新世界发展(00017)上周五（9月29日）收市后公布业绩，截至今年6月底止全年纯利按年跌28%，末期息大减80%至0.3元，虽然集团指可动用资金逾939亿元，在可预见将来没有供股或配股计划，但绩后却遭多间大行大削目标价，指其业绩及派息均逊预期，其中里昂更只看10.96元。另外，差估署近日公布8月楼价指数按月再跌1.4%，除连跌4个月外，跌势有加剧趋势。新世界今日(3日)最多跌逾7%，其他地产股亦持续寻底。在息口高企而港府未见为楼市“减辣”下，地产股估值虽便宜也暂不宜沾手。

（新世界发展网页截图）

新世界全年少赚28%末期息减80% 核心盈利增21%

　　新世界截至2023年6月30日止全年纯利9.01亿元，按年跌27.9%，每股基本盈利0.39元，派发末期息0.3元，按年减少80%，连同中期息0.46元，全年共派0.76元，减少63%。另集团拟派发有条件特别股息每股1.59元，条件为须待出售事项完成后方可作实。全年核心盈利110.11亿元，按年增长21%。期内收入952.14亿元，按年升39.6%，当中物业发展分部收入增57.2%至273.08亿元，物业投资分部收入升3.6%至49.96亿元，建筑分部收入升26.4%至325.48亿元。

　　期内，集团于中国香港的应占物业合同销售为约88.59亿元。于今年6月30日，中国香港未入账之应占物业合约销售收入当中，46.35亿元及72.19亿元将分别于2024及2025财年入账。内地整体物业的总合同销售额为151.3亿元人民币完成年度目标，以大湾区为首的南部地区及长三角地区为首的东部地区贡献最大，超过94%。于今年6月30日，中国内地未入账之物业合同销售总收入约为128.9亿元，其中105.7亿元将于2024财年入账，23.2亿元将于2025财年入账。

新世界：可动用资金逾939亿元 无供股或配股计划

　　新世界又公布，于今年6月30日，集团可动用资金合共约939.6亿元，包括现金及银行结余约545.2亿元及可动用的银行贷款约394.5亿元，在可预见的将来并没有供股或配股计划，亦没有向股东集资的需要。另外，新世界行政总裁郑志刚表示，未来1至2年资本开支将大幅减少，集团最坏情况已过。而现时楼市用家主导，对息口较为敏感，但留意到市区新盘为买家提供优惠及销情良好，反映市场承接力，集团将于明年3月后分阶段推出6个市区新盘，2024年全年涉逾3000伙。

　　对于每股末期息按年跌80%，全年派息亦跌63%，新世界首席财务总监刘富强指，减少派息属一次性措施，当未来大环境好转时会回稳，亦对未来派息水平看好。每年由新创建(00659)收取利息涉及14亿元，而出售公司交易完成后，新世界可获一次性收益218亿元，相当于约16年股息，其中40亿元拟派特别息予股东。

里昂：派息远逊市场预期 降目标价至10.96元

　　里昂发表报告指，新世界2023财年全年业绩中，股息远低于市场预期。剔除完成新创建出售可能产生的一次性特别股息，目前股息率仅为5%，为所有中国香港房地产开发商中最低。相信之后新世界资产负债表将得到加强，但不可避免会看到对未来盈利和股息的一些负面影响，目标价从29.9元下调63.3%至10.96元，评级从“买入”降至“沽售”。

　　富瑞指，新世界于截至6月底止下半财年核心利润按年跌47%，逊于该行预期；毛利大致符合预期，但被较高的销售及市场开支，以及联营公司收入较差所抵销。净负债比率受汇兑因素影响，按半年上升1.8个百分点至48.7%。另外，削减末期息后的水平更是低于市场及该行预期，相信股价会因此有负面反应。下调公司2024至25财年每股派息预测至0.85元，相较现时股价为约6%股息率，并下调目标价20%，由15元降至12元，评级“持有”。

瑞银：业绩逊预期 净负债比率或进一步上升

　　瑞银表示，新世界全年业绩逊预期，考虑到集团削减每股派息、净负债比率增加及所持的闲置现金减少，预期其股价反应将趋负面，而任何资本化率扩张和人民币贬值都可能进一步推高净负债比率。撇除投资物业公平值变动以及汇率损失后，新世界全年纯利按年跌25%至9.34亿元，低于该行预测约72%；若再撇除新创建的应占溢利12.34亿元，新世界全年录亏损约3亿元。年内公司实现合约销售额260亿元，低于原定300亿元的目标。集团仍有约150亿元资本支出、约100亿元的利息支出和约60亿元的税务支出于2024财年支付，如果合约销售和非核心资产处理依然疲弱，预期其现金流可能会持续紧张，予“中性”评级，目标价20.4元。

　　花旗指，新世界主要物业销售集中启德及黄竹坑，基于对本港楼价看淡展望，预期销售速度较慢及盈利率欠佳。公司更多集中内地住宅亦拖累估值，且在利率更长时间高企展望下，负债率仍非常高。公司出售新创建套现220亿元为正确举动，但相信不能满足离岸市场资金需求，基于本港物业销售料将疲弱，以及持续高企的离岸债券本金与利息支付，相信公司需要更进取的去杠杆计划，目标价由20.2元降至15.4元，维持“中性”评级。

　　高盛亦指，新世界上财年盈利及派息均逊于预期。为反映盈利因素，该行下调集团2024财年每股盈利预测67%。而派息方面并未反映特别息因素，该行分别将2024、25财年每股派息预测削减64%、40%。

差估署8月楼价指数按月跌1.4% 中原：下月或跌凸今年升幅

　　差估署上周公布8月份楼价指数报339.2点，按月跌1.4%，跌幅扩大，并创7个月新低，指数连跌4个月，累跌4.2%，今年首8个月指数升幅收窄至1.3%。另中原城市领先指数CCL上周五报158.12点，按周跌0.46%，指数创35周新低，重返今年1月初时水平。CCL连跌7周共4.41%；近24周累跌6.1%；2023年整体楼价升幅收窄至0.86%，升幅快将被完全蒸发。

　　中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰表示，9月份楼市受多项不利消息充斥，如内房爆雷，虚拟货币风暴，股市低迷等。9月份一手成交仅录250余伙，相信全月不足400伙，将创9个月新低，二手成交亦大减约50%。现时市场一手货尾逾两万伙，为市场带来沉重压力，于美国是否继续加息的阴霾下，加上市场憧憬10月尾公布的施政报告会否为楼市减辣，观望气氛极浓。于成交量如此低迷下，楼价正面对如冰河时期的冷峰，下月的楼价指数或会跌凸今年仅余的1.3%升幅，若欠缺利好消息或救市措施，恐怕全年楼价将会录得跌幅。

（资料图片）

花旗料本港楼价跌势本季加速明年续跌 吁减持地产股

　　按揭证券公司早前宣布，为1000万元或以下的合资格楼花物业提供最高九成按揭保险。按保计划此前只能为600万元或以下的楼花住宅物业提供按保。花旗发表研报认为，这对购房需求影响不大，仍维持对本地发展商“减持”评级，并预计楼价跌势持续到2024年。

　　花旗又指，房价下跌趋势可能会在今年第四季加速，但预计不会对住房需求产生显著影响，随着金管局将中国香港银行的LTV提高至70%，这会增加各银行抵押贷款的风险溢价。市场低估了中国香港按揭贷款利率的上行风险，即使联邦基金利率见顶，按揭贷款利率也可能进一步上升。

黄玮杰：地产股股价走势欠佳 暂不宜沾手

　　辉立证券董事黄玮杰于今日《开市Good Morning》节目指，弱势股股价往往站于五条移动平均线以下，五条线全向下走，倒序排列，250天线处于最高，跟着为100天、50天、20天及10天线，RSI只有20几至40几，虽然看似便宜吸引，但股价不知是否只跌至“山腰”，现时买入若再跌至“山脚”仍很伤，例如新世界跌穿五条线已有好一段时间，8月时最低见过15.62元，当时已跌穿五条线，RSI为24。四大地产股包括新地(00016)、恒地(00012)及长实(01113)等走势全都是如此，都暂不宜沾手。

　　地产股今日普遍下挫，新世界半日跌6.56%报14.24元，新地跌2.98%报81.3元，恒地跌4.99%报19.62元，长实跌3.27%报39.9元，信置(00083)跌1.7%报6.68元，嘉里建设(00683)跌1.8%报13.08元，恒隆地产(00101)跌2.99%报10.4元，九龙仓置业(01997)跌2.15%报29.6元。

（经济通HV2报价系统截图）

　　（撰文：经济通市场组、采访组，整理：李崇伟）