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北京写字楼市场转冷,零售市场保持活跃
魏东
作者:魏东评论评论:点击率点击率:

发表时间: 2019-09-20 15:39:36

作者介绍

深耕商业地产十余载,研究范围涉及中国写字楼市场,商业零售市场,住宅市场,工业物流市场,大宗交易市场。重点关注经济走势,国家相政策的发布分析政策发布的背景,并根据国际及国内宏观及微观经济形势对执行政策可能产生的结果做出预判。

  受经济下行压力持续加大影响,北京写字楼市场成交活力不足,租金依旧保持下行趋势。2019年前三个季度,北京全市和五大核心商圈写字楼市场净吸纳量分别为23﹒9万和4﹒1万平方米,分别较2018年同期下降40﹒9%和20﹒6%。至此,北京全市写字楼有效净租金按建筑面积计算达每月每平方米人民币388﹒16元,环比下降2﹒0%,同比下降3﹒7%;五大核心商圈有效净租金按建筑面积计算达每月每平方米人民币433﹒64元,环比下降0﹒7%,同比下降2﹒0%。同时,如城奥大厦等新项目的入市拉动全市空置率上升1﹒3个百分点至10﹒2%,核心商圈则继续保持稳定,为5﹒6%。

城市更新受关注度高

  2019年前三个季度,北京城市更新类写字楼新增供应占全市新增供应的40%,达25﹒9万平方米。凭借其时尚的外观设计、科技智能化的办公环境、充足的可租赁面积和可为降低企业租赁成本的布局设计,城市更新项目尤为受企业租户的青睐。如一季度入市的华润长安中心和上东公园里,目前出租率均已达50%以上;二季度入市的北京国际俱乐部大厦和国旅长安大厦更是在竣工之前就已被全部预租完成。除了这些“商改办”“酒改办”项目外,随着北京市政府“优化企业营商环境”和“建设智慧楼宇”倡议的推出,一些中心城区老旧写字楼项目的升级改造也必将成为北京写字楼市场未来发展趋势。届时改造后的写字楼不仅能吸引更多优质租户入驻,而且还可以实现出租率和租金的双提升。 

未来一年写字楼租金将继续面临下行压力

  截止至2020年,北京全市写字楼市场预计将继续迎来约241﹒7万平方米的新增供应,其中约65﹒3%位于新兴商圈。在经济形势尚未出现回暖的背景下,预计未来一年市场租赁成交放缓迹像将持续,全市租金水平将有可能继续表现出向下调整的态势,同时大量的新增供应或将拉动全市空置率继续攀升。

零售市场保持活跃

  2019年三季度,北京暂无优质零售项目入市,全市零售市场总存量维持在1,387万平方米,其中购物中心占比超过86%。面临市场压力,本季度,复兴门百盛、赛特、蓝岛大厦、甘家口大厦、等多个老百货均宣布将陆续进入升级改造期,未来大都以新商业的模式重新推出。预计随着这些项目改造完成投入使用,北京零售市场百货存量占比将进一步降低。

  零售项目通过升级改造给客户新的体验以吸引更多客流,同样,零售品牌也在不断调整自己的产品体验、寻求新的增长点,新潮场景体验、新的跨界体验、新科技体验等都是当前品牌更新发展的趋势。本季度,北京华联购物中心推出“BHG DAY”国潮新体验,探索原创IP的新玩法;星巴克北京首个BAR MIXATO,正式亮相嘉里中心旗舰店,创新引入完整酒吧体验,激发了咖啡与酒的新融合;中兴与中国移动合作的全国首个5G快闪店“中兴X中国移动5G潮现场”也在华润五彩城开业。另外,王府井百货本季度引入“和平果局”,以老北京街区风貌、市井场景、风味小吃等为特色,打造了2400平方米的沉浸式体验空间,还原出鲜活真实的老北京生活。

  值得一提的是,随着这两个季度国贸商城南区卡地亚、古驰、范思哲、巴黎世家等一大批世界顶级品牌的陆续开业,国贸商城南区也全面开业。9月又迎来国贸商城30周年,30年国贸商城不断升级演变,南区开业后,南中北区全线贯通,品牌旗舰店林立,进一步加强了国贸商城的高端属性。至此,以国贸、SKP为代表的CBD商圈已取代以东方广场为代表的王府井商圈成为北京的高端购物商圈。

  继5月海淀率先出台首个区域“夜经济”政策后,本季度北京商务局出台《北京市关于进一步繁荣夜间经济促进消费增长的措施》,“夜经济”的持续推进,对北京内需的增长也起到极大的推动作用,前八个月,北京社会消费品零售总额同比增长5﹒3%,其中餐饮业增幅达7﹒8%,8月单月增长8﹒0%。

零售市场展望

  北京新建零售项目供应逐渐放缓,四季度,若路劲世界广场、芳园里ID Mall、龙湖长安天街等项目能如期开业,北京2019年全年零售供应量将有55﹒6万平方米,较去年下降40﹒4%,其中近50%都为城市更新项目。未来,随着新建项目的入市和老旧项目的更新升级,以及北京“首店经济”、“夜经济”的持续推进,北京营商环境及零售市场项目的整体品质将进一步得到提升。此外,9月17日,国务院办公厅印发《关于促进全民健身和体育消费推动体育产业高质量发展的意见》(以下简称《意见》),从优化体育产业供地等方面提出多项政策举措,强化体育产业要素保障,推动体育产业成为国民经济支柱性产业。迭加北京冬奥会的日益临近,体育产业在北京零售市场的占比有望进一步提升。

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