中国的新建商品住宅房于2024年1-10月的销售面积和所涉额度，同比跌幅如最近多个月的持续增大，意味10月份的销情有改善，加上房地产开发商的开发新投资、竣工面积不断缩减，和待售面积缓增，相信商品住宅市场渐次“去库存”。政府力挺“保交楼”和有针对性的降息、放宽买楼等措施，有望逐步改善商品住宅房市场求供关系，相信楼市会由逐步有序的回稳甚至好转，惟需时始能见实效，急不得也。
　
新建商品住宅近期增销去库存挺楼市步稳
　
　　来自中国国家统计局所发表的最新房地产市场数据，显示全国房地产开发投资市场于2024年1-10月份的情况有逐步走稳倾向，重点有（甲）新建商品住宅房的销情，有逐步改善的走势：（一）销售面积，于2024年1-10月份累计达6.536亿平方米，同比即使减少17.7%，但相对于1-9月份累计5.878亿平方米，所减19.2%少减1.5个百分点，而1-9月的减幅亦收窄1.2个百分点，以不加任何数据加减拮取实数而以懒人思维作评就可说9、10月份的销售面积有明显提升。
　
　　同样情况亦可见之于（二）销售额，于1-10月份累计6.7486万亿元同比减少22%，相对于1-9月份6.02万亿元的24%减幅少减2个百分点。此二数有颇为明显的少减，意味10月份的新建住宅商品房的销情有持续改善的良好趋势。
　
　　新建商品住宅房的销情回稳有进，乃受惠于多个因素，特别是就业情况维稳，即全国城镇调查失业率平均值于前10个月维持于5.1%和居民人均可支配收入同比增长5.2%，预期规模以上工业增加值、固定资产投资（不含农户）等经济指标会进一步向好，使积存多时的购买力渐次焕发出来。同样重要的是（乙）新开发投资持续减少，使市场新的供应放缓，遂能消化多年积压可观的新与旧单位之“库存”，以达致供与求渐回合理关系，重点有（三）全国商品住宅房的开发投资于前10个月累计达6.5644万亿元同比减少10.4%，比1-9个月同比减少的10.1%多减0.3个百分点，即10月份房投多减。
　
　　以商品住宅房为主的房地产开发投资步伐转慢，使（四）商品住宅方新开工面积于1-10月份累计4.4569亿平方米同比减少22.7%，较1-9月份4.07亿平方米所减22.4%多减0.3个百分点，使施工总面积50.4493亿平方米同比减少12.9%，比前9个月之数多减0.2个百分点。
　
　　正正因为新开发投资额度及新开工面积持续减少，故（丙）商品住宅房的供应速度亦见放慢，其中（五）竣工面积1-10月份累计3.07亿平方米，同比减少23.4%，相对于1-9月份累计2.68亿平方米的23.7%减幅少减0.4个百分点，即现货的供应量逐步减少，有利于“去库存”调整，因（四）商品住宅的待售面积于1-10月份累计3.7523亿平方米，同比增加19.6%，所增的比1-9月份的20。%升幅少增0.4个百分点，乃持续多时增销减投之使然。
　
银行对涉楼市贷款仍审慎须积极改进
　
　　此使（六）房地产开发企业的到位资金缩减幅度持续缓和：于2024年1-10个月累计8.7735万亿元同比减少19.2%，比1-9月份7.89万亿元所减20%少减0.8个百分点，显示10份的情况有持续改善：(1)个人按揭贷款1-10月份累计1.24万亿元同比减少32.8%，比1-9月所减34.9%少减2.1个百分点，仍显银行对买楼的借贷相当审慎；而(2)定金及预收款3.6444万亿元同比减少27.7%，比前9个月2.35万亿元的29.8%减幅多减2.2个百分点。
　
　　问题在于(3)国内贷款1.24亿元同比减幅持平于1-9月份的6.2%，和(4)自筹资金3.14万亿元同比减少10.5%，比前9个月2.3万亿元同比减9.1%多减1.4个百分点。
　
习近平指出要促进住宅房地产市场回稳
　
　　中共中央总书记习近平于9月26日主持中共中央政治局会议，承认“当前经济运行出现一些新的情况和问题”，要抓住重点、主动作为，并特别指出要促进房地产市场止跌回稳：要(i)促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量及提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，(iii)支持盘活存量闲置土地。
　
　　令心感到高度兴趣的是：要调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税及金融等政策，推动构建房地产发展新模式。在住房限购政策方面，人行在9月24日提出：统一首套房和二套房按揭的最低首期比例，将二套房贷款最低首期比例，由25%调低至15%。这会释放市场有更多的需求，以支持楼市的“去库存”问题。人行预计这项政策将惠及5000万户家庭、1.5亿人口，平均每年减少家庭的利息支出约1500亿元人民币左右。
　
　　商品住宅房市道受控回稳和改善，对国民经济回复稳中有进发展大有帮助和贡献。

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