内地楼市经首季反弹后无以为继，评级机构惠誉指由于经济前景不明朗，就业状况疲弱，短期难见复苏，有券商亦指内房销售进一步放缓，更忧虑民营房企融资渠道再收紧，加上人民币持续走弱，部分股价低残的内房股经昨日(30日)大反弹后，今日(31日)即再度下挫，其中融创中国(01918)昨急升一成半，今回吐逾8%，看来内房跌再多也暂不宜沾手。

(融创中国网页截图)

惠誉：经济复苏逊预期打击信心 内地二手住房市场降温

　　评级机构惠誉近日表示，今年首季内地二手住房市场成交量和挂牌价反弹，是由于此前出行受限和大规模感染期间积累的需求得到释放，且中国取消防疫管控并重启经济后市场对经济前景持乐观态度。然而，二手住房市场自4月以来持续降温，待售房源数量减少、报价下调且成交量萎缩，反映经济前景不明朗及就业状况疲弱，短期内可能无法重振旗鼓，因为累积的需求已消化，且经济复苏不及预期打击购房者信心。4月平均挂牌价下调，可能是因为购房者选择观望等待，而改善型购房者为加速交易进程降价出售现有住房。挂牌房源数量减少，表明许多业主在当前价格承压情况下推迟出售住房，这或将继续拖累成交量。

　　另惠誉的研究表明，由于供应过剩和人口外流，低线城市的房市复苏或将慢于高线城市。同时，大户型的价格更加坚挺，这表明改善型住房需求强劲，能够满足改善型住房需求的房企将从该趋势中受益。另一评级机构标普早前亦指，内地三、四线城市楼市疲软状态，将让房地产市场复苏呈“L形”走势，估计一、二线城市今年的房地产销售将实现约3%的温和增长，三、四线城市的销售则可能收缩约10%。若今年三、四线城市的住宅销售下降20%至30%，敏感性分析显示40%至60%的受评开发商可能会面临评级压力。

易居研究院：5月楼市复苏遇阻 50城新房成交环比跌13%

　　另外，上海易居房地产研究院上周发布《2023年5月50城新房成交预测报告》。报告显示，5月1日至22日，全国50个重点城市新建商品住宅成交面积为1199万平方米，环比4月1日至22日跌13%，同比2022年5月1日至22日增速为2%。全国50个重点城市中，有18个城市交易行情有环比增长态势，32个城市有环比下降态势。

　　上海易居房地产研究院分析认为，5月份交易数据呈现环比下降态势，说明楼市复苏之路有阻碍。市场交易数据有波动是正常的，但下降城市数量较多，且4月和5月都在下降，则需要给予重点关注。

大华继显：内房销售进一步放缓 民营房企融资渠道恐收紧

　　大华继显发表内房行业报告指，据中指数据，内地截至上周二(23日)的房屋销售数据进一步放缓，66个内地城市平均每周新屋销售，较截至4月23日止平均每周新屋销售下跌16.4%，其中10个核心城市二手房平均每周销售按月跌22.6%。此外，珠海万达商管上市情况或引发民营房企融资渠道再次收紧的忧虑。内地消费复苏乏力以及投资者兴趣低迷，或意味万达不太可能在今年底前完成珠海万达商管上市，其上市潜在失败不仅会给万达带来较大的资金缺口，也可能导致民营企业流动性风险上升。

　　大华继显维持对内房行业“与大市同步”评级，料碧桂园(02007)、雅居乐(03383)和新城发展(01030)于今年下半年仍面临大量债券到期或赎回，估计龙湖(00960)和中骏(01966)的流动性状况较佳。华润置地(01109)和中海外(00688)仍是该行首选，均予“买入”评级，各予目标价47.48元及27.14元。

汇证：当局需进一步放松政策 看好中海外润地

　　汇证上周发表报告指，在内地楼市只要单位售价具竞争力，质量上乘，大湾区和一线城市不乏热销项目，不过跨城市、同一城市的跨区域销售业绩仍存在明显差异。在内地经济复苏弱于预期、失业率上升、房价预期偏低的背景下，投资者担心4月份的销售势头放缓，5、6月份销售前景，以及私营开发商的流动性。

　　汇证续指，在宏观经济弱及内房债务忧虑持续下，当局需进一步放松政策，以恢复住房需求，而在内房股中，看好中海外及华润置地，分别给予目标价26.8元及47.9元，均维持“买入”评级。

花旗：融创债务重组有进展惟销售需时恢复 目标价降至1.3元

　　融创中国本月初公布境外债务重组进展，有85%债权人同意重组协议。另公司近日公布，全资附属融创华北、绿城中国(03900)全资附属绿城房地产，及中航产融(沪：600705)旗下中航信托合作开发的天津全运村项目，目前已全部开发及销售完毕，并已完成交付。为了妥善处理负责开发项目的天津绿城全运村建设的未分配利润及相关债权债务，融创华北以总代价14.86亿人民币受让天津绿城全运村建设51%股权。

　　花旗指，融创中国(01918)的债务重组取得进展，为公司恢复销售和盈利前景向好行出第一步，预期若离岸债务重组成功实施，将可为未来经营带来稳定性及财务灵活性。不过，今年首4个月公司销售及投资仍然疲软，需要一段时间才能恢复，因此维持“中性/高风险”评级，目标价由5.1元降至1.3元，预期今年全年将录得27亿人民币净亏损，至明年扭亏为盈录得纯利约17亿人民币，2025年盈利预期稳定在20亿人民币。

熊丽萍：销售复苏及解决债务仍需时 内房暂不宜买入

　　今日《开市Good Morning》节目请来资深财经分析师熊丽萍，她指市场之前憧憬内地房市回暖是过于乐观，刚性需求可否进一步释放要看信心，现时内地一般消费也疲弱，民众未必急于置业，要信心恢复需先见到经济改善及失业率回落，而房市料比消费市场更慢复苏，故内房暂不看好，多平也不宜买入。昨日负债高的内房升得急，升势未必可持续，现时要出售项目也不容易。虽然内房资金压力最大时间应已过去，但要成功卖楼才能增加现金“找到数”，总之最重要看销售能否持续表现理想，也要看物业质素如何，“斗平”未必有用，料销售真正复苏及解决债务问题仍需较长时间，起码要到明年才有希望。

　　内房股今早再下挫，昨日升得急的今日跌得最急，其中融创及合景泰富分别跌逾8%及6%。另华润置地公布成立合营企业于东莞发展综合物业，增加合营企业注册资本共涉15.5亿人民币，续占51%股权，惟仍跌逾2%。越秀地产(00123)则公布获2亿元循环贷款融资，仍跌逾3%。

　（撰文：经济通市场组、中国组、采访组，整理：李崇伟）