市场热议总理《政府工作报告》连续两年未提“房住不炒”余音仍绕梁，住建部部长倪虹周六（9日）骤然重申坚持“房住不炒”立场；同样峰回路转的还有内房“优等生”万科，周五（8日）一纸全数偿还6.47亿美元票据本息的公告，刺激多只债券强势反弹，惟周一（11日）再掉头大跌。鉴于二手挂牌井喷倒逼一手现房销售愈来愈显大势所趋，面临流动性瓶颈的一众开发商面临二元悖论。

万科反击，惟债价弹完又跌

   自深圳国资委、大股东深铁集团去年11月6日共同出面力挺万科，公司在港股价已由当日收盘的8.14元，续拾级而下至今日半日收市的5.6元，背后全因三个字－－流动性。

   稳坐行业第二把交椅的万科（仅次保利），克而瑞统计显示，首2月销售额334.5亿元，按年跌近42%，较去年全年的9.8%跌幅进一步恶化。为了扑“水”，开年至今，万科接连跟新加坡悦榕控股（Banyan Tree）达成内地酒店管理业务转让最终协议，涉4.8亿元人币，跟香港领展达成上海七宝万科广场剩余50%股权出售协议，涉23.8亿元人币，但仍难阻与多间险资公司协调债务展期传闻发酵，拖累股债双杀。

   周五，万科以存入6.47亿美元全数偿付今日到期票据本息来反击传闻，刺激多只债券价格强势反弹，其中“20万科08”盘中涨停触发临停，惟周一半日掉头转跌10%，当天收涨近10%的“20万科06”亦跌5。

内房今年到期债券本金7千亿

   升势短暂，固然有官方“房住不炒”四字真言再响，但最重要的是基本面。先看偿债压力，据不完全统计，除了最新已偿付本息的6.3亿美元票据，万科于离岸市场还将有14.45亿人民币、6亿美元的债券分别于5月、6月到期；此外，还有约240亿人币境内债券于未来12个月到期。

   此只是内房偿债高峰压顶的冰山一角，据评级机构惠誉数据，2024年，内房到期需偿付债券仅本金就高达7373亿元人币，峰值为3月和8月。

   尽管倪虹明言，对严重资不抵债、失去经营能力的房企，要按法治化、市场化的原则，“该破产的破产，该重组的重组”，但相比高杠杆野蛮扩张的恒大，财务稳健著称又有国资背书的万科，显然具真正的“大到不能倒”地位。

现房销售大势　VS 现金流瓶颈

   那么如何拆弹？最立竿见影当属“白名单”之类的融资驰援，以及潜在的中期票据发行计划；而要论治标治本，仍需看操盘销售金额。

   不过，眼见内地去年二手房成交面积录史上首次超越新建住宅，开年至今，从北京二手挂牌量飙升到上海二手成交回暖，都恐继续挤压新盘销售。鉴于此，住建部继2023年初召开工作会议提出，有条件的城市可推行现房销售试点后，周末最新再指，完善房屋从开发建置到维护使用的全生命周期管理机制，有力有秩序地推进现房销售。

   此外，人行前行长、政协委员易纲建议，设立300亿元规模的房地产预售资金保险机制，撬动1万亿元的资金供房企动用，并争取用三年时间过渡到以现房销售为主。不过，以去年定金及预收款逾4.3万亿元计，300亿元能否兜底见仁见智。如何破解开发商现金流与购房者交盘疑虑的二元悖论，势是新盘销售复苏的关键。