loading...
发表时间 2024-12-19 17:37:28
美国联储局一如预期减息0.25厘,但联储局声明和主席鲍威尔会后发言均透露鹰派信息,暗示明年仅减息两次,2026年再减息两次,2027年再减息一次。虽然汇丰银行、中银香港及渣打银行等相继跟随下调最优惠利率(P)0.125厘,但美国减息步伐拖慢,意味港银减P进程将同步转慢,本港楼市复苏又远一步,地产股全线受压,其中新世界(00017)近期受流动性风险传闻困扰,今日最多再跌4%低见5.05元,已连跌7日,创近13年新低。不过,有大行指一些负债率较低及具持续派息能力的地产股仍可吼,地产股可否趁低吸纳?抑或仍未到吸纳之时?
(iStock)
美储局暗示明年只减息两次 鲍威尔:未来可更谨慎从事
美国联储局昨日(18日)宣布减息0.25厘,将联邦基金利率目标区间下调到4.25至4.5厘,符合市场预期,但联储局声明和主席鲍威尔会后发言均透露鹰派信息,暗示明年仅降息两次。联储局在会后声明表示,近期经济指标表明经济活动稳步扩张,委员会认为实现就业和通胀目标的风险大致平衡,通胀步向2%的目标,但仍然略高。鲍威尔在记者会上表示,“包括今天行动在内,我们已经把政策利率从峰值水平下调了整整一个百分点,货币政策立场的限制性明显削弱。因此,以后在考虑进一步的利率调整时,我们可以更加谨慎从事”。
反映美国联储局官员对未来利率走势预测的点阵图显示,明年将减息0.5厘,2026年再减息0.5厘。明年底的联邦基金利率目标区间中位数为3.9%,2026年底为3.4%,两者均高于9月时预计的3.4%及2.9%,并预测今年底联邦基金利率目标区间中位数为4.4%,与此前估计一致。
余伟文:本港楼市似乎稳定下来 惟美国减息步伐不明朗
金管局总裁余伟文表示,过去一至两个月,本港楼市成交慢慢上升,颇为稳定,楼价亦见稳定并轻微上升,而现时处于慢慢减息环境,楼市似乎稳定下来,亦指美国未必会暂停减息,联储局仍处于减息周期,但减息步伐及幅度存不明朗性,或没有市场原先预期减得那么快。
他指,除了利率不明朗,政策及地缘政治亦有不明朗,令金融市场有所反映,预料往后不论股市、债市波动会持续。他提及,减息环境对香港经济甚至楼市都有帮助,借贷人士负担减轻,但强调经济及楼市受很多因素影响。
港银下调最优惠利率0.125厘 经络:对楼按市场正面支持
值得一提,美联储今次宣布减息0.25厘,已是年内连续3次减息,共已减息1厘。汇丰银行、中银香港及渣打银行等相继下调最优惠利率(P)0.125厘,料其他银行陆续跟随。经络按揭转介首席副总裁曹德明表示,银行下调最优惠利率0.125厘后,实际按息将下调至3.5厘,每月供款及入息要求都会减少1.5%。总结今年,本港银行最优惠利率已累减3次,共减息0.625厘。而根据经络按揭转介研究部最新数据显示,今年11月份的经络按揭息率指数(MMI),即反映普遍按揭新客户一般可做到的实际按息水平,最新报3.78厘,按月跌12点子,连跌6个月及创14个月新低。
曹德明又指,汇丰银行年内三度下调最优惠利率,MMI亦将会跟随回落,业主可进一步节省利息开支,即时减轻供款压力,同时市民入市信心亦有所增加,可带动楼市交投量增加,促进经济及楼按市场的复苏。息口下跌,部份银行对按揭业务取态将转积极,配合政府放宽多项楼按措施,对楼按市场带来正面作用。而估计美联储视乎未来通胀、金融市场以及劳动力市场走势,明年仍有至少两次减息机会,届时本港银行有机会继续下调最优惠利率。
中原按揭料明年按息降至3.25厘 供平过租增加有利楼市
中原按揭董事总经理王美凤指,尽管最近银行同业拆息上升,1个月港元拆息接近4厘半水平徘徊,银行仍决定继续减P,减息后年内按息已累减0.625厘,市场按息由9月之4.125厘逐步减至3.5厘,平均按揭额450万计每月供款已累积减少1600元(减幅7.3%),置业人士及正在供楼人士的供款负担均进一步减轻。惟基于对上一次加息周期港P加幅少于美息,故此港P不会在美国每次减息均会下调。预期银行今年提速减P累达0.625厘后,明年P减幅尚余0.25厘,届时港按息将减至3.25厘,完成减P周期,接下来按息会否进一步回落将视乎拆息回落幅度。
楼巿方面,王美凤表示,楼市自9月份启动减息回暖,继而受多个利好因素包括10月份楼按全放宽带动而转活,虽然11月份因美国特朗普当选及金融市场波动等消息令市场观望气氛渐增,然而受惠明年减息期延续、本地经济复苏步伐趋稳、楼按已全面放宽、一签多行活化本地经济,内地将继续推出刺激经济措施,相信楼市继续逐步复苏,明年进一步向好。她又指,本港银行今年已提速减P累达0.625厘,令置业及供楼人士提早减轻供款负担,加上今年租金回报平均已升至3.5厘,部分更达4厘以上,对比市场按息3.5厘,市场上供平过租之个案进一步增多,更多住屋需求人士倾向转租为买,且预期明年至2027年减息期延续,有助持续性配合利好因素支持楼市。
新世界否认违财务指标寻求银行豁免 仍遭美银降目标价至5.3元
另值得留意,有本地传媒近日引述《Debtwire》报道,新世界发展因为净负债占资产比率超过100%而违反财务指标,正向银行寻求豁免。新世界发展发言人回应指,得悉网络上流传一些关于公司的不实的猜测和谣言,集团重申,公司全面遵守所有披露要求,并向投资者和股东提供及时和适当的消息。新世界将一如以往,致力执行现有的公司策略。发言人回应亦罕见同步在新世界官网刊载。新世界管理层早前曾重申未来将继续着力减债,亦会研究出售资产,并表明无意赎回永续债,亦不会延迟派发永续债息。
美银证券发表研报指,自上周五(13日)以来,新世界发展的债券价格下跌了15至18%,市场似乎对公司的流动性和潜在债务重组的风险感到担忧,亦有报道指,公司向银行寻求豁免等情况,尽管公司就相关消息作出回应。公司在获得银行贷款上存有不确定性,将其目标价由7.2元降至5.3元,维持“逊于大市”评级。
瑞银:部分中小型发展商面临现金短缺 看好信置新地长实等
瑞银研报则指,当市场关注新世界的流动性时,该行早前亦提到中小型发展商的高负债风险也令人担忧,今年8月,该行重新检视了10家中小型发展商的现金流,以衡量其经常性现金收入和现金利息支出之间的损益平衡点,其结果显示,大多数公司都面临现金短缺,因为它们的经常性收入基础似乎无法支付现金利息支出,由于未来12个月联储局会大幅降息的可能性较小,这些发展商的基本面仍然充满挑战。自下而上的分析显示,排名前10位的中小型开发商共持有4800套可售住宅资源。因新世界发展流动性问题而导致的信贷紧缩,令大关发展商可能需要减价来提高销量,并更快地回收现金。
瑞银提及,负债率较低的股份可能表现跑赢,如信和置业(00083)、新鸿基地产(00016)、太古地产(01972)及长实(01113)等。同时,杠杆率较高的股份,如新世界发展、希慎兴业(00014),和香港银行股的表现可能会不佳。
大摩料港楼市明年仍充满挑战 偏好新地等可持续派息地产股
另摩根士丹利近日发表的研报指,明年香港房地产市场未见起色,预期仍然充满挑战,利率维持于较高水平,对香港楼市整体发展不利。虽然一众本地地产股估值较便宜,但市场供应过剩,发展商存货堆积,对市场发展并无帮助,目前预测明年上半年住宅楼价会继续下跌,随着按揭成数提高、额外印花税取消、按揭利率下降、租金水平回升及人口流入等利好因素出现,应有助楼价于明年下半年上升。
大摩看好股息具可持续性的发展商,偏好新地及领展(00823),均予“增持”评级。考虑到新世界近期人事变动及债务水平较高,给予“减持”评级。九龙仓置业(01997)及希慎兴业同样给予“减持”评级,主要由于零售市道未见好转。
陈乐怡:楼价明年上半年难反弹 地产股暂宜观望
信达国际研究部助理经理陈乐怡指,预计美国明年减息空间有限,除见今次联储局声明和鲍威尔发言都偏鹰外,特朗普政策亦带来不确定性,美国明年通胀升温风险不小,且当地经济仍保持稳定,不急于减息,在息口高企、供楼成本仍大情况下,楼市表现仍难乐观。再者,香港经济低迷,一手楼明年上半年仍要去库存,楼价难反弹,即使有楼按松绑等措施,亦难刺激买家入市意欲。若楼价反弹乏力,恐怕地产商财务融资仍艰难,对其看法只算中性,虽然新地及信置等现金流较强,但若整个板块都下跌,它们也难幸免,最多只跌少一些,至于新世界,公司近日传闻多多,又有人事变动,市场仍要观望其减债成效,其他地产股也暂宜观望。
地产股今日普遍下跌,新世界跌1.71%收报5.18元,恒地跌3.32%报23.3元,新地跌2.23%报72.3元,长实跌0.49%报30.6元,信置跌1.43%报7.59元,领展跌2.4%报32.5元,希慎跌1.19%报11.6元,恒隆地产(00101)跌2.38%报6.16元,港铁(00066)跌2.73%报26.7元。
(经济通HV2报价系统截图)
(撰文:经济通市场组、采访组,整理:李崇伟)
(点击用户名可以查看该用户所有评论) 查看全部评论:↑顺序 ↓倒序 |