全国政协与人大会议(“两会”)将分别于本周二及周三(4日及5日)召开，有大行指市场憧憬人大会议可能出台新政策，令内房近日股价向好，其中碧桂园(02007)据报与主要债权人谈判进展缓慢，很可能错过重组协议目标日期，但今日(3日)照升4%。值得一提，最新数据显示，百强房企2月销售额按年升逾17%，有机构指，市场有望延续回稳态势，核心城市或将率先恢复，又有指3月恰逢“金三银四”楼市成交旺季，整体供求有望修复，部分城市或出现局部“小阳春”，内房股短期可否继续追落后？

（Shutterstock）

专家：要聚焦止跌企稳 继续优化及落实已出台政策

　　房地产是每年两会关注的焦点，而去年底召开的中央经济工作会议明确提出，2025年要持续用力推动房地产市场止跌回稳，可以预见“止跌回稳”将成为今年两会房地产领域的热议关键词。多位接受内媒采访的业内专家建议，稳楼市政策需要继续“做加法”，应及早储备并推出增量政策。中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员秦虹建议，首先要继续优化和切实落实已出台的政策措施，特别是本轮政策中对市场变化最为有效的是降低购房成本的政策，如继续降息、降税费等；使用地方政府专项债收购闲置土地政策，对扭转供求关系、增加有效供给有积极作用，也需加大中央支持力度，优化落实；这一轮政策中提出城中村及危旧房改造扩大到300个城市，这一增量政策能扩大市场需求，可配套出台更多激励政策予以落实。

　　浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬也认为，要巩固当前市场向好的阶段性成果，首先要继续落实好已经出台的各项政策。除了要持续推进地方政府专项债来收购闲置存量土地外，还要进一步研究出台如何鼓励老百姓“以小换大”、“以旧换新”等改善性需求释放的政策，也要发挥好住房公积金的作用，比如再适当降低住房公积金的利率，扩大公积金的覆盖面，增强公积金支持保障性住房和居民购房、租房的力度等。地方政府要与中央政府形成合力，政策取向目标要一致性地聚焦到止跌企稳上来，从供给端和需求端同时发力。

中指院：百强房企2月销售额增逾17% 市场有望延续回稳态势

　　值得留意，中指研究院最新发布的数据显示，今年前两个月，内地百强房企销售总额为4479.9亿元人民币，同比下降5.9%，降幅较1月大幅收窄10.6个百分点。2月单月，在多地举办房交会、购房节刺激需求的背景下，百强房企销售额同比增长17.3%，呈回稳态势。

　　从房企销售额排名来看，今年1至2月，保利发展(沪：600048)以340亿元人民币的销售额位居榜首，中海外(00688)与华润置地(01109)销售额相若，以252亿元和251亿元人民币分别位居第二、三位，绿城中国(03900)、万科(02202)、招商蛇口(深：001979)、建发房产、华发股份(沪：600325)、越秀地产(00123)、滨江集团(深：002244)排名第四至十位。前十强房企1至2月销售额均值为212.7亿元人民币，同比小幅增长0.3%。

　　中指研究院企业研究总监刘水指，今年前两个月，全国多地推出房交会、好房节，为楼市注入新活力，市场有望延续回稳态势，核心城市或将率先恢复。克而瑞研究中心总经理林波表示，3月恰逢“金三银四”楼市成交旺季，整体供求有望修复，环比持增，但考虑到去年同期高基数因素，同比或将持平或小幅微降，部分城市或将出现局部“小阳春”。据克而瑞调研，北京、上海、深圳、杭州等城市3月将迎来供应放量，改善和高端盘占比上升，预期将拉动市场热度回升，不过多数三四线城市或将延续筑底行情，改善去化优于刚需。

摩通：人大会议或出台新政策 内房短期或带来上行惊喜

　　摩通近日发表研报指，内房股上周上涨，这归因于资金追逐落后板块；全国人大会议可能出台新政策的“以防万一”空头回补；在广泛市场反弹中，内房的高贝塔特性；房地产销售稳定迹象增加；以及预计即将公布的内地百大房企销售数据将实现按年正增长(部分因低基数)。考虑估值，摩通偏好国企，包括华润置地、中海外、保利发展及保利物业(06049)。在民企中，龙湖(00960)作为相对落后者可能有更多短期潜在上行空间。然而，若本周全国人大会议未有带来楼市政策新消息，内房板块可能会暂时喘息。

　　摩通又在最新研报中指，全国人大会议将于本周三(5日)召开，该行选股策略上从极度超买的人工智能代理股票转到精选的医疗保健、内房、消费品及在传统行业中精通于人工智能的行业领导者。料人大会议聚焦继续实施宽松政策，并即将推出支持收入、消费和社会福利的政策措施。该行在其覆盖范围内挑选潜在受惠的内银和房地产公司。在交易建议方面，鉴于中美紧张局势再次升温，以及美方3月4日起对中国产品加征额外10%的新关税，内房和金融板块可能为短期轮动或交易带来上行惊喜，并对特定消费板块产生积极溢出效应。该行首选招商银行(03968)、建设银行(00939)、华润置地、华润万象生活(01209)及安踏(02020)。

汇丰研究：内房隐含最多42%上升空间 偏好润地龙湖等

　　汇丰研究则指，随着更广泛地认同内地房地产市场已见底的观点，投资者从科技股转向地产股。根据以标准化长期盈利计算的不同估值方案估计，内房股隐含上升空间最高达42%。该行计算显示，若开发商的房地产开发毛利率能在目前假设的水平上提升1个百分点，且市盈率达到其长期假设，则股价可能攀升13至42%。单独计算利润率的影响，料利润率每提升1个百分点，物业发展纯利的上升空间介乎5至14%。

　　该行继续看好润地、龙湖、华润万象生活及贝壳美股，均予“买入”评级，分别予目标价32.5元、12元、38.8元及26.8美元，认为在楼价、 物业销售回稳，以及强劲的零售执行力的前提下，这些公司均有潜力在今年后看到盈利改善。该行又认为万科对政策消息较为敏感，但盈利表现较难扭转。而越秀地产则是明显落后者，估值仍低于同业一级。

彭博：碧桂园与债权人谈判进展缓慢 势错过重组协议目标日期

　　个别房企消息方面，据彭博引述知情人士报道，碧桂园自1月起与一个关键债权人小组的谈判进展缓慢，由于难以获得债权人支持，公司势将错过自己设定的就重组计划达成协议的目标日期。碧桂园上月在法庭上预计2月底可达成协议，据悉上述特设小组持有碧桂园104亿美元存量债券的逾30%。彭博又引述知情人士透露，已债务违约的碧桂园再次聘请华利安和中金公司(03908)(沪：601995)为其离岸债务重组担任财务顾问。

　　彭博此前报道，碧桂园与债权人就重整条件存在分歧，包括强制可转换债券的转换价和偿债日期等。双方还就把股东贷款转换为离岸附属公司股份的提议出现争议，这家附属公司在马来西亚经营着一个大型开发项目。

熊丽萍：内地楼市问题累积太大 内房纯政策消息主导不值博  

　　资深财经分析师熊丽萍表示，吸纳内房股主要博其有否政策消息，若有消息就短暂升一升，但很多板块股份仍然落后，且相对稳定或风险较小，故追落后也不会拣内房，当然若有坏消息跌得急，会有人博反弹或博再有好消息，总之内房纯粹是消息或政策主导。其实，内房股上周已开始上行，因据报部分房企债务问题继续有得倾，但上周五(28日)中央政治局会议提到要稳股市及楼市，不见对内房股价有很大帮助，人大相信亦会与政治局会议同一论调，惟憧憬暂时似乎不太大，当然不排除两会有好消息，到时才反映。

　　熊丽萍续指，很多政策都已推出，连一线城市也直接以户籍吸引人买楼，但楼市不是推出一个政策就可搞掂，正常环境下政策会有帮助，但内地楼市问题累积太大，现在若楼市稳定下来或房企债务纾缓已算是好事，始终内地经济放慢，人口增长亦慢，之前楼市好就限购，大家想办法买多个单位，反而买得过多，很多家庭可能已拥有多于一个单位，故需求弱，很多空置房仍待消化。总之，整个内房板块都不值博，如龙湖等龙头纵使跌唔落，升幅也不会太多，风险与回报不成正比，就算要博政策不如博内需股，起码不会如内房，每家房企债务问题大小不同，要花精神研究。

　　部分内房股今日再升，碧桂园升4%收报0.52元，润地升0.96%报26.25元，中海外升0.14%报14.42元，龙湖升2.81%报10.96元，越秀地产升2.46%报5.41元，绿城中国升2.61%报11.8元，惟万科跌1.06%报6.53元，融创中国(01918)跌1.33%报2.23元，世茂(00813)跌4.72%报1.21元，富力地产(02777)跌4.9%报1.36元，雅居乐(03383)无升跌报0.68元。

（经济通HV2报价系统截图）

　　（撰文：经济通市场组、中国组、采访组，整理：李崇伟）