国家统计局近日发布了第七次全国人口普查公报，由于人口数据同需求结构、城乡结构、区域结构、产业结构等关系到国家未来高质量发展的因素息息相关，因此本次的人口普查结果格外引人注目。本次的人口普查数据中，中国人口呈现的老龄化，东移化，城镇化，及高素质化等特点未来将会对中国的房地产市场产生深刻影响。

１﹒步入老龄化的中国养老地产需求巨大

　　本次的人口普查中，中国６０岁以上的老龄人口达到２﹒６４亿人，占比为１８﹒７％，其中，６５岁及以上人口占比为１３﹒５％，这个比例较十年前上升了５﹒４４个百分点。按照联合国的标准，６５岁以上老人占总人口的７％的地区即被视为老龄化社会，中国目前已经进入到老龄化社会。

　　人口年龄结构的变化在未来十到二十年将更加突出，根据Ｐｏｐｕｌａｔｉｏｎ　Ｐｙｒａｍｉｄ预测，至２０３５年，中国６５岁以上人口将超过３亿人，占总人口比重达２０﹒６％。同老年人口数量不断攀升相对比的，是中国养老设施的短缺。２０１９年，中国每千人老年人养老床位数为３０﹒５张，远低于发达国家５０张的水平。

　　随着养老需求的增长，加之第一批中产阶级退休在即，中高端养老需求将迎来爆发式增长，养老地产的市场规模将进一步扩大，地产商与医疗健康资源合作将市场进一步细分将成为未来中国养老地产开放的重要基础。
　
２﹒人口聚集及城市群促进城际高铁和轨道交通的发展

　　过去的十年中，中国的人口呈现逐渐向东部聚集的趋势，从人口占比来看，东部地区人口占比较２０１０年上升了２﹒１５个百分点，达到３９﹒９３％，这意味着过去十年，东部区域的人口增加了近４５９４万人，接近整个江西或云南省的总人口。与东部形成鲜明对比的，是东北区域的人口较十年前下降了１﹒２个百分点，这意味着过去十年中，有超过１３５７万的东北人远离了故土。

　　人口的迁移同区域的经济发展及活跃度息息相关，东部区域由于经济更加发达也更具活力，因此吸引了更多的人口聚集，城市群的发展也相对更加成熟。未来，整个中国的城市群建设仍将加速推进，而作为城市群的血脉，城际高铁和轨道交通串联城市的人流物流，成为城市群内外部互相联系及各种资源流动不可或缺的因素，城市群的发展将有效带动城际高铁和轨道交通的发展，进而带动区域人口和产业的进一步聚集。
　
３﹒人口红利的消失使科技创新成为经济发展新动力

　　从２０１０年到２０２０年，１５－５９岁的劳动人口数量占比由２０１０年７０﹒１４％下降到了目前的６３﹒３５％，这意味着中国的劳动人口减少了近６７００万人，人口红利优势已经难以为继，在未来中国的经济发展中，劳动密集型产业将逐渐被技术密集型产业所替代，科技创新及高端制造业将成为中国未来的重点发展方向。

　　同时，过去十年，中国大力发展高等教育，每１０万人中具有大学文化程度的人口数量由８９３０人上升到１５４６７人，涨幅达７２﹒４％，从事研究与试验发展的人员数量从２０１０年的２５５﹒４万人上升到２０１９年的４８０﹒０８万人，增长８８％。人口教育程度的提高为中国的经济转型提供了人才保障，第三产业的不断发展使写字楼需求不断增加，全国甲级写字楼存量从２０１０年的１９６５万平米上升到２０２０年的６４４８万平米，年均净吸纳量达到１９５﹒７万平方米。未来，随着中国不断发展的高端制造业和对科研创新的大力扶持，中国写字楼市场的需求将继续保持强劲增长。
　
４﹒城镇化仍是拉动中国经济增长的重要动力

　　从２０１０年至２０２０年，中国的城镇化率从４９﹒７％上升至６３﹒９％，平均每年有超过２０００万的人口从农村进入到城市。十四五期间，城镇化进程虽然将会放缓，但按照城市发展规律，要达到城市化率７０％的稳定比例，我们仍有近１０％的增长空间，这意味着每年仍将有超过１５００万的人口进入城市。大批农村人口进入到城市将会在消费、住房、城市基础设施建设等多方面推动区域经济的发展，在此前提下，城乡统筹、城乡一体、产业互动、和谐发展的新型城镇化的发展将成为未来中国经济发展的动力来源。