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数字说话:疫情下首季北上写字楼市场
魏东
作者:魏东评论评论:点击率点击率:

发表时间: 2020-03-30 12:26:54

作者介绍

深耕商业地产十余载,研究范围涉及中国写字楼市场,商业零售市场,住宅市场,工业物流市场,大宗交易市场。重点关注经济走势,国家相政策的发布分析政策发布的背景,并根据国际及国内宏观及微观经济形势对执行政策可能产生的结果做出预判。

  疫情当下整个社会的经济活动处于停滞状态,这给商业地产的方方面面带来巨大打击,在原有市场已经处于下行压力的情况下,疫情的爆发可谓是雪上加霜。一个共识是,在疫情的影响下市场一定是会出现明显下滑,但是,这种下滑到底严重到什么程度则需要用真实的数据来进行衡量。戴德梁行研究部近日发布了北京上海今年第一季度的写字楼市场概况,让我们得以用数据对这两个市场在疫情之下的情况有一个更为准确的了解。
 
上海新兴商圈空置率高达31﹒6%

  从新增供应的角度,一季度北京市场没有新项目入市,而上海则有10﹒5万平米的项目投放市场。新入市的项目再加上原有已经巨大的空置面积导致上海写字楼空置率在一季度飙升至21%的历史新高,核心商圈的空置率也上升到了14﹒7%,其中陆家嘴的空置率已接近18%。而上海新兴商圈的空置率则高达31﹒6%。同上海相比,由于没有新增供应,市场以消化库存为主,北京一季度的空置率稳定在13﹒8%,尽管核心商圈的空置率仍处于相对较低的8%,但非核心商圈的空置率则也达到了27﹒8%。疫情的爆发对于不少企业尤其是中小企业带来巨大打击,虽然政府出台了一些扶持政策,但在没有营业收入的情况下,不少企业没有熬过寒冬,从写字楼市场来看,不管是北京还是上海均出现了写字楼的退租和缩减面积的情况,一季度,北京全市甲级写字楼的净吸纳量为-3﹒67万平方米,而上海则达到了-9万平方米,不管是北京还是上海,这都是2008年全球金融危机之后写字楼市场的历史第二低。对比北京和上海,北京的经济命脉来自国有企业,而上海的经济则是由民营和跨国企业来支撑的,危机给民营企业带来了深重的打击,这也给上海写字楼需求带来巨大波动,同民营企业相比,国有企业的抗风险能力相对较强,这也是北京写字楼市场表现相对平稳的主要原因。

租金下行走势预计第二季度更明显
 
  从租金的角度看,一季度北京甲级写字楼租金环比下滑1﹒3%至377﹒5元╱月╱平方米,核心商圈租金环比下降1%至423﹒7元╱月╱平方米。上海的核心商圈租金环比下降0﹒8%至297﹒4元╱月╱平方米。写字楼的租金虽然降低了,但降幅并没有想象的大,不过,这很难说是市场的真实情况,疫情爆发得突然,让很多写字楼业主猝不及防,主要精力集中放在了楼宇的消毒、人员的健康和提升物业管理方面了,一季度经济活动停滞也导致了写字楼租赁的停滞,这让不少写字楼业主并没有对于惨淡的市场做出充分的反映。市场的租金下行走势预计将会在第二季度更为明显的显现出来,由于企业的退租导致增多的空置面积合并当下疲软的市场需求,在经济活动逐渐恢复之后,业主会主动降低报价以吸引更多租户入驻。

医疗健康、新基建等领域料为市场带来机会
 
  从一季度的写字楼成交来看,医疗健康、专业服务业和TMT分别占据上海写字楼成交的前三甲,而在北京,金融业、能源和TMT行业在本季度则排名前三。在疫情中较为活跃的大数据、远程虚拟、线上娱乐、线上教育等行业尚未在本季度显示出写字楼的需求,但由于用户数量和活跃度的大幅增强,预计这些行业中的领头企业在今年剩下的几个季度中将会有人员的扩充,同时产生写字楼面积的需求。此外,今年的重点发展行业如医疗健康及新基建相关领域也会为写字楼市场带来一些机会。

  总体而言,新馆疫情对原本就已经惨淡的写字楼市场带来更严酷的打击,市场的数据预计在第二季度会进一步恶化,原本随着中国疫情的逐渐控制,预测整体市场将会在第三季度开始反弹,但由于疫情在全球范围内的大爆发,导致中国经济面临进一步的下滑的风险,因此预计市场回暖的周期会较以往预测的要长,2020年对大多数企业、个人和市场而言都注定将是充满波折的一年。

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