25﹒2%。2017年,开封全年房地产开发投资273﹒96亿元,同比增长29﹒3%,其中住宅203﹒69亿元,同比增长33﹒2%。而到了2018年,开封的房地产开发投资为240﹒84亿元,同比下降了12﹒1%,其中住宅181﹒25亿元,同比下降11%。而从土地市场看,在开封整体市场低迷的情况下,2018年开封的土地市场则呈现了井喷态势,全年共成交土地287块,比2017年同比上升了56%,土地出让金更是从2017年的77﹒58亿元直线上升到167﹒98亿元,同比上涨116﹒5%。开封在2016-2017年住宅市场的迅猛增长得益于来自郑州的需求外溢,2017年后也不排除有来自棚改货币化安置对市场的推动,但这种情况在2018年有了明显的变化,首先是棚改货币化安置的普遍叫停,其次是户籍制度的改革,这两个因素给开封这样的四线城市的房地产市场是一定会带来打击的。低迷的市场下卖了这么多的地,未来库存高企是一个必然的结果,开封政府的两难处境就可以理解了。
 
  反观苏州,苏州近几年经济发展势头强劲,2018年苏州的GDP在江苏省各城市中位居首位,经济的发展必定带来人口的涌入,2018年苏州外来人口超过830万,居江苏省第一,是全国第二大移民城市,这些因素都是推动苏州楼市需求走高的重要因素。从2016年至今,苏州住宅批准上市面积为1911﹒55万平米,而住宅销售面积为2153﹒34万平米,整体市场处于供不应求的状态。反观苏州的土地市场,从2016年到2018年,苏州的土地成交一直保持平稳,三年分别成交土地173宗,204宗和177宗。整体市场需求旺盛而供应并不充足的情况下价格上升是必然的趋势。截止到今年6月份,苏州的整体住宅价格为25082元╱平米,较2017年的价格上涨了21﹒6%,这也就不难理解为什么苏州要加码限购政策了。
 
  两个城市在间隔一周的时间内出台了截然相反的两个政策,这背后说明了中国不同城市的楼市生态。经济发展势头良好,人口不断涌入的大中型城市对于房地产市场能够起到足够的支撑作用,而那些经济发展平平,需求低迷的三四线城市的房地产市场则面临更为严峻的考验。今年三月份的两会中,中央政府将对房地产调控的主体责任下方给了地方,两个城市的两个政策可以说也充分体现了地方的自主意见,个人以为,如开封这类的城市是完全有条件和理由放开限购的,让需求更加理性,更加市场化,这应该是一个好的方向;而像苏州这类经济体量大且增速良好的城市,继续保持限购有助于稳定市场,平抑价格。未来,随着城市群的发展和户籍制度的进一步松绑,城市房地产市场的差距将会越来越大,投资者需要擦亮眼睛把握好地产的投资机遇。

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