总理李克强周三(18日)“新举措5月能出尽出”的话音刚落，连续三个月按兵不动的LPR(贷款市场报价利率)，周五(20日)终现5年期超预期下调15基点至4.45%；计入最多20基点的下浮，意味房贷利率可低至4.25%，相当于较花旗国最新的5.25%平了整整一个百分点，可是然后呢？

房贷利率仍超08年，后续或再下调

   全美30年期抵押贷款利率徘徊5.25%的十年高位之际，对中国的首置一族而言，贷款利率短短一周却连迎两大利好－－央妈继上周日(15日)宣布将房贷利率下限扩至相应LPR减20基点；今早再揭盅非对称降息，下调5年期LPR利率至4.45%。换言之，20年期房贷利率理论上可低至4.25%。

   这次降息15基点可谓超出市场预期，何解？看看刚刚过去的4月，全国商品房销售额按年急剧缩水逾46%至仅8千亿元出头，以及居民房贷按年减少逾4千亿元，显而易见，“祭大招”刺激楼市需求已刻不容缓。

   4.25%是什么概念？相比2017年底全国平均房贷利率高企5.7%以上，个别城市甚至高逾6.2%，可谓相当吸引。不过，回顾2008年10月人行扩大房贷利率下限至基准利率7折，房贷利率低见4.15%左右，以及2016年时外资行以8.2折抢客，利率逼近4%，意味LPR后续或仍有下行空间。

市场缺需求，裁员消息考验现金流

   货币政策释放强烈救市意味之际，地产股早市却现反高潮。深市地产指数半日跌近2%，沪市场地产指数亦跌逾0.4%，港股市场的龙头开发商万科(02202)、金茂(00817)、绿城(03900)分别跌2.7%、1.3%、3.5%，一度拉升逾5.6%的碧桂园(02007)涨幅收窄至0.6%。

    何解？简而言之，市场缺的并非资金，此从最新7天回购利率(R007)报1.65%，低过央妈放水的7天期逆回购2.1%利率即可见一斑；市场缺的是需求，再讲深一层是信心。暂且不论购房者的普遍心理是“宁买当头起，莫买当头跌”(国统局昨日发布4月70个大中城市新建商品住宅均价，按年涨幅录6年半来最低，且环比再次转跌)，更重要的是，跟每月少付百几元利息相比，更值慎重考虑的是未来二三十年个人的稳定还款现金流。

   就在近日，腾讯、阿里、字节跳动等互联网大厂纷纷传出裁员消息，“公务员降薪”同成热门话题。此外，财政部公布4月国内增值税收入罕见跌入负值，扣除留抵退税因素增速仅2.5%，同反映疫情冲击。

   LPR超预期下调，料能一定程度降低实体经济成本(野村测算20基点将减少银行盈利778亿元)，但能否在未来数月刺激房地产销售？拭目以待。