２０２０年９月２１日，国务院印发了《中国（北京）自由贸易试验区总体方案》的通知，北京自由贸易区正式揭牌。北京自贸区实施范围为１１９﹒６８平方公里，涵盖了三个片区，分别为以中关村科学城、北京生命科学园为主的科技创新片区，以首都机场、金盏、ＣＢＤ及运河商务区＋张家湾设计小镇为主的国际商务片区，以大兴国际机场和北京经济技术开发区为主的高端产业片区。

　　从２０１３年上海自贸区成立到今年新批准成立的北京、安徽、湖南三个自贸新区，中国自贸区数量已增加至２１个。商务部的数据显示，２０２０年上半年，全国１８个自贸区进出口总额达２﹒２万亿元（人民币．下同），占全国的１５﹒６％，实际利用外资８０７﹒８亿元，占全国的１７﹒１％。自贸区的设立有效的推动了地区经济的开放和发展，以上海自贸区为例，截止到今年上半年，上海自贸区累计新设外资企业１﹒２万户，占浦东新区新设外资企业的７７％，实到外资３７１亿美元，进出口总值持续增长，占上海市比重超过４０％。

　　自贸区设立的目标是为了降低国际贸易成本，促进对外贸易和国际商务的发展，在自贸区建设中，服务业和金融业是中国自贸区的核心发展内容之一。内地多年的改革开放仍存在短板，具体体现在金融业、服务贸易以及数字贸易的开发尚不到位。而北京自贸区的设立正是围绕这几个短板来重点发展。

　　根据北京统计局数据显示，２０１９年，北京服务业占ＧＤＰ的比重达８３﹒５％。２０１５年至２０１９年，北京市累计利用外资８１８﹒８亿美元，占全国利用外资的１２﹒５％。２０１９年北京服务贸易实现进出口额近１﹒１万亿元，占全国服务贸易的五分之一。

　　此外，作为全国的科研创新中心，北京集聚了４０００多家地区总部和研发中心，风险投资累计金额在全球仅次于硅谷，拥有全国超４０％的独角兽企业。北京作为全球信息服务业最发达的城市之一，拥有完善的数字经济产业生态和庞大的市场应用基础。２０１９年数字经济增加值占全市ＧＤＰ比重超过５０％，居全国首位。根据中国信通院发布的《２０１９年Ｑ１全球人工智能产业数据报告》中显示，截止２０１９　一季度，在全球人工智能企业数量排名ＴＯＰ２０的城市中，北京成为全球人工智能企业数量最多的城市，有４６８家企业。

　　金融业的对外开放是服务业扩大开放的重点领域，根据２０１９年英国智库与中国（深圳）综合开发研究院共同编制的《全球金融中心指数报告》显示，全球２０大金融科技中心城市，北京排名第一，是相关金融科技企业进入中国的首选城市。

　　根据自贸区实施范围涵盖的三大片区，辐射到写字楼市场的主要商圈有中央商务区、中关村、亦庄和通州。

明后两年中央商务区以存量去化为主

　　ＣＢＤ商圈主要项目包括中信大厦、华贸中心、环球金融中心、国贸大厦等多个超甲级写字楼。主要租户不仅有三星、壳牌、德意志银行等众多世界５００强企业的中国总部，同时也聚集了众多中央电视台、凤凰卫视、人民日报、北京电视台等传媒企业。截止２０２０年三季度，中央商务区甲级写字楼市场租金为每月每平方米人民币３５６﹒１３元。受中服地块新入市项目影响，空置率为五大核心区中最高值，高达１５﹒９％。

　　２０２０年四季度－２０２５年，中央商务区仍将有约近７０万平方米的新增供应投放市场。短期来看，２０２１－２０２２年，中央商务区新增供应仅为９万平方米，市场将主要以存量去化为主。未来，随着自贸区政策实施的逐步深入和金融业扩大开放的持续执行，将为跨境金融、数字金融企业迎来更多发展机遇，中央商务区写字楼租赁市场需求将得到进一步提升。

自贸区带动科技发展，衍生中关村租赁需求

　　中关村商圈约有写字楼３５栋之多。主要项目包括融科资讯中心、中国电子大厦、互联网金融中心及理想国际大厦等。主要客户包括：今日头条、腾讯视频、谷歌、搜狐、ＮＥＣ、ＡＭＤ等。截止２０２０年三季度，中关村甲级写字楼市场租金为除金融街之外北京第二高商圈，为每月每平方米人民币３８６﹒０９元，受有限的可出租面积和近年来较少的新入市项目影响，空置率常年来一直保持低位，三季度虽略有上调，但仍仅为３﹒９％。受区域产业聚集性影响，过去五年在中关村商圈成交的行业中，高科技业成交占比高达７０﹒７％，高于第二名专业服务业４５﹒９个百分点。

　　２０２０年四季度－２０２５年，中关村将有约３０万平方米的新增供应投放市场。短期来看，２０２１－２０２２年，随着三个甲级写字楼的陆续入市，将为中关村的高科技企业带来更多选择空间。未来，自贸区的建成将带动云计算、大数据、人工智能、区块链、物联网、科技金融以及高端服务业等相关产业迎来更多发展机遇，而中关村作为北京高科技企业的主要聚集区，也将衍生出更多租赁需求。

亦庄商圈控制率有望下调

　　ＢＤＡ商圈内写字楼总体量达１０９万平方米，主要项目包括朝林大厦、大族广场、中航技广场和国锐广场等。主要客户包括：通用电气、雀巢、京东等。截止２０２０年三季度，由于较为匮乏的基础设施和主要以加工及制造业为主的产业聚集特点，亦庄商圈甲级写字楼市场租金为全市最低值，仅为每月每平方米人民币１２５﹒６元，同时受需求较低的影响，空置率仅次于丽泽商圈，为全市第二高，达３２﹒０％。

　　未来，亦庄商圈写字楼市场无新增供应入市。长期来看，随着自贸区高端产业的片区定位和大兴国际机场的启用，商务服务、高端制造业、生物技术和大健康等产业将持续发展，将为亦庄写字楼租赁市场带来更多发展机会，届时整体商圈空置率有望呈下调态势。

通州商务区未来将成为写字楼市场的主力商圈

　　自北京城市副中心成立以来，运河商务区３０多栋写字楼项目全面开工建设。华夏人寿、北京银行、中国银行、工商银行、建设银行、农业银行、邮储银行等各大银行已纷纷落户。同时，随着北京金融科技国际产业园等一批金融机构的正式入驻，金融产业的集聚发展态势已初步显现。

　　通州运河商务区建成后写字楼总体量预计将达到１７０万平方米，预计可对外出租的面积约占总体量的３０％，其中包括企业购买后对外转租的项目。随着自贸区规划的实施，通州商务区将继续以聚集金融、高端服务业为重点，未来将成为北京写字楼市场的主力商圈。同时随着金融企业在通州区的大量聚集，也将带动其他相关产业进驻通州。

北京写字楼市场值得重点关注

　　最后，自贸区的成立所带来的高端产业集聚、人才红利激增、第三产业以及数据经济的快速发展，都将成为北京整体写字楼租赁市场乃至投资市场持续繁荣的催化剂。在自贸区辐射到的写字楼商圈中，中央商务区写字楼存量占全市写字楼市场总存量的２４﹒２％，除此之外，中关村、亦庄和通州商圈占全市写字楼市场总存量比分别为９﹒１％，６﹒２％和０﹒７％，这四大商圈共占写字楼总体量的４０％。随着自贸区发展政策的不断落实，区内写字楼将会迎来新的企业入驻，这将给北京写字楼市场带来新的支撑，长远看北京写字楼市场仍是值得投资者重点关注的区域。