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降LPR释强信号 激活内房待观察
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发表时间 2022-05-20 13:51:24

   总理李克强周三(18日)“新举措5月能出尽出”的话音刚落,连续三个月按兵不动的LPR(贷款市场报价利率),周五(20日)终现5年期超预期下调15基点至4.45%;计入最多20基点的下浮,意味房贷利率可低至4.25%,相当于较花旗国最新的5.25%平了整整一个百分点,可是然后呢?


房贷利率仍超08年,后续或再下调


   全美30年期抵押贷款利率徘徊5.25%的十年高位之际,对中国的首置一族而言,贷款利率短短一周却连迎两大利好--央妈继上周日(15日)宣布将房贷利率下限扩至相应LPR减20基点;今早再揭盅非对称降息,下调5年期LPR利率至4.45%。换言之,20年期房贷利率理论上可低至4.25%。


   这次降息15基点可谓超出市场预期,何解?看看刚刚过去的4月,全国商品房销售额按年急剧缩水逾46%至仅8千亿元出头,以及居民房贷按年减少逾4千亿元,显而易见,“祭大招”刺激楼市需求已刻不容缓。



   4.25%是什么概念?相比2017年底全国平均房贷利率高企5.7%以上,个别城市甚至高逾6.2%,可谓相当吸引。不过,回顾2008年10月人行扩大房贷利率下限至基准利率7折,房贷利率低见4.15%左右,以及2016年时外资行以8.2折抢客,利率逼近4%,意味LPR后续或仍有下行空间。


市场缺需求,裁员消息考验现金流


   货币政策释放强烈救市意味之际,地产股早市却现反高潮。深市地产指数半日跌近2%,沪市场地产指数亦跌逾0.4%,港股市场的龙头开发商万科(02202)、金茂(00817)、绿城(03900)分别跌2.7%、1.3%、3.5%,一度拉升逾5.6%的碧桂园(02007)涨幅收窄至0.6%。


    何解?简而言之,市场缺的并非资金,此从最新7天回购利率(R007)报1.65%,低过央妈放水的7天期逆回购2.1%利率即可见一斑;市场缺的是需求,再讲深一层是信心。暂且不论购房者的普遍心理是“宁买当头起,莫买当头跌”(国统局昨日发布4月70个大中城市新建商品住宅均价,按年涨幅录6年半来最低,且环比再次转跌),更重要的是,跟每月少付百几元利息相比,更值慎重考虑的是未来二三十年个人的稳定还款现金流。


   就在近日,腾讯、阿里、字节跳动等互联网大厂纷纷传出裁员消息,“公务员降薪”同成热门话题。此外,财政部公布4月国内增值税收入罕见跌入负值,扣除留抵退税因素增速仅2.5%,同反映疫情冲击。


   LPR超预期下调,料能一定程度降低实体经济成本(野村测算20基点将减少银行盈利778亿元),但能否在未来数月刺激房地产销售?拭目以待。

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